Перегретый рынок: что творится с ценами на жилье

Стоимость жилья в нашей стране находится на максимуме. Население готово покупать и квартиры как в только что построенных домах, так и в не первой «свежести». Рынок недвижимости разогрела действующая с прошлого года государственная программа льготной ипотеки. В тоже время на нем налицо дисбаланс спроса и предложения. В каких регионах он наблюдается и какие последствия может иметь сворачивание программы льготной ипотеки, разбирался «ФедералПресс».

В России наблюдается всплеск спроса на комнаты: по данным аналитиков «Авито Недвижимость», в нынешнем году по отношению к предыдущему он вырос примерно на 13 %, в то время как интерес к аренде комнат на долгосрочной основе сократился менее чем на 2 %.

Однако скачок покупок комнат является лишь частью существующего ажиотажа на российском рынке недвижимости. Вызвавших его причин несколько. Прежде всего немалую роль сыграла пандемия коронавируса, во время которой произошло резко ослабление российского рубля, и Банк России, снизивший в течение 2020 года ключевую ставку с 6,25 % до 4,25 % что в свою очередь привело к уменьшению доходности вкладов граждан в государственных и коммерческих банках. Поэтому обыватели предпочли не только покупать американские доллары и евро, но и недвижимость, рассматривая ее как традиционное средство от обесценения рублевых сбережений.

Кроме того, стимулом для приобретения жилья стала программа льготной ипотеки, стартовавшая в апреле прошлого года и рассчитанная на срок до 1 ноября, однако, в октябре 2020 года премьер-министр Михаил Мишустин продлил ее действие до 1 июля 2021 года. В ее рамках первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости жилья и предусмотрена льготная ставка 6,5 %, причем разницу между ней и ставкам по кредитам банкам возмещает государство.

«Такой низкой ставки не было никогда», — указал Алексей Попов, руководитель аналитического центра агентства недвижимости «Циан».

Льготная ипотека подогрела желанию людей улучшить свои жилищные условия, в результате чего на нее в настоящее время приходится подавляющее большинство кредитов, которые россияне берут на покупку квартир в новостройках. Только банк ВТБ за все время действия программы льготной ипотеки выдал по ней кредитов на 250 млрд рублей, а ее доля в структуре его ипотечных продаж составила 30 %.

«Мягкая монетарная политика „вытолкнула“ деньги из банков на рынок недвижимости», — констатировала Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум».

В географическом плане спрос на новые квартиры многократно превышает предложение в ряде регионов России: в Алтайском крае — на 20 %, в Саратовской области — на 43 %, в Пермском крае — на 53 %. Число же объявлений о продаже жилья в них, наоборот, упало, например, в Пермском крае — на 17 %, в Саратовской области — на 28 %. То есть речь идет о локальных «перегревах» рынка недвижимости.

«Максимальный дефицит нового жилья складывается в Башкортостане, Краснодарском, Пермском и Алтайском краях, а также в Саратовской области. При этом за последнее время заметно снизилось число новостроек в Москве и Подмосковье за счет бурного спроса, превосходящего предложение, — перечисляет Наталия Пырьева, аналитик „Финам“. — Значительно растет спрос на новостройки в Санкт-Петербурге, Перми и Уфе. Понижательная динамика отмечается в Ростове-на-Дону, Новосибирске и Екатеринбурге, что связано с локальным увеличением объема предложения. В частности, в Екатеринбурга сейчас представлено в два раза больше лотов в новостройках, чем в марте прошлого года».

По оценке же Алексея Попова, роста спроса на жилье замедляется на фоне отсутствия увеличения доходов у населения: уменьшается число сделок с недвижимостью, количество просмотров объявлений о его продаже на сайтах и бронирований. Здесь влияние оказал подъем цен на квартиры после запуска льготной ипотеки. «С тех пор цены на квартиры в новостройках выросли примерно на 20-22 %, на вторичном рынке — на такой же уровень», — рассказал он.

«В настоящее время на первичном рынке недвижимости существует дефицит предложения, обусловленный ажиотажным спросом. Так, в феврале 2021 года объем предложения в массовом сегменте московских новостроек снизился до минимальных показателей 2015 года и составил 11,8 тыс. лотов. По сравнению с январем 2021 года данный показатель уменьшился на 10%, а с февралем 2020 года — вовсе на 20%. Кроме того, по данным ДОМ.РФ, в конце января в целом по стране были реализованы уже более 70% квартир в домах ввода этого года», — солидарна с ним Надежда Коркка.

Вместе с тем признаков ипотечного кризиса в России эксперты пока не видят. «Доля просроченных кредитов находится на очень комфортном уровне. Население должно банкам меньше, чем населению должны застройщики», — считает Алексей Попов.

«Высокий спрос сохранится до последнего дня действия льготной ипотеки, даже вне зависимости от состояния доходов населения. Ведь для многих это является единственной возможностью приобрести квартиру с минимальной переплатой по ипотеке», — прогнозирует Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость».

Он добавил, что Банк России все-таки опасается увеличения риска невозврата ипотечных кредитов из-за падающих доходов. Как только будет принято окончательное решение о прекращении программы льготной ипотеки, спрос резко возрастет на 50-60 %, но потом он упадет как минимум на столько же, и на рынке наступит длительная стагнация.

Банк же России похоже рассматривает возможность пересмотра программы льготной ипотеки. Это следует из заявления его главы Эльвиры Набиуллиной (в ходе пресс-конференции по поводу ключевой ставки) — она допустила, что льготная ипотека будет распространяться на определенные города и категории людей.

«Предполагается, что после 1 июля программа льготной ипотеки будет действовать в 24 регионах России, среди которых — Новосибирская, Ростовская, Челябинская, Ярославская, Саратовская, Волгоградская, Тверская, Ульяновская, Кировская, Ивановская, Оренбургская, Омская, Псковская, Астраханская, Томская, Курганская области. При этом в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае программу свернут», — сообщила Наталия Пырьева.

«Пока что вопрос о продлении льготной ипотеки не решен. Было предложение Центробанка продолжить программу только в некоторых регионах (в основном с низкими объемами строительства), но Минстрой и девелоперское сообщество считают, что программу необходимо продлить для всей страны», — поделился Вениамин Голубицкий, президент группы «Кортрос».

Зато предложение на рынке явно будет ограниченным, поскольку число строительных организацией в течение нескольких лет заметно сократилось — далеко не все из них смогли работать с использованием эксроу-счетов, введенных в долевое строительство в 2019 году (на них аккумулируются средства дольщиков до окончания строительных работ и девелоперы не могут пользоваться ими пока не сдадут квартиры).

«В нашей стране обеспеченность жильем значительно меньше, чем в государствах Европы. На каждого члена среднестатистической семьи нет своей персональной комнаты», — говорит Алексей Попов.

Напрашивается вывод: «урезание» программы льготой ипотеки приведет к спаду покупок квартир. Тем не менее девелоперы не смогут обеспечить всех желающих жильем. Цены же на квартиры хоть и пойдут вниз, но вряд ли достигнут отметки, когда они будут доступны малоимущим слоям населения.