По кирпичикам: нужно ли покупать акции девелоперов при льготной ипотеке за 7%

Акции девелоперов ведут себя заметно лучше рынка после того, как власти анонсировали улучшение условий по программе льготной ипотеки. На какие бумаги стоит обратить внимание инвестору?

На этой неделе Минфин внес в правительство проект постановления о снижении ставки по льготной ипотеке с господдержкой с 9% до 7%. На прошлой неделе снижение ставки в ходе ПМЭФ анонсировал Владимир Путин. Предполагается, что программа продлится до 1 июля 2023 года — до этого она была рассчитана до конца 2022-го. Ряд банков в связи с этим уже начали корректировать ставки по своим ипотечным продуктам.

На этих новостях акции российских девелоперов начали дорожать. Бумаги ПИК за три торговых дня с пятницы подорожали на 13,8%, акции «Самолета» — на 6%, ЛСР — на 9,9%, притом что индекс Мосбиржи за эти дни снизился на 0,2%.

Стройка после начала конфликта на Украине

Строительная отрасль обычно реагирует на кризисные явления падением спроса на новостройки из-за снижения доходов населения, а также коррекцией цен на жилье, говорит эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиции» Дмитрий Пучкарев. Так произошло и в этот раз. Когда стало известно о решении ЦБ поднять ключевую ставку до 20%, покупатели бросились закрывать уже идущие сделки по старым ипотечным ставкам. Однако со второй половины марта и до конца мая спрос на новостройки снижался, потому что покупатели ждали коррекции ключевой ставки и ипотечных программ, говорит управляющий партнер «Метриум» Надежда Коркка.

В целом продажи в апреле-мае упали в два-три раза по сравнению с февралем, говорит руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик. Что касается объема строительства, то застройщики тоже ждали — возвращения более выгодных условий по проектному финансированию. Также замедлился вывод в стройку и продажи новых корпусов строящихся жилых комплексов, что связано с падением продаж. «Застройщики не хотят создавать конкуренцию между нераспроданными остатками и новыми проектами», — говорит Холопик.

По его словам, с возвратом прежних условий льготной ипотеки ситуация постепенно будет исправляться. Спрос станет восстанавливаться, однако около 30% потенциальных покупателей все равно продолжат ждать. По оценкам Холопика, к прежним объемам строительства и продаж рынок новостроек вернется в 2023-2024 годах.

Из чего выбирать

ГК ПИК — крупнейший в России застройщик по объемам текущего строительства: по состоянию на 1 июня компания строит 5,7 млн кв. м жилья в 14 регионах. В прошлом году было реализовано недвижимости на 451 млрд рублей, что на 33% выше показателей 2020 года. В 2021-м чистая прибыль девелопера составила 71 млрд рублей, около 15 млрд рублей ПИК выплатил акционерам в качестве дивидендов за 2020 год и I квартал 2021-го. Однако за 2021 год акционеры дивидендов, скорее всего, не получат. Совет директоров рекомендовал не производить такие выплаты. Окончательное решение будет принято 30 июня на годовом собрании акционеров.

В прошлом году бумаги ПИК были популярны у инвесторов : за два месяца с июля по сентябрь 2021 года его акции выросли в цене более чем на 40% — с 1024 рублей до 1500 рублей, что стало для компании рекордом. Однако в сентябре после объявления о вторичном размещении акций бумаги компании лишь теряли в цене, возобновив рост после февраля. На закрытии торгов 21 июня акции ПИК стоили 636 рублей за штуку.

ГК «Самолет» — второй в России девелопер по объемам текущего строительства. Компания возводит 2,8 млн кв. м жилья в трех регионах: Москва, Подмосковье и Ленинградская область. Застройщик вышел на IPO в разгар эпидемии коронавируса в октябре 2020 года на Мосбирже, где привлек 2,9 млрд рублей и на момент начала торгов был оценен в 57,3 млрд. С момента размещения акции компании выросли почти на 160%: на закрытии торгов 21 июня они стоили по 2440 рублей.

По итогам 2021 года выручка компании составила 93 млрд рублей (на 55% выше, чем годом ранее), чистая прибыль выросла на 89%, до 8,4 млрд рублей. Объем продаж новостроек вырос на 128%, до 44,9 млрд рублей, по сравнению с I кварталом 2021 года. Земельный банк компании на конец 2021 года был крупнейшим в отрасли и составлял 29 млн кв. м.

За прошлый год застройщик решил не выплачивать дивиденды, однако компания проведет выплаты за 2022 год в размере 10 млрд рублей. Планируется выплатить по 2,5 млрд по итогам I квартала и первого полугодия, и еще 5 млрд рублей по итогам девяти месяцев. Окончательное решение будет принято 30 июня на годовом собрании акционеров.

