Предложение массовых новостроек в старой Москве за год сократилось в два раза

Предложение новостроек массового сегмента от коммерческих застройщиков на территории старой Москве в 2025 г. сократилось на 54% по сравнению с предыдущим годом. Об этом говорится в исследовании компании "Метриум". По данным компании, в декабре на рынке было представлено примерно 9500 лотов в 76 проектах: 8500 квартир и 1000 апартаментов. При этом, как отмечает ее управляющий директор Руслан Сырцов, общий объем экспозиции на первичном рынке с учетом всех классов жилья за то же время снизился лишь на 25,7% до 38 800 лотов: 34 800 квартир и 4000 апартаментов.

Похожая информация и у других опрошенных "Ведомостями" участников рынка. По оценке системы BnMap.pro, число квартир в новостройках комфорт-класса по итогам прошлого года сократилось на 44,8% до 13 200 шт., правда, этот сервис учитывает и лоты от столичного Фонда реновации. В целом же предложение по всем сегментам упало на 24,7% до 39 300 квартир и апартаментов. По информации "НДВ супермаркет недвижимости", в конце 2025 г. на первичном рынке старой Москвы продавалось 12 500 недорогих лотов общей площадью 639 300 кв. м. За год объем экспозиции уменьшился на 39,3 и 32,2% соответственно, отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга этой компании Елена Чегодаева.

Одна из главных причин снижения числа бюджетных новостроек - нехватка нового предложения, говорят участники рынка. Из-за высокой себестоимости строительства на фоне повышенных требований города к проектам, дорогого кредитования и трудностей с получением проектного финансирования девелоперам стало невыгодно строить объекты комфорт-класс, объясняет Сырцов. В условиях высоких ставок по кредитам маржинальность таких комплексов зачастую критично низка, соглашается основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.

При этом, продолжает эксперт, недорогим домам от застройщиков все труднее конкурировать с готовыми новостройками от частных собственников, а также с городскими проектами. Чегодаева напоминает, что если в 2024 г. на первичном рынке было только два объекта от Фонда реновации, то сейчас их уже 70.

Коммерческие девелоперы, по данным "Метриума", в 2025 г. вывели на рынок старой Москвы всего четыре комплекса комфорт-класса ("Квартал Мит", "Онежский вал" и "Нарвин" от ГК ПИК и "Бестселлер" от Baza Development) против восьми годом ранее. В результате доля Фонда реновации в предложении в данном сегменте составила 20,8%, говорит Чегодаева. По ее словам, больше только у ПИК (27,3%), а на 3-м месте - группа ЛСР (8%).

В первую очередь распродаются наиболее бюджетные лоты именно массового сегмента, что также влияет на статистику, говорят в BnMap.pro. Спрос на такие квартиры дополнительно стимулировали высокие ставки по рыночной ипотеке в 2025 г., поясняет Гутнов. Ожидание изменений условий по семейной ипотеке также подстегнуло покупательскую активность, добавляет Сырцов. По его словам, в IV квартале было заключено самое большое количество сделок за год (7800). Суммарно же за 12 месяцев на рынке новостроек массового сегмента, по данным "Метриума", было зарегистрировано 28 503 договора долевого участия (ДДУ) - на 0,3% меньше, чем было в 2024 г., несмотря на дефицит предложения, отмечает эксперт.

В результате высоких продаж и низких объемов нового строительства доля проектов комфорт-класса в старой Москве сократилась по итогам 2025 г. на 15 п. п. до 24,5%, по данным "Метриума". На бизнес-класс пришлось 52,8% (+9 п. п., 20 470 лотов), на премиум и делюкс - 17,6 и 5,1%. Последние прибавили 5 и 1 п. п. соответственно (6836 и 2019 лотов). По оценке BnMap.pro, доля бюджетных новостроек за 2025 г. уменьшилась на 12,2 п. п. до 33,6%, по данным "НДВ cупермаркет недвижимости" - на 10 п. п. (до 31,4%) от всех лотов и на 7 п. п. (до 25%) от общей площади.

В итоге девелоперы играют на повышение: с комфорт-класса переориентируются на бизнес, с бизнеса - на премиум, с премиума - на элитные проекты, говорят эксперты. Есть даже случаи, как утверждают в BnMap.pro, что класс меняется в процессе реализации комплексов: в 2025 г. формат сменили четыре объекта, годом ранее - восемь. Чем строить бюджетные новостройки в дорогих районах, выгоднее добавить в них, например, дизайнерскую лобби-зону, двор-парк, коворкинг или умный дом, рассуждает директор по продажам жилой недвижимости девелоперской компании "Мангазея" Федор Ушаков. Это, по его словам, позволяет позиционировать их в более высоком ценовом сегменте и привлечь аудиторию, для которой статус и окружение важны не меньше, чем стоимость.

Разделение жилья по классам - это маркетинг, уверен коммерческий директор ГК "Садовое кольцо" Анатолий Баталин. Он напоминает, что четкого законодательного определения сегментам в России нет. 15 лет назад, по его словам, бизнес-классом мог считаться любой жилой комплекс с приватным двором и ценой метра в 200 000 руб. А сегодня, продолжает он, столько стоит обычный подмосковный дом комфорт-класса, у которого также предусмотрена огороженная придомовая зона. Бюджетные проекты меняются в сторону бизнес-класса в плане архитектуры, планировочных решений, типологии, соглашается Чегодаева. Сближение сегментов признает и Гутнов. Но, как следствие, разница между хорошим "комфортом" и слабым "бизнесом" может быть минимальной, отмечает директор "Уралсибпроекта" Константин Кокушкин. По сути, переход в более высокий сегмент - это публичное обещание застройщика соблюсти более высокий стандарт в плане как архитектурной проработки фасадов и благоустройства, так и качества инженерии и управления домом после сдачи. Если этого нет, то "вывеска" - всего лишь способ оправдать цену, резюмирует он.