Падение цен возможно на юге

27.11.2012, Gazeta.ru

Цены на жилье в южном и юго-восточном Подмосковье могут снизиться: прогнозы экспертов.

В южной части Подмосковья, в пределах 25 км от МКАД, появляется больше всего нового жилья. Однако эксперты высказывают опасения, что из-за сокращающегося спроса цены на недвижимость на указанной территории могут понизиться.

За год количество домов-новостроек в южной части Подмосковья увеличилось с 65 до 100 объектов – такие данные приводит аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU". Больше всего нового жилья в деревне Бутово Ленинского района — 23 дома. При этом за год число новостроек в продаже увеличилось на 13 штук. В подмосковном городе Видное насчитывается 21 новостройка, столько же — в Подольске. При этом в Подольске количество объектов в продаже снизилось, а в Видном, напротив, ожидается выход на рынок 8 новых объектов.

"Наиболее застраиваемым является Видное, где реализуется порядка десяти проектов с объемом предложения около 2 000 квартир. Также можно выделить Подольск с объемом предложения более 1 000 квартир; Люберцы и Домодедово (более 500 квартир в каждом городе)", — говорит генеральный директор компании "Метриум" Мария Литинецкая.

Как рассказала "Газете.Ru" маркетолог компании "Пересвет-Инвест" Ксения Гришковец, "в Люберцах основное строительство сосредоточено в районе Красная Горка (масштабное панельное строительство), а также за пределами города (это проекты в д. Марусино, в пос. Октябрьский, в Островцах). Домодедово в настоящее время активно застраивается. Это обусловлено реализацией мега-проекта "Большое Домодедово".

Рост цен в южной и юго-восточной части Подмосковья довольно неравномерный. Так, по данным IRN.RU,

за год стоимость квадратного метра в новостройках юга Подмосковья в радиусе 25 км от МКАД увеличилась на 6,7%.

В третьем квартале 2012 года квартиры предлагались в среднем за 72 121 рублей за квадратный метр, а в третьем квартале 2011 года — за 67 597 рублей. Из наиболее крупных населенных пунктов этого сегмента самое дорогое жилье сейчас предлагается в Видном (80 888 за кв. м), на втором месте Подольск (67 099 за кв.м), на третьем — Домодедово (63 956 за кв. м).

"Однако динамика цен сейчас отражает не столько недостаток предложения или затоваренность рынков отдельных городов, сколько обновление предложения. То есть цены растут в тех городах, где на продажу выходит мало новых объектов, а стадия готовности давно реализуемых проектов повышается. Ярким примером служит Подольск, где за год цены выросли на 16,3%. В городах, в которых появляется много новых объектов на ранних стадиях строительства, средние цены стабилизируются или снижаются. Например, в Видном стоимость квадратного метра осталась на прошлогоднем уровне, а в Домодедове — снизилась на 8,7%", — объясняет ведущий аналитик по рынку новостроек аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Екатерина Кобыляцкая.

При этом некоторые эксперты предполагают, что в дальнейшем большой объем предложения может спровоцировать падение цен. Это касается южной и юго-восточной части Подмосковья — ввиду транспортной ситуации и неблагоприятной экологической обстановки она пользуется меньшим спросом, чем, например, северная часть.

"Самый перегретый рынок недвижимости в Подмосковье – это Видное, Домодедово, часть Бутово. При этом порядка 99% жилья – это эконом-класс. Из-за большого количества нового предложения через полтора года здесь будет транспортный коллапс. В результате, за счет сокращения спроса уже в марте 2013 года возможно падение цен на жилье на 10-15%", — считает глава компании "НДВ-недвижимость" Александр Хрусталев.

По мнению коммерческого директора компании RDI Алексея Гусева, "в условиях достаточно высокой конкуренции, сложившейся за последние 1 - 1,5 года, застройщики вынуждены аккуратнее подходить к вопросам ценообразования".

"Застройщики могут менять стоимость жилья в зависимости от текущего спроса, особенно остро этот вопрос встает в условиях высокой конкуренции. Также, стоит отметить, что существуют низкокачественные локальные проекты, спрос на которые совсем небольшой.

В таких проектах цены могут снижаться (девелоперы вынуждены понижать стоимость жилья, с целью повысить собственные объемы продаж)", — говорит Алексей Гусев.

"Сохранение стабильного спроса на недвижимость возможно только при наличии благоприятной внешней и внутренней макроэкономической конъюнктуры. В случае наступления негативных событий на мировых, финансовых и валютных рынках возможны сокращения поступлений в российский бюджет, что, в свою очередь, может привести к значительному снижению спроса, в том числе и на недвижимость. Отсутствие спроса неминуемо скажется на ценовой ситуации на рынке. При этом значительное падение цен — исключено", — считает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Артем Ржавский.

После Видного и Домодедово падение цен на жилье может начаться и в остальной части южного и юго-восточного Подмосковья. "Такой же сценарий в дальнейшем может произойти в Люберцах, Подольске, Щербинке, Троицке. Предложение там большое, а спрос в два раза меньше, чем, например, на севере Московской области. Большой объем предложения на юге объясняется тем, что девелопер строит не там, где это нужно, а там, где удалось дешевле получить землю. Поэтому, чтобы продавать свои проекты в дальнейшем, застройщикам южной и юго-восточной части области придется снижать цену", — рассказывает Александр Хрусталев.

Однако не все эксперты согласны с пессимистическими прогнозами. "Мы считаем, что для этого направления характерно как раз повышение цен. В настоящее время диапазон стоимости квадратного метра в Люберцах составляет 57 - 120 тыс. руб., в Котельниках — 48 - 100 тыс. руб., в Видном — 49 - 120 тыс. руб. В связи с перспективой развития метрополитена на юго-востоке области (станции Котельники, Лермонтовский проспект, Жулебино) цены в городах юго-восточного направления будут расти", — говорит Мария Литинецкая.

Улучшение транспортной доступности — одна из возможных причин рота стоимости на жилье. Как правило, появление новой станции метро или другого способа быстро добраться до области увеличивает цены на 10-15%. "Перспективы у этого направления достаточно радужные – к 2015 году планируется создание сети скоростного трамвая на юге Подмосковья, с помощью которого произойдет попытка соединить новые районы Москвы и города-спутники, расположенные в этом направлении", — сообщил "Газете.Ru" генеральный директор компании "Домус финанс" Павел Лепиш.

"Транспортная доступность зависит от расположения того или иного города. Здесь наилучшие перспективы у Котельников, где скоро откроется станция метро. Но общественным транспортом добираться до своих домов жителям Котельников и Люберец придется довольно долго, пробки возникают повсеместно и серьезно затрудняют движение. Как вариант можно доехать на электричке, но это тоже не всем подойдет. Но и тут у Котельников есть перспективы — это строящаяся эстакада, которая соединит микрорайоны Силикат и Белая Дача, разделенные железной дорогой", — рассказывает генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов.

Юлия Погорелова