Парадоксы апартаментов

Апартаменты, — единственное доступное в столице жилье, которое по факту жильем не является. В нашей стране апартаментами называют помещения, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие необходимые условия для проживания (кухню, ванную комнату), расположенные в административных зданиях. По данным «Метриум», по состоянию на ноябрь 2013 г. в реализации находилось более 5 100 апартаментов в 53 комплексах.

Плюсы покупки апартаментов

Цена

«Самое главное преимущество апартаментов для покупателей — это цена. Обычно они дешевле аналогичных по характеристикам квартир, в среднем, на 20%», — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум». Как видно из таблицы, заплатив чуть более 2 млн руб., можно уже приобрести апартаменты, правда, весьма небольшой площади.

Источник: «Метриум»

Месторасположение

Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties, считает, что апартаменты — это возможность поселиться в лучших московских районах, где сегодня наблюдается острый дефицит качественного и интересного жилья.

Диаграмма 1. Структура предложения по округам по количеству проектов

Диаграмма 2. Структура предложения по округам по количеству апартаментов

Источник: «Метриум»

Нестандартные дизайн-проекты без ограничений

«Людям с фантазией, уставшим от типовых планировок, формат апартаментов подходит идеально», — считает Александр Подусков. Он также напоминает, что в отношении этого вида недвижимости не применяются строгие законодательные нормы, которые действуют для обычного жилья. Поэтому практически в любых апартаментах можно реализовать нестандартные дизайн-проекты внутренней планировки. У KR Properties, к примеру, есть двухуровневые лофт-апартаменты, решения с антресолями, мансардами, с отдельным входом.

Сервисные службы

«Формат апартаментов обычно включает в себя полноценную возможность совмещения комфортного проживания (сервисная служба), рабочего процесса (офисы, конференц-залы и переговорные) и отдыха (фитнес-клубы, рестораны, spa) в одном здании», — объясняет руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова.

Инвестиционная привлекательность

По мнению Марии Литинецкой, цена делает апартаменты привлекательными для инвестиций, так как позволяет инвестировать с минимальным бюджетом (от 3 млн руб.), которые можно либо вернуть с прибылью, когда комплекс будет достроен, либо получать стабильный доход от сдачи в аренду. Причем ставки на аренду апартаментов и квартир ничем не отличаются, так как прописка не интересует арендаторов ни в том, ни в другом случае, считает эксперт. Соответственно, более низкая стоимость «входного билета» обеспечит инвесторам меньшие сроки окупаемости. При этом они могут не беспокоиться о спросе на свои объекты, поскольку большинство апартаментных комплексов отличаются выгодным расположением, прекрасными видовыми характеристиками и необычными планировками.

Минусы покупки апартаментов

Нельзя прописаться

«Основной минус формата апартаментов согласно распространенному мнению — это отсутствие возможности в них зарегистрироваться на постоянной основе, — утверждает Александр Подусков. — Но, как показывает наш опыт, в бизнес- и элитном сегменте вопрос прописки потребителей практически не волнует. Они, как правило, имеют другое жилье за городом или даже за границей».

По мнению Марии Литинецкой, постоянную регистрацию в апартаментах действительно получить нельзя, но можно оформить временную. Она дает ее обладателю почти все те же самые права, что и постоянная (кроме возможности встать в очередь на улучшение жилищных условий, встать на учет на бирже труда, получить свидетельство ИНН). «Для оформления временной регистрации апартаменты должны иметь статус гостиницы. К примеру, таким статусом обладают Башня „Федерация“, МФК YE’S, МФК „Водный“, МФК „Фили Град“ и другие. Но даже если получением статуса гостиницы не озаботился девелопер во время строительства, жители комплекса апартаментов в будущем смогут сделать это самостоятельно», — говорит эксперт.

Отсутствие инфраструктуры

В эконом-классе существенный минус апартаментных комплексов заключается в отсутствии инфраструктуры. Как говорит Подусков, сегодня на окраинах Москвы существуют проекты-«муравейники» с сотнями апартаментов, которые приобретаются людьми для постоянного проживания. Однако жители таких комплексов не могут записать детей в сад или в школу, потому что объекты социальной инфраструктуры для них никто не построил. «Собственно, именно из-за таких вот проблем московские власти и собираются ужесточить нормы по обеспечению апартаментных комплексов инфраструктурой», — объясняет Подусков.

Стоимость содержания

Налоги

По подсчетам аналитиков компании «Метриум», разница в стоимости однокомнатной квартиры в столичной новостройке и апартаментов аналогичной площади может составлять до 2 млн. рублей. При этом сумма налога на апартаменты будет в 2,7 раза больше. Но если разделить разницу в стоимости на сумму переплаты по имущественному налогу, то окажется, что экономия на стоимости апартаментов покрывает переплату по налогу более чем на 150 лет вперед.

Эксплуатационные расходы

По словам Марии Литинецкой, коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками имеют повышающий коэффициент и, как правило, отличаются на ставку НДС. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге, ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента будет на 2-2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два-три раза, как думают многие.

Получается, самый главный плюс апартаментов в доступной стоимости, обусловленной в том числе отсутствием у застройщика обязательств по возведению объектов социальной инфраструктуры. Для кого-то это может стать сдерживающим фактором, однако если жители хотят иметь во дворе дома с апартаментами детский сад или школу, это существенно увеличит стоимость строительства и, в конечном итоге, квадратного метра для потребителя.

Евгения Таубкина