Группа ЛСР — занимает третье место по объемам текущего строительства в России с показателем 2,7 млн кв. м в столичных регионах и Свердловской области. В I квартале этого года объем продаж составил 41 млрд рублей, более чем вдвое выше, чем год назад. По итогам 2021 года выручка составила 130,5 млрд рублей по сравнению с 118 млрд годом ранее, а прибыль увеличилась с 12 млрд рублей до 16,2 млрд рублей. Компания решила не выплачивать дивиденды по итогам второго полугодия 2021 года из-за новых приобретений и планов по развитию бизнеса. За первое полугодие девелопер также не проводил выплат.

Пик падения акций ЛСР в 2022 году пришелся на 28 марта — тогда стоимость акций составляла 445 рублей. Однако с тех пор котировки компании выросли на 21%: на 21 июня стоимость акций составляет 542 рубля.

Группа «Эталон» находится на 15-м месте по объему текущего строительства жилья в России и возводит 772 800 кв. м в Москве, Петербурге и областях. В мае этого года большую часть депозитарных расписок «Эталона» выкупила АФК «Система», таким образом, доля «Системы» в девелоперской группе выросла с 25,6% до 48,8%.

В 2021 году выручка составила 87,1 млрд рублей, что на 11% выше показателей за год до этого. Валовая прибыль выросла на 27%, до 27,8 млрд рублей, валовая рентабельность составила 32% (на 4 п. п. выше показателя 2020 года). В I квартале девелопер нарастил продажи недвижимости на 21%, до 19,7 млрд рублей. Совет директоров «Эталона» отложил решение о выплате дивидендов за 2021 год из-за санкций и ограничений. На 21 июня стоимость акций группы составляет 60,7 рубля за штуку. С 24 февраля их стоимость выросла на 34%, но все еще далека от значений в середине февраля.

Акции и риски

Акции российских девелоперов в феврале-марте дешевели быстрее рынка, но сейчас у них есть шанс так же быстро восстановиться, считает главный аналитик УК «Ингосстрах-Инвестиции» Виктор Тунев. «Мы видим устойчивый тренд на снижение инфляции и ставок, Банк России и государство заинтересованы в восстановлении кредитного рынка, особенно в ипотечном сегменте», — говорит аналитик.

Снижение ставок по льготной ипотеке может стать мощным драйвером для акций строительных компаний, поскольку кредитование значительно поддерживает спрос на недвижимость, говорит Дмитрий Пучкарев из БКС. «У ПИКа доля ипотечных сделок в 2021 году была на уровне 75%, у „Самолета“ — 79%. Мера должна способствовать восстановлению акций строительных компаний в среднесрочной перспективе», — ожидает эксперт. Кроме того, россияне будут чаще выбирать покупку недвижимости для защиты своих сбережений после того, как высокие ставки по депозитам перестанут действовать, считает он.

Спрос на жилье в действительности исчерпал себя, и в текущих обстоятельствах смягчение ДКП и последующее снижение ипотечных ставок не окажет сильного воздействия на активность покупателей, не согласна аналитик «Финама» Наталия Пырьева.

Российские девелоперы исторически очень хорошо реагируют на изменение потребительского поведения, грамотно регулируя объемы строительства, отмечает директор департамента по работе с акциями «Система Капитал» Константин Асатуров. В «Система Капитал» ожидают, что российские девелоперы хоть и пострадают в плане объемов реализации, но смогут удержать маржу «на достойном уровне» за счет сохранения высоких цен, что позитивно отразится на их акциях. Асатуров выделяет акции ПИК и «Самолета», так как в портфелях этих компаний маленькие квартиры или апартаменты в эконом-сегменте для последующей сдачи в аренду, что больше подходит для инвесторов в сфере девелопмента.

Эти же компании выделяет Пучкарев из БКС: ПИК — лидер отрасли с хорошо диверсифицированной географией застройки, а акции «Самолета» интересны, если инвестор хочет сделать ставку на опережающие рынок темпы роста бизнеса.

Тунев обращает внимание инвесторов на показатель P/NAV — соотношение рыночной капитализации со стоимостью чистых активов. С точки зрения этого показателя дешевле других выглядят акции ЛСР. Капитализация компании лишь 0,1 от дисконтированной стоимости будущих проектов на начало года против 0,3-0,4 у «Самолета» и ПИК, подсчитал он. Потенциал для бумаг ЛСР может быть выше, чем у конкурентов, за счет того, что компания не сумела реализовать в полной мере всю выгоду от благоприятной обстановки на рынке недвижимости в 2020-2021 годах, соглашается Пырьева из «Финама». Драйвером роста для компании Пырьева считает существенное пополнение земельного банка в конце 2021 — начале 2022 года.

При этом для отрасли сохраняется ряд рисков, а инвестиции в акции девелоперов стоит рассматривать на сроке от трех до пяти лет. Из рисков для отрасли «Система Капитал» отмечает сильное падение располагаемых доходов граждан, что сильно ударит по спросу, резкий рост ввода новых проектов, что существенно увеличит предложение на рынке, отмену или непродление программы льготной ипотеки и полное снятие ограничений на вывод капитала — хотя даже в этом сценарии российский капитал может остаться в стране из-за рисков инвестирования за рубежом.