Прочь из Москвы

27.02.2013, Коммерсантъ. Дом

Последние два года свидетельствуют: загородное жилье стал активно покупать средний класс — и не в дополнение к городской квартире, а вместо нее. В результате — резко выросший спрос на таунхаусы, дуплексы и малоэтажные дома. То ест, на те виды загородного жилья, которые рассматриваются как единственное место постоянного проживания.

Шаг за МКАД

Преодолеть психологический рубеж "ни шагу из Москвы", буквально выстраданный поколениями, помнящими значение выражений "московская прописка" и "лимита", помог строительный бум в подмосковных городах и рост цен на столичную недвижимость.

"Интерес к Московской области появился у потенциальных покупателей еще более десяти лет назад, когда в подмосковных городах начала активно развиваться инфраструктура",— вспоминает директор департамента по связям с общественностью ГК ПИК Наталия Иванова. Однако тогда речь шла о переезде в многоквартирный дом, уточняет гендиректор компании "Главмосстрой-недвижимость" Наталья Козлова. "Понятно почему: бюджет покупки двухкомнатной квартиры в спальном районе Москвы рядом с МКАД, например в Медведково, и трехкомнатной квартиры в Мытищах или Королеве одинаков",— поясняет она.

Смельчаки, решившиеся перешагнуть через МКАД, оказались правы, отмечает госпожа Козлова: часть подмосковных городов вошла в состав Москвы, во многих районах за пределами МКАД появилось или ожидается метро. Впрочем, еще до появления метро выяснилось, что добираться из Подмосковья в центр столицы иногда проще, чем из некоторых спальных районов Москвы. "Если от московских районов около МКАД сейчас приходится ехать до центра порядка полутора часов на общественном транспорте, то, например, от Подольска на скоростной электричке 40-50 минут",— приводит пример Наталья Козлова.

"Интересно, что ранее проживание за городом, а работа в городе были привилегией либо очень обеспеченных людей, либо тех, кто не мог себе позволить даже снять квартиру в Москве",— отмечает Михаил Михайлов, гендиректор "МД Групп". Причем если вторая группа составила основную волну переселенцев в подмосковные квартиры, то первая стала пионером в области жизни в загородных домах.

Массовый отток населения из Москвы начался в первой половине 1990-х годов, вспоминает Валерий Хлебутин, руководитель департамента продаж, член совета директоров ГК САПСАН, однако Подмосковье в те времена было настоящем захолустьем, куда даже скорая помощь не могла проехать без помощи тракторной техники. "Именно в тот период возникла потребность в таких анклавах проживания, в которых были бы следующие опции: доступность, безопасность, социально-бытовая инфраструктура",— добавляет эксперт. По его словам, тогда его компания, отталкиваясь от формата зарубежных гольф-поселков, придумала концепцию коттеджных поселков — как и само это словосочетание.

Переселенцы новой волны

Сейчас, пожалуй, наблюдается самая серьезная переселенческая волна, и она еще только набирает силу. "Клиентами девелоперов становятся совершенно другие социальные слои, ориентированные на приобретение загородного дома экономкласса,— говорит гендиректор компании DTI Property Management Антон Белобжеский.— Те, кто не тянет собственный дом и максимум, что может себе позволить,— это половинку, так называемый дуплекс, или экономичный таунхаус".

"Для экономсегмента время переселения наступило после кризиса 2008 года",— уточняет Леонард Блинов, директор по маркетингу компании Urban Group. Причиной стали и дороговизна столичного жилья, и улучшение транспортного сообщения Подмосковья со столицей. "Сейчас активно ведется строительство платных дорог на многих направлениях — это позволит не задумываться в дальнейшем о транспортной ситуации: все будут спокойно добираться из дома на работу и обратно",— считает Михаил Чиженок, заместитель гендиректора "СКМ Групп" по развитию. Тем более что в посткризисный период (2010-2011), компании, занимающиеся загородным девелопментом, предложили таким городским жителям новый продукт, отмечает Дмитрий Гордов, исполнительный директор, партнер девелоперской группы "Интегра". Его концепцию лучше всего передает рекламный слоган одной из таких компаний: "Загородный дом вместо "однушки"". "Если говорить о переселении москвичей за город, то чаще всего речь идет об обмене столичной квартиры на коттедж или таунхаус в пределах 20 км от МКАД. Как показывают исследования, в среднем каждая третья сделка по таунхаусам проходит именно с целью продажи московского жилья и последующей покупки загородной квартиры. В нашем поселке этот показатель равен 80%",— подтверждает Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка "Маленькая Шотландия".

"Всплеск рождаемости, большое количество загородных проектов, желание людей улучшить качество жизни, плохая экология в столице, рост автомобилизации, растущие возможности удаленной работы — все эти и другие факторы приводят к тому, что все больше людей, которые еще вчера считали, что за МКАД жизни нет, обратят свои взоры на Московскую область, понимая, что престиж московской прописки исторически был сильно переоценен",— заключает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании "Химки Групп".

