Парковка как актив: почему инвестировать в машиноместа становится выгодно

В первом полугодии 2025 г. рынок машиномест в российских городах-миллионниках продемонстрировал рост как по объемам сделок, так и по их стоимости. По данным аналитического центра "Движение.ру", в строящихся многоквартирных домах было продано около 21 500 парковочных мест, а средняя стоимость таких объектов выросла на 18% по сравнению с аналогичным периодом 2024 г.

Сильнее всего цены на машиноместа за год прибавили в Самаре - рост показателя превысил 60% и достиг 1,63 млн руб. Далее следуют Красноярск (прирост 46,4% до 1,45 млн руб.), Краснодар (плюс 31,7% до 770 000 руб.) и Уфа (30,1% до 1,45 млн руб.). При этом объем продаж парковочных мест из вышеперечисленных городов вырос только в Самаре (+98,7%), а в Красноярске и Краснодаре значение сократилось в более чем полтора раза: -61,5% и -51,1% соответственно. По-прежнему популярными машиноместа оказались в Воронеже (рост продаж на 31,9%), Перми (на 18,5%) и Екатеринбурге (на 4,8%).

В Москве в период с января по сентябрь 2025 г. интерес к покупке машиномест снизился на 12%, рассказал "Ведомости. Городу" управляющий директор категории "Коммерческая недвижимость" "Авито недвижимости" Олег Изотов. В то же время спрос на аренду вырос на 3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, отметил эксперт.

По оценкам "Авито недвижимости", средняя стоимость приобретения машиноместа в Москве в 2025 г. составляла 2,1 млн руб., или 134 400 руб. за 1 кв. м. Если говорить о средней арендной ставке машиноместа, то она достигла 11 600 руб. в месяц, или 760 руб. за кв. м.

В свою очередь управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов говорит, что на текущий момент средняя стоимость машиномест в московских новостройках постепенно приближается к "психологическому" рубежу в 4 млн руб. В среднем по России цена составляет около 1,4 млн руб., а в Москве этот показатель достиг 3,2 млн руб., приводит статистику владелец сети дилерских центров "Альянс Тракс" Алексей Иванов. По его словам, зачастую наиболее доступные объекты раскупаются в первую очередь, поэтому средний чек оставшихся лотов, особенно в столице, автоматически растет.

Над и под землей

В Москве в 2025 г. чаще всего для покупки и аренды горожане рассматривали подземный паркинг - доля от общего объема спроса составила 65% в сегменте продажи и 62% в сегменте аренды. Многоуровневым паркингом интересовались в 39% и 33% случаев соответственно, считает Изотов.

В свою очередь в новостройках комфорт- и бизнес-класса наиболее востребованы стандартные машиноместа площадью порядка 15 кв. м. Причем в массовых проектах парковочные места часто расположены не в подземных паркингах, а на многоуровневых парковках, отмечает Сырцов.

Как рассказал эксперт, в премиальных, элитных и, особенно, делюкс-комплексах требования к машиноместам гораздо выше. Во-первых, их площадь обычно варьируется от 20 до 30 кв. м и такие паркинги должны обладать эксклюзивным дизайном. "Кроме того, в комплексах премиум-класса и выше востребованы места с зарядками для электрокаров и гибридных автомобилей, детейлинг-центры и беллмен-сервис на территории паркинга", - добавил Изотов.

Специалисты "Метриума" отмечают, что в связи с распространением семейной ипотеки все более популярными становятся "зависимые" машиноместа. Около трети новостроек Москвы сегодня ими оборудованы - это многоуровневые стоянки, где автомобили располагаются друг за другом, выехать с такого места можно только после того, как впереди стоящая машина освободит проезд.

Впервые зависимые парковки начали появляться в столичных жилых комплексах около десяти лет назад, говорит Иванов. Сегодня зависимые паркинги можно встретить не только в новых жилых кварталах, но и в премиальной недвижимости - ими, в частности, оборудованы башни ММДЦ "Москва-сити": Imperia Tower и "Город Столиц".

Прибыльное место

По подсчетам аналитиков AFI Development, инвестировать в машиноместа сегодня вдвое выгоднее, чем в квартиры: при средней цене однокомнатной квартиры в границах старой Москвы около 14 млн руб. аналогичная сумма позволяет приобрести до пяти парковочных мест. По их оценкам, средняя ставка аренды машино-места варьируется от 10 000 до 20 000 руб. в месяц, что обеспечивает окупаемость вложений примерно за 10 лет - вдвое быстрее, чем инвестиции в жилье.

