28 марта 2019
Покупатели не находят дач
Коммерсантъ

Какое будущее ждет Московскую агломерацию

Предложение и спрос на загородном рынке окончательно разошлись. Существующие возможности в основном представлены участками без подряда и большими домами, которые не пользуются интересом у покупателей. В то же время по некоторым направлениям на рынке уже сформировалась острая нехватка небольших современных лотов. Несмотря на то что стоимость ликвидных предложений в текущем году вырастет на 10-15%, вкладываться в них девелоперы все еще не спешат. «Ъ-Дом» разбирался, почему это происходит.

На рынке загородной недвижимости Подмосковья сформировался дефицит качественного предложения. Эту тенденцию отмечают консультанты и девелоперы. Руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов объясняет, что сейчас на первичном рынке всех направлений практически невозможно найти качественные готовые дома. В общей сложности, по его словам, в Московском регионе продажи ведутся в 800 поселках, но 75% предложения при этом формируют участки без подряда на строительство.

Заместитель гендиректора компании «Kaskad Недвижимость» Ольга Магилина тоже говорит о появлении отложенного спроса именно на готовое жилье — с отделкой или хотя бы в состоянии whitebox: «Раньше недвижимость с отделкой присутствовала только в элитном и суперэкономсегментах, но теперь ею начинают интересоваться и в экономклассе».

Период глобального спада

Прошлый год запомнился рынку загородной недвижимости резким падением покупательской активности. Согласно данным «Авито Недвижимости», спрос в Московском регионе в общей сложности по итогам 2018 года сократился на 2%, в то время как совокупный объем предложения, напротив, показал увеличение на 5%. Поэтому и произошло закономерное снижение цен. Как следует из расчетов гендиректора «Авито Недвижимости» Дмитрия Алексеева, средняя стоимость загородного дома в Подмосковье в 2018 году составила 11,57 млн руб. — это на 31% ниже аналогичного показателя 2017-го. Таунхаусы потеряли 14% цены: такие объекты продавались в среднем по 11,71 млн руб. Коттеджи подешевели на 8%, до 23,01 млн руб. Самый стабильный ценник продемонстрировали дачи: он уменьшился всего на 1,3%, до 1,97 млн руб.

Дмитрий Алексеев не видит в этой тенденции ничего странного: «Загородную недвижимость и земельные участки приобретают, как правило, в дополнение к основному жилью в городе, с ослаблением экономики спрос на них всегда снижается». Маловыраженную негативную динамику именно в сегменте дач эксперт объясняет небольшим бюджетом средней сделки и удачным временем для покупки. «Предложение выросло, а цены повсеместно упали, это привело к трехпроцентному увеличению спроса на дачи по итогам прошлого года», — объясняет он.

Дмитрий Таганов связывает спад с большой долей на рынке неликвидного предложения, которое практически не привлекает покупателей. Об этом же говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его расчетам, средняя цена на рынке загородной недвижимости в Московском регионе сейчас составляет 146,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Относительно аналогичного периода прошлого года показатель скорректировался на 8%. «Но это связано не с удорожанием лотов, а с быстрым вымыванием с рынка ликвидных предложений», — объясняет господин Попов.

Новые покупатели

Тенденции предложения и спроса сейчас в значительной мере расходятся. Согласно оценкам ЦИАН, средняя площадь выставленного на продажу лота составляет 412 кв. м, за год показатель вырос на 5%, а более чем в половине объявлений покупателям предлагаются дома площадью свыше 320 кв. м.

Это почти в полтора раза больше, чем нужно сейчас клиентам. Дмитрий Таганов считает, что сейчас интерес покупателей сконцентрирован на предложениях площадью до 250 кв. м. А Ольга Магилина добавляет, что наибольшим спросом пользуются варианты в 120-150 кв. м.

Управляющий директор брокерского департамента компании «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов полагает, что основной тренд загородного рынка — рационализация: «Покупателю интереснее те объекты, за которыми легче смотреть, где все пространства внутри дома эффективно используются».

