Продажи дорогого жилья вернулись на докризисный уровень

Девелопмент. Рынок элитной и премиальной недвижимости Москвы достиг рекордных объемов

Knight Frank оценила московский рынок элитной и премиальной недвижимости в 82 млрд

На покупку элитного и премиального жилья в Москве в 2019 году будет потрачено 82 млрд руб. — рекорд за последние пять лет, прогнозируют эксперты Knight Frank. Средняя цена в элитном сегменте достигнет 154 млн руб., в премиальном — 60 млн руб.

Аналитики консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги года на первичном рынке элитной и премиальной недвижимости Москвы. По их прогнозам, покупатели высокобюджетного жилья за год потратят на квартиры и апартаменты более 82 млрд руб. Это рекордный показатель за последние пять лет: в прошлом году траты в этой категории были на 6% меньше, в 2017-м — на 23%. Почти столько же, 81,2 млрд руб., потратили в Москве на реализацию всех нацпроектов в этом году.

Общее количество сделок превысит прошлогодний показатель на 1-2% и составит около 1,1 тыс., подсчитали в Knight Frank. Из них 25% придется на элитный сегмент и 75% — на премиум. В элитном сегменте квартиры в среднем продаются за 154 млн руб. (+29% к прошлому году), а в премиум — 60 млн руб. за лот (+11%).

Eмкость рынка остается на прежнем уровне, поскольку количество состоятельных людей в России не меняется в течение нескольких лет, утверждает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. По данным Weath Report 2019, составленного Knight Frank, в России в 2018 году проживали 1500 человек с активами свыше $30 млн. Официальную зарплату более 1 млн руб. в месяц в стране получают 11,3 тыс. человек, следует из исследования Росстата. А согласно оценкам Credit Swiss по итогам 2017 года, число долларовых миллионеров в России достигало 132 тыс. человек.

Как изменились цены

Средневзвешенная цена 1 кв. м дорогого жилья в Москве в этом году составит 812 тыс. руб. (+3% к 2018-му). В элитном сегменте стоимость 1 кв. м выросла на 16%, до 1,15 млн руб., что является максимальным значением за последние четыре года. Этот рост аналитики связывают с увеличением строительной готовности проектов и выходом нового предложения по высокой цене.

Спрос на покупку квартир стоимостью от 200 млн руб. за год вырос в полтора раза: 65 сделок в 2019-м против 43 в 2018-м. По данным Knight Frank, в этом ценовом диапазоне предпочтение отдают пентхаусам, таунхаусам, двухуровневым квартирам и лотам с террасами. Всего на сделки с таким бюджетом пришлось 7% от всех проданных квартир и апартаментов (4% в 2018 году).

Средняя площадь купленного жилья по сравнению с 2018 годом в элитном сегменте увеличилась на 13%, до 167 кв. м, в премиум-классе — на 6%, до 105 кв. м.

Среди всех выставленных на продажу квартир и апартаментов на объекты с отделкой пришлось 48%. Доля реализованных квартир и апартаментов, готовых к проживанию, в этом году достигла трети: годом ранее на жилье с отделкой пришлось не более 24% от общего объема сделок, а в 2017 году — 19%.

Сколько строится квартир

Общее число элитных и премиальных квартир и апартаментов в продаже по итогам 2019 года составит около 2,5 тыс. лотов, что на 16% больше показателя на конец 2018 года. В элитном классе в продаже находится около 770 лотов (-7%), а в премиум-классе — 1750 лотов (+30%). Суммарная площадь предложения дорогого жилья составляет почти 300 тыс. кв. м, превышая значение 2018 года на 10 п.п.

Самым популярным районом для дорогих новостроек остались Хамовники, где было продано 19% всех таких квартир. В 2018-м на этот район пришлось 23% сделок. На 5 п.п. увеличилась доля Пресненского района (до 16%).

За неполный 2019 год старт продаж был объявлен в 17 жилых комплексах, в которых расположено около 2,3 тыс. квартир и апартаментов (но на рынок выведен еще не весь этот объем). За 2018 год на рынок вышли 21 новый проект и одна новая очередь в реализуемом объекте; в них расположено 1060 квартир и апартаментов.

Развивается формат закрытых продаж: семь из 17 новых объектов продается без предложения широкому кругу покупателей. В 2018 году в формате закрытых продаж на рынок вышло 290 квартир и апартаментов, а в 2019-м — уже 490 лотов.

Продавцы и покупатели

Средний возраст покупателей люксовой недвижимости в Москве, по данным Knight Frank, составляет 45 лет. Половина из них — владельцы бизнеса. Большинство (76%) живут в Москве или Московской области. Полностью оплачивают квартиры одним платежом 70%.

Активнее всего, по данным консалтинговой компании Colliers International, начинали проекты в этом году четыре компании: Capital Group, «Донстрой», «Инград» и Ant Development. Управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов уточнил, что также были активны «Центр-Инвест» и KR Properties.

На 2020 год анонсированы планы застройщиков в высокобюджетном сегменте по старту продаж в 35-40 новостройках, что на 20-30% больше, чем планируется по итогам 2019 года, отмечает региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers International Eкатерина Фонарева. По ее словам, в следующем году можно ждать активности от «Центр-Инвеста», который готовит к выводу два новых проекта, а также Level Group, MR Group и Sminex. Менжунов сообщил, что вывод новых проектов планируют также Hutton Development и «БЭЛ Девелопмент».

«В следующем году мы ожидаем замедления темпов роста цен в сегменте элитного жилья, и на этом фоне активизируется спрос, — прогнозирует Менжунов. — Причем на рынке станет меньше инвесторов и больше клиентов, ориентированных на покупку жилья для собственного проживания, поэтому объем сделок увеличится». Уже сейчас, по данным Knight Frank, 67% покупателей приобретают люксовые квартиры для собственного проживания.

Развивается формат закрытых продаж: семь из 17 новых объектов продается без предложения широкому кругу покупателей

Чем элитная недвижимость отличается от премиальной

По версии Knight Frank высокобюджетные квартиры в столице делятся на два класса: элитный и премиум.

Элитная недвижимость находится в пределах Центрального административного округа (ЦАО), на этаже расположено не больше четырех квартир, высота потолков начинается от 3,2 м, а средняя площадь — от 110 кв. м.

Премиальная недвижимость может находиться и за пределами ЦАО, но предпочтительно в границах Третьего транспортного кольца, а также в Западном административном округе (Раменки, Дорогомилово); квартир на этаже — до шести (в редких случаях до восьми), потолки — от 3 м, средняя площадь — от 90 кв. м.

Доля реализованных квартир и апартаментов, готовых к проживанию, в этом году достигла трети: годом ранее на жилье с отделкой пришлось не более 24% от общего объема сделок, а в 2017 году — 19%

Высокобюджетное жилье в Москве в 2019 году

Р812 тыс. за 1 кв. м — средневзвешенная цена на высокобюджетном рынке жилой недвижимости, 1,15 млн руб. за 1 кв. м она достигла в элитном сегменте

300 тыс. м 2 суммарный объем предложения элитного и премиального сегментов

Р154 млн средний бюджет сделки в элитном сегменте, 60 млн руб. — в премиум-классе

51% составил рост количества сделок в высоком ценовом диапазоне (от 200 млн руб.) в 2019 году по сравнению с прошлым годом

Источник: Knight Frank, предварительные данные за 2019 год для первичного рынка

Покупатели дорогого жилья стали чаще выбирать Пресненский район, свидетельствуют данные Knight Frank: он поднялся с четвертой на вторую строку в списке самых популярных локаций. На первой — Хамовники.

Автор: Федорова Надежда