Природный фактор: как ипотека изменит рынок загородной недвижимости

Рынок частного домостроения набирает в России популярность, но вместе с тем нуждается в комплексном развитии. Согласно данным Росстата, в 2019 году в России ввели в эксплуатацию 82 млн кв. метров жилья, из которых 38,5 млн кв. метров пришлось на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

В 2020-м из-за пандемии коронавируса жители больших и малых городов на несколько месяцев оказались запертыми в своих квартирах, лишенные возможности выйти на свежий воздух. Многие в итоге оценили преимущества собственного загородного дома с участком.

Реализовать эти планы вполне возможно, полагают в Минстрое — к 2030 году целевой показатель по ИЖС в обновленном паспорте нацпроекта «Жилье и городская среда» может быть увеличен с 40 до 50 млн кв. метров.

Между тем доля ипотеки в сделках с индивидуальными домами пока не превышает 5%, в то время как в городском сегменте новостроек этот показатель составляет более 50%. Основная причина недостаточного развития ипотечного кредитования в сфере индивидуального жилищного строительства — в более низкой, по сравнению с квартирами в многоэтажных домах, ликвидности этой недвижимости.

Чтобы выправить ситуацию, в декабре 2020 года Институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ совместно с Министерством строительства и ЖКХ России запустили пилотную программу льготного кредитования для молодых семей, решивших вложить средства в загородное жилье.

Участникам программы предлагается ипотека по ставке от 6,1% на весь срок (до 20 лет), с минимальным первоначальным взносом 20%. При этом жители Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей смогут взять кредит до 12 млн рублей, а для регионов порог установлен в размере 6 млн рублей.

Пилотная программа будет действовать до 30 июня 2021 года включительно, а воспользоваться ею могут семьи, в которых возраст одного из супругов не превышает 36 лет, а также имеется как минимум один ребенок не старше 19 лет. Ожидается, что в рамках «пилота» может быть выдано жилищных кредитов на 2,2 млрд рублей. На субсидии бюджет выделит 300 млн рублей.

«Ипотеку можно направить как на строительство дома с одновременным приобретением земли, так и на строительство дома на имеющемся в собственности участке», — подчеркивает заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Данила Литвинов.

Следует признать, что подобная программа напрашивалась давно. Если взглянуть на российский загородный рынок в ретроспективе, то станет ясно, что он давно уже находится в плачевном состоянии. Особенно ощутимо по нему ударили два кризиса (2008 и 2015 годов).

В «демократичном» сегменте что-то все же строилось, а вот в элитном — практически ничего, не считая единичных проектов. В результате ассортимент сконцентрировался на вторичном рынке — порядка 80% предложений, из которых едва ли не половина — переоцененные и морально устаревшие объекты.

«Однако пандемия 2020 года многое изменила. Некоторые лендлорды, которые еще недавно планировавшие продать землю, решили ее развивать. За последнее время только наша компания выступила консультантом в общей сложности по пяти новым проектам», — рассказал «Профилю» директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Сергей Колосницын.

В частности, на загородный рынок обратил внимание один из ведущих игроков в сфере городского жилья — компания «Инград». Застройщик заявил о реализации нового проекта, поскольку считает, что спрос на частные дома в 2020 году вырос более чем в два раза. Кроме того, важно понимать, что «город» сегодня перегрет, и ускорение развитие частного сегмента, по логике, приведет к некоему балансу.

Предполагая, что ситуация с коронавирусом может растянуться во времени, люди спешат приобрести собственный дом с участком сейчас, чтобы не упустить лето. Особой популярностью в Подмосковье, например, пользуются дачи и загородные дома стоимостью от миллиона до 10 млн рублей, отмечают в компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости».

Почему дачным соседям готовят новые правила ведения споров

Если говорить о предложениях, то расклад такой. Большая часть — это участки без подряда (62%). Жилая недвижимость занимает 30%, оставшиеся 8% — коммерческая, приводят свою статистику аналитики компании «Метриум Премиум». Поселки с готовыми коттеджами в настоящее время весьма немногочисленны, и большинство домов более-менее приличного качества уже распроданы.

При отсутствии предложения покупатели предпочитают приобретать земельные участки и строить дома самостоятельно. Здесь как раз и возникает коллизия.

Обязательным условием выдачи ипотечного кредита является требование банков по заключению с подрядной организацией договора на строительство, в котором четко прописывается смета и сроки ввода объекта в эксплуатацию. В противном случае заемщики берутся за дело самостоятельно, что часто приводит к недострою. Банк в результате получает низколиквидный залог.

Но это полбеды. По мнению экспертов, требование по заключению договора с подрядчиком зачастую приводит к появлению фиктивных контрактов. Пока непонятно, как проблема будет решена в пилотном проекте, но одно можно сказать определенно — льготная ипотека на загородном рынке пока будет не способствовать минимизации специфических рисков сегмента, а всего лишь частично переложит их на государство, предупреждает старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин. Возможно, выходом отчасти станет одобрение кредита не только для возводимых домов, но и уже для готовых.

Впрочем, эксперты рынка называют и другие узкие места льготной загородной ипотеки. Например, введение возрастного ценза для участия в программе. Понятно, что идея заключается в том, чтобы поддержать молодые семьи, нуждающиеся в собственном жилье. Однако, судя по портрету целевой аудитории, владельцами загородной недвижимости могут позволить себе стать в основном представители поколения 40+, сделавшие карьеру, имеющие стабильно высокий доход.

«Также стоит подумать о снятии требования об обязательном наличии детей. Это повысит интерес к участию в программе не только государственных банков, но и частных. Молодые семьи с детьми для них не самые надежные заемщики», — напоминает руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак. Эксперт уверен, что помимо этих мер нивелировать риски банков поможет введение стандартов в отношении ИЖС. На сегодняшний день это одна из основных причин, по которым кредитные организации не готовы работать с объектами частного строительства. Даже в пилотной программе льготной загородной ипотеки нет четких стандартов.

Как экодома решат проблемы с жилищем, бытовыми отходами и продовольствием

Еще одним фактором, влияющим на снижение банковских рисков, может стать содействие государства в развитии инфраструктуры поселков. Если вопрос водоснабжения и водоотведения может быть решен за счет собственных скважин и септиков и не требует астрономических финансовых затрат, то прокладка дорог, подключение газа и электричества предполагает серьезные вложения для клиентов.

Недостатком программы (кстати, вполне устранимым) аналитики называют крайне ограниченный срок ее действия. Как было сказано выше, на рынке сегодня не так много достойных предложений. Часто покупатели сталкиваются с тем, что поиск подходящего варианта занимает минимум год.

«Кроме того, сложности могут возникнуть и у девелоперов. Они физически не успеют запустить новые проекты, ведь цикл планирования поселка перед началом продаж измеряется годами», — отмечает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова.

Также следует увеличить и объем выделенных средств. 300 млн рублей явно недостаточно даже для пилотной программы, уверены эксперты.

И все же, несмотря на недостатки, ипотека на частные дома — долгожданная и весьма позитивная новость для застройщиков и для граждан. ИЖС занимает значительную часть в общем объеме ввода жилых объектов, но реальной поддержки этого сегмента до сих пор не было. И сейчас, кажется, появился шанс наверстать упущенное.

Автор: Простаков Виталий