Господин Москатов называет востребованным лотом дом площадью до 250 кв. м, к которому прилегает участок до 10 соток, к объекту уже должны быть подведены все коммуникации, на прилегающей территории — развитая инфраструктура, обязательна хорошая транспортная доступность. При этом цена предложения должна быть в диапазоне 7-9 млн руб. Ольга Магилина добавляет, что большинство покупателей жилья уже довольно неплохо разбираются в архитектуре и коммерчески успешный поселок не должен проигрывать с этой точки зрения.

Еще одним трендом покупательского спроса в компании «Kaskad Недвижимость» считают увеличение интереса к «настоящему загороду» — малоэтажным домам, расположенным на комфортном расстоянии друг от друга в окружении природной среды. Именно этим, по мнению аналитиков, объясняется растущий интерес к Дмитровскому направлению. «Здесь расположено много чистых водоемов, можно сказать, это самое курортное направление Подмосковья», — поясняет Ольга Магилина.

Девелоперские усилия

Интересы покупателей с точки зрения цены и потенциального расположения будущего дома сейчас тоже не учтены. Как показывают расчеты ЦИАН, 35% предложения сейчас концентрируется в ценовом диапазоне от 50 млн руб., а за год доля этой категории увеличилась на четыре процентных пункта. Более доступные массовому потребителю лоты в категории 5-15 млн руб. формируют только 28% предложения.

Больше всего загородных домов сейчас продается на «элитных» Ново рижском и Рублево-Успенском шоссе: в общей структуре предложения доля этих направлений составляет 19% и 15% соответственно. «В основном это не востребованные у покупателей дома средней площадью более 480 кв. м и стоимостью от 230 млн руб.», — замечает Алексей Попов. Киевское и Калужское шоссе формируют по 8% предложения, Дмитровское и Минское — только по 5%. Александр Москатов указывает, что наиболее остро нехватка качественного предложения наблюдается на севере области, вдоль Ленинградского и Волоколамского шоссе.

Отсутствие выбора ликвидного предложения неминуемо приведет к увеличению его стоимости. По прогнозам Дмитрия Таганова, стоимость объектов, отвечающих запросам покупателей, в текущем году может вырасти на 10-15%. Но ждать появления на этом рынке новых крупных девелоперов пока не приходится. Александр Москатов говорит, что число игроков на этом рынке заметно сократилось на фоне отсутствия доступа к финансированию, и вряд ли следует ждать возобновления их активности. С ним соглашается Дмитрий Таганов, указывающий, что у большинства застройщиков сейчас нет ни возможности вкладываться в загородные проекты, ни уверенности в том, что они будут востребованы.

Ольга Магилина считает, что за время кризиса работать на загородном рынке стало значительно сложнее на фоне значительного роста запросов покупателей: «Если десять лет назад растущий рынок прощал практически любые ошибки и просчеты, а прибыль можно было получить на любом проекте, сегодня маржинальность бизнеса в загородном сегменте колеблется в районе 20%, и это при условии, что грубых ошибок ни при разработке концепции, ни в проектировании, ни в построении финансовой модели, ни даже в маркетинге допущено не было». При этом сложившиеся условия эксперт считает не самыми плохими для покупателя: оставшиеся игроки вынуждены будут заняться более профессиональным девелопментом.

Элитные недочеты

Ситуация в сегменте элитной загородной недвижимости выглядит более обнадеживающей. Управляющий директор агентства «Метриум Премиум» Илья Менжунов указывает, что число сделок в этом сегменте по итогам прошлого года выросло на 10%, а в начале 2019-го цены показали положительную динамику. Так, сейчас средняя стоимость домовладения составляет 224 млн руб. — это на 4% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Похожую динамику отмечает и директор департамента жилой недвижимости агентства Penny Lane Realty Сергей Колосницын, по оценкам которого сейчас средняя цена объекта составляет 163,1 млн руб., это на 6% больше показателя конца минувшего года.

