Почему коронавирус может умножить армию обманутых дольщиков

Ситуацию в строительной отрасли РФ сегодня можно назвать, если не критичной, то максимально жесткой, как в отношении компаний-застройщиков, так и приобретателей недвижимости. В некоторых регионах, в первую очередь, в Москве и Подмосковье приостановлены строительные работы в рамках режима самоизоляции, введенного в средине апреля.

Положение дел складывается таким образом, что избежать появления новых долгостроев едва ли удастся. Это признает глава Минфина Антон Силуанов. По его словам, целый ряд строек, готовившихся к старту в текущем году, придется перенести на более поздний срок.

Прежде всего речь о крупных инфраструктурных проектах, таких как высокоскоростная магистраль Москва — Санкт-Петербург. Однако и в сфере капитального строительства эпидемия коронавируса и спровоцированный ей спад деловой активности создала не меньше проблем.

Наиболее сильно может пострадать столичный регион, который, по данным единой информационной системы «Наш.Дом.РФ», является крупнейшим в стране рынком жилья. Только в Московской области на стадии строительства в настоящее время находится более 11 млн квадратных метров жилой недвижимости.

Новые правила долевого строительства обезопасят покупателей, но и жилье в стране подорожает

В тройке наиболее крупных девелоперов такие известные федеральные компании, как ГК ПИК, «Гранель», «Самолет Девелопмент». Из-за режима самоизоляции они несут огромные издержки.

Основной владелец ГК ПИК Сергей Гордеев подсчитал, что из-за приостановки работ его компания может терять около 800 млн рублей в месяц. По данным объединения предпринимателей «Опора России», за неделю простоя застройщики столичного региона недополучают около 150-170 млрд рублей.

Как ожидается, после майских праздников карантинные меры для девелоперов будут ослаблены. На этот случай разрабатывается специальный регламент работы застройщиков, о котором упомянул губернатор Подмосковья Андрей Воробьев.

Новые правила предполагают — укороченный рабочий день, соблюдение социальной дистанции, жесткий контроль за состоянием здоровья строителей. Ограничения не могут не отразиться на темпах реализации проектов, что неизбежно сдвинет сроки сдачи многих объектов. В лучшем случае — на несколько месяцев, в худшем — на год-полтора.

Таким образом, следует подготовиться к появлению новых долгостроев и дольщиков, обязательства перед которыми не будут выполнены в срок. Это в дополнении к существующим. В начале прошлого года Минстрой России насчитал 898 проблемных новостроек в 68 субъектах Федерации. В реестре обманутых дольщиков значилось 38,7 тысяч граждан.

Самыми проблемными были — Краснодарский край, Ростовская, Новосибирская и Самарская области. Тревогу из-за огромного количества обманутых дольщиков вызывала также Ленобласть. Региональные власти с большим или меньшим успехом занимались решением их проблем.

За 2019 год только Москва «разобралась» с 52 брошенными стройками. Эксперты предполагали, что в текущем году столица как минимум повторит результат. Всего по России в 2020 году планировалось завершить строительство 491 жилого дома из списка долгостроев.

Однако пандемия COVID-19, проблемы на валютном и нефтяном рынках, поставили под сомнение эти планы. Более того, список долгостроев, по мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», может начать пополняться.

Прежде всего за счет проектов, которые реализуются по старым правилам, без использования проектного финансирования и открытия эскроу-счетов. Таких, по данным эксперта, в столице около 60%. И если этот прогноз окажется точным, то рынок недвижимости может попросту схлопнуться.

Разумеется, это лишь одна из нескольких версий развития событий. Нельзя забывать, что многие жилые комплексы сегодня находятся на высокой степени готовности, поскольку это было одним из условий Минстроя, чтобы застройщики могли продолжать работу по старым правилам.

Ощущение предынфарктного состояния отрасли растет еще и по той причине, что достаточно большое количество строителей в Москве и регионах имеют гражданство других стран. Гастарбайтеры, как известно, всегда были движущей (потому как весьма дешевой) силой многих проектов на рынке недвижимости. Но, когда стало ясно, что Россия закрывает границы, многие поспешили к себе на родину. Стройки стали реально пустеть, а интенсивность работ падать.

Впрочем, иностранцы из ближнего зарубежья, не успевшие пересечь границу до 27 марта, вынуждены были остаться, к тому же власти предприняли ряд мер для стабилизации ситуации с трудовыми ресурсами. В частности, в МВД заявили о глобальных послаблениях миграционного законодательства. Так, с 19 марта гастарбайтеры смогут продлить срок временной регистрации, кроме того, чтобы получить новый патент на работу, им необязательно теперь выезжать за пределы РФ.

Со своей стороны вице-премьер Марат Хуснуллин пообещал рассмотреть возможность нахождения на территории России строителей-иностранцев в случае заморозки объектов, на которых они работают. Это касается и размещения иностранцев, и выплаты им зарплаты в период самоизоляции.

Как бы то ни было, объемы вводимого в эксплуатацию жилья в текущем году в любом случае существенно снизятся, что, по логике, не может не отразиться на стоимости квадратного метра. По итогам первого квартал 2020 года эксперты уже фиксируют 20-процентное сокращение предложения на рынке. Вопрос — в каком направлении устремиться ценовой вектор: вверх или вниз?

Краткосрочный всплеск цен на жилье на фоне пандемии COVID-19 наблюдался только в пяти городах-миллионниках и был ограничен мартом, свидетельствуют независимые эксперты. В апреле удорожание квадратного метра прекратилось.

Более того, в некоторых переоцененных проектах размер скидки вырос до 30%, поскольку девелоперы столкнутся с обвалом спроса и ростом пессимизма россиян относительно своей покупательной способности. Из-за режима самоизоляции, поставившей всю экономику на карантинную паузу, многие граждане не уверены в завтрашнем дне и предпочитают отложить покупку жилья до лучших времен.

«С учетом введенного в апреле моратория на строительные работы во втором квартале 2020 года следует ожидать продолжения падения спроса», — сообщила «Профилю» директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова.

А это значит, что стоимость квадратного метра едва ли увеличится. Субсидированная ипотека под 6,5% годовых, введенная государством, естественно, сыграет свою роль, но эффективность этой программы можно будет оценить лишь после окончания карантина.

В целом эксперты не фиксируют заметных колебаний цен, фактически рынок «поставлен на паузу». Сегодня многие девелоперы в качестве слогана сообщают: «Держим цены!», то есть, не повышают, но и не демпингуют. Тенденция скорее всего сохранится ближайшие месяцы.

После снятия карантина наверняка произойдет небольшой всплеск спроса, причем в первую очередь будут распроданы самые доступные квартиры в новостройках массового сегмента, поделился своим мнением с редакцией генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

По его словам, во время кризиса 2008-2009 годов многие проекты, действительно, были заморожены, однако сегодня мы имеем дело с абсолютно другой ситуацией. Так или иначе, но треть предложения (во всяком случае на столичном рынке) реализуется по новой схеме — с привлечением проектного финансирования.

Таким образом, компании сейчас не зависят от поступлений средств дольщиков, что гарантирует исполнение обязательств. Но при этом, играя по новым правилам, застройщики используют не самые дешевые деньги. В нынешней ситуации это подталкивает к росту цены на жилье.