Эта тенденция на годы и, возможно, десятилетия вперед, убежден Юрий Печников, директор по стратегическому развитию девелоперской компании "Сити-XXI век". "Крупный бизнес сохранит в Москве штаб-квартиры головных компаний для GR-работы, а вот менеджмент среднего звена будет переезжать постепенно к МКАД и за МКАД, освобождая город для формирования общественно-культурного пространства, интересного как для российских, так и иностранных туристов",— прогнозирует эксперт.

Появление в Подмосковье новых предприятий, таких, как клиника в Лапино, повышает спрос москвичей на окрестную недвижимость

Счастье привалило

Сочетание массовости предложения в доступном сегменте с заманчивостью перспективы получить существенно больше метров "за те же деньги" и стало толчком для массового исхода людей из Москвы — и это не какое-то текущее движение рынка, это фундаментальное изменение сознания людей с точки зрения решения квартирного вопроса, уверен Дмитрий Гордов. "Новые форматы жилья привлекают к себе не только традиционных покупателей жилья экономкласса, но и тех, кто раньше пользовался арендным жильем, что существенно расширяет границы спроса на загородное жилье. По сути, на рынке создан новый "голубой океан"",— радуется он.

"Девелоперам данная тенденция открыла новые горизонты. Привычный продукт — загородные дома или участки под строительство — в большинстве случаев не подходит для постоянного места жительства. И дело даже не в качестве строительства или других объективных параметрах — просто основная масса потенциальных покупателей не готова переехать в поселки существующих форматов. Таким образом, рынок столкнулся с необходимостью в новых продуктах: таунхаусах, малоэтажных жилых комплексах, развитии окраин городов-спутников",— говорит Асет Гайрабекова, гендиректор компании "ДевиКо. Девелопмент и консалтинг".

Результат? "Если ранее для загородного рынка в посткризисный период уровень продаж на уровне 40-50 участков/домовладений в год считался (и считается) неплохим показателем, то динамика продаж в 200-300 объектов в год для проектов нового формата для переселенцев уже не является чем-то сверхуникальным",— отмечает Дмитрий Гордов.

В общем все как и на других потребительских рынках: единичные предложения для состоятельных людей со временем становятся продуктами массового спроса, а прибыль продавец получает не столько от величины маржи, сколько от оборота — доходность, по словам господина Гордова, в таких загородных поселках может быть ниже, чем даже в типовой многоэтажной застройке, в полтора-два раза.

Типичный портрет покупателя такого загородного жилья: представитель среднего класса, чаще всего семья с детьми, не желающая жить в тесной квартирке, обремененной ипотекой. Пожилые покупатели, которые едут за город в поисках покоя, чаще выбирают все же более традиционную квартиру в новых микрорайонах подмосковных городов-спутников или малоэтажные жилые комплексы в мультипоселках, отмечает Антон Белобжеский. "Они прекрасно понимают, что дом требует постоянных инвестиций, заботы и т. д., а вот квартира им вполне по силам",— поясняет эксперт. Бездетная молодежь чаще выбирает городское жилье. "Если основную группу покупателей городских квартир формируют сегодня лица в возрасте от 25 до 35 лет, то возраст покупателя дома для постоянного проживания старше и начинается как раз от 35-40 лет",— говорит советник президента ФСК "Лидер" Григорий Алтухов.

"Сейчас покупают самые дешевые участки до 40 км от МКАД и до 60 км по Новорижскому шоссе (от 1 млн до 2 млн руб.), таунхаусы (от 4 млн до 6,5 млн руб.) и квартиры (от 1,2 млн до 2,5 млн руб.), то есть проекты с минимальной стоимостью и хорошей транспортной доступностью",— перечисляет Валерий Лукинов из компании "Инком-Недвижимость". Чаще всего это аналог двух-трехкомнатной квартиры в районе Третьего транспортного кольца, считает управляющий директор Первого строительного треста Алексей Демьянчук. "То есть условно квартира в 80-100 кв. м стоит от 15 млн руб. Вот 10-15 млн руб. как раз составляет средний бюджет покупки. Требование к дому в поселках — 100-150 кв. м в 10-20 км от МКАД",— поясняет он.

Инфраструктура подкачала

"Основным сдерживающим фактором в обмене квартиры в Москве на жилье за городом является недостаточный уровень развитости транспортной и социально-бытовой инфраструктуры",— говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум". Существует несколько основных потребностей, отмечает Сергей Нагорный, коммерческий директор компании "Пробизнес-Девелопмент". В первую очередь это транспортная доступность: состояние дорог, подъездные пути и прежде всего возможность добраться до Москвы. "Причем сюда входит как доступность в случае, если человек добирается личным транспортом, так и варианты пользования транспортом общественным — желательно с минимальным количеством пересадок",— добавляет эксперт. Затем это возможность дать образование детям, в первую очередь речь идет, конечно, о дошкольном и среднем образовании. Третий момент — медицина и здравоохранение. И, наконец, торговая и развлекательная инфраструктура.