Но, несмотря на начавшееся оживление, нехватка качественных предложений наблюдается и в элитном сегменте. Илья Менжунов объясняет, что, хотя формально объем предложения значительно превышает спрос, на деле речь идет о существовании на рынке очень значительного объема переоцененных домов. «Качественный лот сегодня — современный дом в престижной локации, с удачными планировками по рыночной цене, и такие предложения быстро вымываются с рынка», — объясняет он.

Господин Менжунов оценивает долю ликвидных предложений на элитном рынке в 20%, а значительный дефицит, по его словам, сформировался из-за очень низкой девелоперской активности. При этом, как и в случае с экономсегментом, 80% предложения здесь формируют участки без подряда. За год этот показатель сократился на десять процентных пунктов. При этом реализовать такие предложения, как правило, довольно сложно. «Приобретение элитного жилья — часто эмоциональный порыв: покупатели хотят видеть и жить в доме „здесь и сейчас“, а не тратить время на разработку проекта и строительство коттеджа», — рассуждает эксперт.

«МЫ НАЧИНАЕМ ГОВОРИТЬ О НЕХВАТКЕ УЧАСТКОВ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО»

Директор департамента загородной недвижимости агентства Knight Frank ОЛЕГ МИХАЙЛИК — о новом типе девелоперов загородной недвижимости в Подмосковье.

С рынка элитной загородной недвижимости фактически ушли девелоперы. Если по итогам 2017 года были выведены две очереди в уже строящихся поселках, то по итогам 2018-го мы не увидели ни одного нового проекта. Тем не менее спрос на рынке сохраняется именно на новые, только что построенные объекты. К покупке участка без подряда и самостоятельному строительству дома многие покупатели все еще не готовы. Тот, кто хотя бы единожды самостоятельно занимался строительством, понимает, насколько это непросто. В течение двух-трех лет вы будете проводить все свои выходные на стройке — мало кто на это готов.

На этом фоне мы замечаем, как на рынке растет предложение новых домов от физических лиц. Они покупают участок без подряда, самостоятельно занимаются строительством домов, после чего продают их. Доходность таких вложений в среднем составляет 30-50%, но может оказаться и значительно выше. Если мы говорим о предложениях до 30 млн руб., то его реализацией владельцы часто занимаются сами, иногда привлекают консультантов. Более дорогие дома — от 100 млн руб. — собственники предпочитают продавать только через консультантов.

Объемы этого рынка оценить сложно, но его рост очевиден.

Мы видим, что если в 2017 году такой подрядчик мог продать один два дома в год, то сейчас ему удается реализовать за такой же период уже семь-восемь объектов. Секрет успеха самостоятельных застройщиков в том, что они лучше чувствуют настроения покупателей. Например, сейчас у нас в базе около 3 тыс. элитных объектов загородной недвижимости, но примерно 70-80% из них неликвидные. Речь идет о невостребованных домах, например слишком большой площади. Сейчас покупатели ориентированы на рациональное потребление, и средний размер продаваемого загородного дома составляет 400 кв. м.

Многие оставшиеся непроданными объекты имеют большие площади. Иногда речь идет о морально устаревшем ремонте или планировке. За последние пять лет тренды сильно поменялись. -Например, сейчас практически не востребованы многоуровневые дома, спрос ориентирован на предложение в один-два уровня. Именно такие объекты предлагают частные застройщики. Значительный объем такого предложения, с которым мы работаем, концентрируется на Рублевском и Новорижском направлениях. Предполагаю, что много вариантов можно найти на Киевском и Калужском шоссе. Как правило, девелоперы начинают именно с двух последних направлений, впоследствии переориентируясь на более элитные. Стоимость входного билета здесь всегда была существенно ниже.

Самостоятельные застройщики сегодня довольно успешно обеспечивают рынок новым предложением, оперативно подстраиваясь под меняющиеся настроения покупателей. Тем не менее сейчас мы начинаем говорить уже о новой существенной проблемке — нехватке участков под строительство. Качественная земля на востребованных направлениях (до 25 км от МКАД) практически полностью распродана. И найти подходящий участок для покупателей и участников рынка становится значительной проблемой. 

Динамика основных показателей на рынке загородного жилья

Распределение предложения экономкласса

Автор: Мерцалова Александра