Плодово-выгодная сделка

Девелоперская компания "Пионер" договорилась со структурами Игоря Крутого о застройке принадлежащего композитору участка на юге Москвы. Проект стоимостью до 40 млрд руб. станет одним из крупнейших в портфеле застройщика.

Группа "Пионер" застроит 32 га бывшей плодоовощной базы в столичной промзоне у станции метро "Варшавская", рассказали РБК топ-менеджеры двух компаний, занимающихся продажей земли.

Территория будущей застройки - это бывшая овощебаза "Москворецкая" площадью более 337 тыс. кв. м. В феврале 2016 года Градостроительно-земельная комиссия Москвы (ГЗК) одобрила проект застройки территории, которая, как сообщала газета "Ведомости" со ссылкой на источники в стройкомплексе Москвы, принадлежит структурам композитора Игоря Крутого.

"В проекте застройки территорий бывшей плодоовощной базы у метро "Варшавская" группа "Пионер" участвует как партнер, специализирующийся на редевелопменте промзон и комплексного развития территорий, - подтвердил Игорь Крутой через своего представителя. - Условия партнерства мы не раскрываем". В группе компаний "Пионер" также подтвердили сотрудничество. Согласно утвержденному ГЗК проекту, территория застройки ограничена 1-м Котляковским переулком, 2-м Варшавским проездом и 2-м Котляковским переулком. Проект планировки предусматривает возведение 538,9 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 315 тыс. кв. м жилья.

Инвестором проекта выступает ЗАО "Москворецкое", которое, согласно данным базы "СПАРК-Интерфакс", в равных долях принадлежит трем физическим лицам: Юрию Крюкову, Казбеку Кокоеву и Юрию Хомушко. Связаться с представителями "Москворецкого" РБК не удалось.

Будущий совместный проект станет одним из крупнейших в портфеле "Пионера". Сейчас самый большой проект группы - ЖК "Life - Ботанический сад" (611 тыс. кв. м).

Инвестиции в этот проект без учета стоимости земли могут составить около 70 тыс. руб. за 1 кв. м, или 38 млрд руб. за весь проект, подсчитал директор департамента складской и индустриальной недвижимости агентства ILM Александр Перфильев. Стоимость земли он оценил в районе 9,6 млрд руб.

Выручка от продаж жилой и коммерческой недвижимости в проекте может составить 80-90 млрд руб., прогнозирует партнер Colliers International Владимир Сергунин. "Скорее всего, владелец проекта получил не больше 2 млрд руб. сразу, - указывает эксперт. - Остальное он получит в виде выручки от продажи будущих квартир". Традиционно в таких случаях речь идет о доле в 15-20%, заключил партнер Colliers.

"Стартовая цена продажи 1 кв. м жилья в данной локации с учетом высокого конкурентного окружения (неподалеку расположены ЖК "Родной город. Каховская", "Ривер Парк", проекты "Лидер инвест" в Царицыно и Садовниках, а также ЖК "Домашний" и "Зиларт") будет равна 130-135 тыс. руб., - считает управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая. - Средняя стоимость 1 кв. м за весь период продаж - около 160-170 тыс. руб.".

Место для жилого девелопмента непростое, несмотря на относительную близость к центру, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова. Но вакантность объектов коммерческой недвижимости в районе будущей застройки не превышает 10%, добавляет она. Средний уровень вакантности бизнес-центров класса B от Третьего транспортного кольца до МКАД, по данным Knight Frank, сегодня выше - около 16%. "Поэтому качественный бизнес-центр небольшого формата класса B (до 30 тыс. кв. м) может быть здесь востребованным", - уверена Широкова.

Игорь Крутой уже предпринимал попытку заниматься девелопментом. Как писали "Ведомости" со ссылкой на близкий к столичному правительству источник, композитор вместе с сооснователем компании "Вимм-Билль-Данн" Давидом Якобашвили планировал застраивать территорию Института химической физики на ул. Косыгина, 4. Проект реализовывался в рамках инвестконтракта с Российской академией наук, но был заморожен, а Крутой из проекта вышел, рассказал изданию Якобашвили.

При участии Екатерины Литовой

Чем известен "Пионер"

Головной офис компании находится в Москве. Ее акционерами в равных долях являются Андрей Грудин и Леонид Максимов. По итогам 2016 года чистая прибыль группы составила 1,9 млрд руб. при выручке 23 млрд руб. Девелоперский портфель компании в Москве и Санкт-Петербурге составляет 1,7 млн кв. м, из них уже построено больше 1,1 млн кв. м.

Автор: Пастушин Алексей