Продажи новостроек выросли в старой Москве, но упали в новой

В ТиНАО стали меньше строить, а многие объекты находятся далеко от метро, объясняют эксперты

Новостройки в старых границах российской столицы в 2025 г. продавались намного лучше, чем в новой Москве, по данным сервиса "Пульс продаж новостроек". По словам его представителя, в первом случае за 12 месяцев число зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) выросло на 2% до 58 000 шт., хотя по площади объемы реализации упали на 0,5% до более чем 3,1 млн кв. м. В новой же Москве, по оценкам сервиса, Росреестр оформил 22 400 ДДУ более чем на 1 млн кв. м, но это на 9,5 и 9,9% меньше, чем было годом ранее. В целом же по всей столице количество сделок с новостройками в 2025 г. сократилось на 2%, по данным Росреестра.

При этом в декабре в старых границах города показатели прибавили 35,8% (7500 транзакций) и 5,8% (367 500 кв. м). В новой Москве ажиотажа не было: за месяц продажи просели на 8,4% (до 2200 ДДУ) и на 2,9% (до 98 900 кв. м).

Лидером по динамике спроса на первичном рынке Московского региона в 2025 г., по данным "Пульса продаж новостроек", стало Подмосковье. Там за 12 месяцев зарегистрировали 46 500 ДДУ - на 11,4% больше, чем в позапрошлому году. Суммарный метраж реализованных квартир за это же время увеличился на 6,2% до 2 млн кв. м. При этом, уточняют в сервисе, за декабрь количество регистраций выросло на 36% к ноябрю и на 13,1% год к году - до 11 237 сделок.

Декабрьский всплеск активности, по мнению руководителя "Пульса продаж новостроек" Артема Советникова, объясняется ожиданиями изменений в программе семейной ипотеки. Они должны вступить в силу 1 февраля 2026 г. и на этом фоне реализация жилья на первичном рынке в Московском регионе за последний месяц года оказалась на 1,4% выше, чем даже в ажиотажном июне 2024 г., отмечает управляющий директор направления первичной недвижимости "Авито недвижимости" Дмитрий Алексеев.

Еще один стимул - спецпредложения от девелоперов, которые были особенно активны в конце года, в предпраздничный период, добавляет Советников. В некоторых проектах на выделенный пул квартир дисконты составляли порядка 20-25%, уточняет коммерческий директор "Яндекс недвижимости" Евгений Белокуров.

Что касается итогов года, то в старой Москве рост числа сделок при почти неизменных объемах по метражу во многом обусловлен смещением предложения в более дорогие сегменты, говорит коммерческий директор компании "Главстрой регионы" Алексей Артошин. По его словам, массовые проекты для девелоперов становятся менее привлекательными и более рискованными из-за отсутствия устойчивого ипотечного спроса после изменения параметров льготных программ. При этом экономика таких комплексов в Москве сегодня крайне чувствительна к инфляции, росту стоимости земли и общей финансовой нагрузке, что дополнительно сужает их количество, продолжает эксперт. В результате покупатели новостроек старой Москве либо сокращают метраж, либо изначально заходят в сделку с высоким объемом собственных средств, отмечает Артошин.

В новой Москве тенденция к сокращению числа сделок может быть связана с сокращением объемов нового строительства и отсутствием свободных лотов в уже строящихся проектах, считает Советников. С этим согласен и управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. Он обращает внимание на то, что в декабре девелоперы продавали в старых границах столицы 9600 квартир в 75 объектах комфорт-класс, тогда как в новой Москве - 8000 лотов в 37 домах. Кроме того, транспортная доступность часто является решающим фактором при выборе жилья, а в новой Москве до сих пор немало новостроек, которые находятся далеко от метро, добавляет Сырцов.

Жилые комплексы новой Москвы традиционно продавались за счет массовой ипотеки и именно поэтому она сильнее других регионов отреагировала на ужесточение условий кредитования, уверен Артошин. Подмосковье тоже зависит от ипотеки, говорят эксперты, но там более привлекательная цена.

По словам управляющего партнера ГК "Ферро-строй" Григория Ваулина, в области метр по итогам 2025 г. стоил 225 100 руб., тогда как в новой Москве - в полтора раза дороже.