"Реально инфраструктуры никакой новой нет, единственный поселок, который можно вспомнить,— это "Павлово", где есть хотя бы намек на инфраструктуру. Там и школа, и детский сад, но это поселок элитного уровня",— сокрушается Александр Дубовенко, директор по развитию компании ГУД ВУД. Для того чтобы социальная инфраструктура сравнилась с московской, нужно лет 20. Поэтому Татьяна Румянцева, руководитель отдела продаж компании "Высота", советует покупать жилье в поселках, расположенных не далее 40 км от Москвы, рядом с крупным населенным пунктом. "Желательно городом-спутником по типу Одинцово, Домодедово, Истра",— уточняет она.

Девелоперам нужно вписывать инфраструктурные объекты в градостроительную ткань района, вступать в диалог с районной администрацией, считает Сергей Нагорный. Нужно продумывать вопросы школы и детского сада: если и не строить их самостоятельно, то договариваться с местной администрацией, а не оставлять этот вопрос на откуп будущим жителям, отмечает Илья Дискин, гендиректор девелоперской компании "Ноймарк". "Хотелось бы видеть живое взаимодействие в рамках государственно-частного партнерства и чтобы в результатах этого взаимодействия были заинтересованы все стороны: и администрация, и инвестор",— мечтает Кирилл Кудрявцев, руководитель проектов ООО РАСТ. Тем более что застройщику выгодно кооперироваться с властями и вкладываться в развитие инфраструктуры своих проектов, добавляет Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж компании "Стройменеджмент". По мнению Дмитрия Бадаева, гендиректора компании "Вектор Инвестментс", наиболее продуктивен западный подход, когда ленд-девелопер прописывает так называемые девелоперские коды — своего рода правила застройки территории, а застройщик (или застройщики) занимается строительством в рамках этих правил.

Однако самым большим тормозом для переезда москвичей за город остается транспортная ситуация. И этот вопрос, как отмечает Наталья Картавцева, заместитель гендиректора по продажам ОАО ОПИН, под силу решить только властям, причем совместно столичным и областным. В ведении властей и развитие социальной, торговой инфраструктуры, инициативы по созданию рабочих мест за городом, считает эксперт. "Чтобы у людей в принципе не было необходимости выезжать в столицу",— поясняет она. Тем более что опыт последних нескольких лет показал, что офисные центры за пределами МКАД пользуются спросом, примером чему могут служить бизнес-парк "Румянцево" по Киевскому шоссе или "Рига Лэнд" — по Новорижскому, считает Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию "Абсолют Менеджмент". Уже сейчас можно наблюдать переселение за МКАД вслед за компаниями и организациями, уверяет Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED. "Так, после того, как в Лапино Одинцовского района открылся крупнейший в России перинатальный медицинский центр, к нам в агентство поступило сразу пять запросов от врачей по поиску жилья вблизи центра",— говорит она. И ждет, что переезд подмосковных властей в Красногорск вызовет всплеск спроса со стороны чиновников на Новорижское шоссе. Однако президент группы компаний "Агранта" Сергей Бачин считает, что ситуация кардинально изменится только тогда, когда градостроительная практика уйдет от концепции "кольца развития" вокруг Москвы и перейдет к развитию новых точек роста, создавая матрицу вместо колец. Такие точки, по его мнению, появляются на пересечении магистральных трасс в 100-200 км от Москвы.

Вариант же американского пригорода, жители которого постоянно ездят в город, не подходит, уверена Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой". В таких пригородах и в США уже куча проблем, у нас же большая часть пригородов, которые были созданы по американскому "шаблону", покидается людьми. Это уже чувствуется в сегменте элитной недвижимости, где, по словам Елены Лысенковой, гендиректора компании Hospitality In.Comme, наблюдается как раз возвращение в город: детям приходится тратить по три-четыре часа на дорогу в школу или университет. И если жители поселков бизнес-класса, по словам Светланы Капрановой, руководителя продаж элитной недвижимости ParkVille, в этом случае перенастраивают свой бизнес так, чтобы им можно было оперативно управлять по телефону и через интернет, то для элитного сегмента существует альтернатива не только в виде возвращения в Москву. Начиная с $1 млн можно купить виллу во Франции или Италии или квартиру в Лондоне в кредит под 2,5-3,5% годовых, отмечает Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. Учитывая дешевеющую недвижимость в Европе и дорожающую — в Москве и Подмосковье, как бы по этому пути не пошли и те представители среднего класса, которые сегодня скупают дешевые дуплексы и таунхаусы.

Татьяна Рыбакова