С учетом регулярного роста цен и относительно низкого по сравнению с квартирами порога входа, машиноместа на текущий момент служат привлекательным инвестиционным активом, подтверждает директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. При этом наиболее оптимальной стратегией может быть приобретение машиномест еще до ввода проекта в эксплуатацию или вскоре после завершения строительства, добавила она.

"Как правило, многие клиенты откладывают покупку парковочного пространства вследствие иных расходов, в частности, проведения ремонта в квартирах. Таким образом, инвесторы имеют возможность получить выгоду от последующего отложенного спроса", - отметила эксперт.

Особое внимание следует обращать на проекты в историческом центре Москвы, так как здесь наблюдается острый дефицит машиномест, что стимулирует спрос, добавила Борисова. Согласно данным "Метриума", по итогам 2024 г. объем предложения в "старой" Москве вырос на 6,2%, а спрос - на 22,5%. При этом средняя стоимость парковочного места составила 3,65 млн руб., что на 6,1% выше, чем годом ранее.

Традиционно с каждым годом себестоимость строительства паркингов увеличивается, напоминает Сырцов. Их создание - очень затратная статья расходов для застройщиков, в то время как маржинальность машиномест зачастую значительно ниже, чем у квартир. Но высокий коэффициент обеспеченности парковочными пространствами в проекте служит ценным конкурентным преимуществом, что стимулирует девелоперов вводить в эксплуатацию больше парковочных мест, добавляет эксперт.

Инвестировать вдолгую

Инвестиции в машиноместа в Москве демонстрируют умеренную ликвидность, говорит Изотов. По его словам, некоторое замедление интереса к покупке связано с более зрелым инвестиционным подходом: если раньше машиноместа в жилых комплексах продавались по остаточному принципу и почти везде по доступной цене, то сегодня застройщики, видя рост спроса на аренду, активно повышают цены.

"Это ограничивает спрос на определенные лоты - например, с конкретным процентом машиномест от общего фонда квартир. При этом стабильный рост спроса на аренду и преобладание защищенных типов паркингов формируют устойчивый доход для инвестора и обеспечивают относительную легкость поиска арендатора", - добавил эксперт.

На фоне поступательного сокращения ключевой ставки и постепенного восстановления рынка у инвесторов продолжает формироваться существенный отложенный спрос, уверена Борисова. В отдельных районах Москвы в результате может даже наблюдаться дефицит машиномест. "Соответственно, их стоимость, вероятно, будет расти с опережением инфляции. Считаю, что показатель в 2026 г. может увеличиться на 12-15%", - прогнозирует она.

Если говорить в целом о России, то рынок машиномест переживает неоднозначный период, полагает Иванов. По его словам, текущие высокие ставки по ипотеке заставляют покупателей экономить на дополнительных опциях вроде парковочных мест. При этом спрос на аренду машиномест за год вырос на 43%, что косвенно подтверждает сохраняющуюся потребность в парковке. "Главный плюс - низкий порог входа и отсутствие расходов на ремонт. Доходность от сдачи составляет 8-12% годовых, хотя срок окупаемости растянут на 13-16 лет", - объясняет аналитик.

При этом ликвидность таких объектов ниже квартир - срок экспозиции (время, в течение которого объект находится на рынке до момента заключения сделки) может достигать трех-девяти месяцев, а целевая аудитория ограничена жителями конкретного ЖК и ближайшей застройки. Это критично для инвесторов, рассчитывающих на быструю перепродажу, продолжает Иванов.

Как полагает эксперт, при сохранении ключевой ставки на текущих уровнях цены на машиноместа будут расти умеренно в коридоре 6-8%, что соответствует показателям инфляции. Спрос на недвижимость продолжит концентрироваться в льготном сегменте ипотеки, а покупатели рыночных кредитов останутся в стороне. Впрочем, рост числа автомобилей и расширение зон платной парковки в крупных городах создают долгосрочную поддержку спросу. Инвестиции в машиноместа имеют смысл как инструмент диверсификации портфеля, но требуют внимательного выбора расположения и горизонта владения от десяти лет, заключил Иванов.