14 июня 2017
Продается реновация
Ведомости

Почти половину жилья, построенного по программе реновации, город выставит на рынок

Инвестиции - 3 трлн руб. - вернутся, если продать 15 млн кв. м

Чтобы окупить затраты на программу реновации жилищного фонда, московские власти планируют продать часть построенного жилья, рассказал "Ведомостям" представитель мэрии. По его данным, для переселения жителей городу придется построить 17-18 млн кв. м жилья, еще примерно 15 млн кв. м нужно продать на рынке, чтобы окупить проект. Вся программа оценивается в 3 трлн руб., продлится она 15 лет, строительство будет вестись все это время, предупредил представитель мэрии.

15 июня завершится голосование о судьбе 4546 пятиэтажек: жители решат, войдут ли их дома в программу реновации. Площадь всех этих домов - порядка 15 млн кв. м. Москва обещает предоставить жилье немного большей площади - за счет больших коридора и прихожей коэффициент будет порядка 1,2.

Себестоимость строительства 1 кв. м жилья - 70 000-80 000 руб., а цена - 140 000 руб., сообщает представитель мэрии, так что за 15 лет город вернет почти все инвестиции. Выполнить проект только за счет бюджета сложно: даже если все 15 лет профицит московского бюджета ежегодно будет 100 млрд руб., все равно не хватит на реновацию, говорит старший директор Fitch Ratings Владимир Редькин. На практике у всех больших строек смета всегда вырастала существенно, продолжает он, в том числе из-за девальвации и инфляции. В 2016 г. Москва получила рекордный доход в 1,85 трлн руб., а профицит составил свыше 120 млрд руб.

Основным оператором программы реновации станет Московский фонд реновации жилой застройки. Фонд будет выполнять функции застройщика: оформлять земельные участки, заказывать разработку проектов и проводить выбор подрядчиков строительства через торги. В будущем фонд сможет продавать излишки построенного по программе жилья, говорил и руководитель департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев.

Первыми мэрия собирается расселять дома, в которых больше всего жильцов проголосовало за участие в программе реновации и в которых самый высокий процент износа.

Плотность кварталов пятиэтажек - примерно 9000 кв. м на 1 га; после реновации она увеличится, но все равно будет ниже заложенной в генплане средней плотности в 25 000 кв. м на 1 га, обещает представитель мэрии.

Предыдущая программа реновации показала, что коммерчески выгодной может быть пропорция, когда 30% отдается городу, а 70% - инвесторам, комментирует директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов: на девелопера ложится очень серьезная нагрузка по сопутствующим работам - инженерному обеспечению, сносу построек, выносу сетей и т. д. Сейчас предполагается, что программу город будет выполнять сам, пропорция 50 на 50 оправданна, земля и согласовательные процедуры не создадут дополнительных расходов, считает Брызгалов.

Все 15 лет продажа построенного жилья будет планомерно координироваться с рынком, поэтому влияние программы реновации не станет радикальным, полагает гендиректор ГК МИЦ Даромир Обуханич. С ним согласен Брызгалов: "Максимум - локальное затоваривание в районе, если там одновременно коммерческий проект и строительство под переселение".

15 млн кв. м увеличат предложение на 20%, считает управляющий партнер "Метриум групп" Мария Литинецкая: очень существенная прибавка, она потянет вниз цены в массовом сегменте, снизит продажи девелоперов, им придется укрупняться или останавливать развитие новых площадок. В прошлом году в Москве было введено 3,34 млн кв. м жилья.

Президент ГК "Гранель" Ильшат Нигматуллин полагает, что программа реновации затронет рынок вторичной недвижимости: появится новое жилье в удобных локациях. Он ожидает 5-10%-ного падения на вторичном рынке и незначительного - на первичном: проектов эконом-класса в классическом понимании в Москве не так много.

Представитель мэрии указывает, что среди покупателей будут и жители снесенных пятиэтажек, им город предложит скидки до 20%, рассрочку и другие льготы.

Автор: Бэла Ляув