От меньшего к большему

Что такое траншевая ипотека, и выгодно ли дробить кредит на части

Cитуация на рынке недвижимости России к концу 2022 года сложилась весьма тревожная. Спрос на квартиры падает, количество ипотечных кредитов сокращается. В этих условиях банки предлагают заемщикам новый вид ипотеки — траншевую. В преимуществах и недостатках кредитного продукта разбирался «Профиль».

«Красная зона» ипотеки

В 2022 году россияне перешли на экономный режим потребления. Сокращение расходов домохозяйств в первую очередь отразилось на дорогостоящих покупках, к которым относится и жилье. В частности, в столичном регионе — традиционно ведущем рынке недвижимости РФ — в октябре продажи новостроек рухнули, согласно данным Росреестра, почти на 40%.

Одновременно отмечено сокращение количества одобренных и выданных ипотечных займов.

По итогам девяти месяцев жилищное кредитование (год к году) снизилось на 36% в количественном выражении и на 21% — в денежном. Статистику в конце октября на заседании правительства озвучил вице-премьер Марат Хуснуллин.

Все идет к тому, что 2022 год рынок ипотеки закончит в «красной зоне ». " Объем выданных [в 2022 году] ипотечных кредитов будет примерно на 14% меньше, чем в прошлом году, но, на наш взгляд, это вполне прогнозируемый результат, — цитирует «Интерфакс » первого заместителя председателя правления Сбербанка Кирилла Царева. — Мы ожидали, так как прошлый год был довольно большим и успешным, что в этом году объем будет чуть меньше «.

Тревожный прогноз актуален не только для банковского сектора, но и для застройщиков, а также обычных граждан — продавцов вторичного жилья. С целью смягчения последствий кризиса в конце сентября был выведен новый кредитный продукт — траншевая ипотека. Особенность его в том, что кредит на покупку жилья в новостройке выдается не весь сразу, а частями. Первый транш может быть достаточно символическим, второй станет основной частью ипотечного займа. Еще одна особенность — для каждого транша предусмотрена отдельная ставка по кредиту, которая, как правило, выше средней по рынку.

Регулятор против рисков

Глава Банка России Эльвира Набиуллина видит определенные риски в случае широкого распространения траншевой ипотеки. По ее словам, нельзя исключать роста ставок по проектному финансированию (из-за медленного наполнения эскроу-счетов), скачка цен на жилье (следствие ажиотажного инвестиционного спроса), а главное — мисселинга (обмана заемщиков). Вполне возможны и другие негативные последствия, которые сейчас сложно предугадать. Поэтому ЦБ продолжает анализировать ситуацию и в случае необходимости готов принимать соответствующие решения в сфере банковского регулирования, заверила Эльвира Набиуллина.

Траншевая ипотека пока не получила распространения. Новую схему реализации квартир в новостройках используют несколько ведущих девелоперских компаний, тогда как остальные занимают выжидательную позицию, а часть относятся к нововведению, мягко говоря, настороженно.

Среди скептиков — Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского». По его мнению, изобретение траншевой ипотеки — типично маркетинговая история, следствие тяжелой ситуации в экономике и сокращения потребительской активности. «От безысходности девелоперы пытаются разными способами оживить стагнирующий спрос. Ранее некоторые предлагали дисконт в размере 20-30% от цены квартиры при оплате наличными. В нормальных условиях никто бы такие инструменты не применял. И надеюсь, в будущем они не понадобятся», — говорит Лазовский.

Во многом солидарен с такими оценками руководитель управления маркетинга и аналитики компании Asterus Денис Бобков. В настоящее время спрос на жилую недвижимость поддерживается благодаря разного рода ипотечным продуктам, субсидированным государством и девелоперами. С учетом обстоятельств появление траншевой ипотеки выглядит несвоевременным, говорит эксперт.

По словам Бобкова, Банк России ранее уже обратил внимание на те ипотечные продукты, которые являются наиболее рисковыми как для заемщиков, так и для кредитных организаций. Меры принимаются: с декабря регулятор планирует ввести надбавку к коэффициенту риска по жилищным займам, предоставленным по договорам долевого участия ( ДДУ) с первоначальным взносом меньше 10% от стоимости лота. В результате такие кредиты неизбежно существенно подорожают для банков, а следовательно, и для заемщиков. Нельзя исключать, что аналогичные требования (фактически — заградительные меры) в обозримом будущем ЦБ может ввести и в отношении траншевой ипотеки.

Есть ли преимущества

Тем не менее многие эксперты придерживаются противоположной точки зрения. «Этот кредитный продукт, безусловно, сопряжен с дополнительными рисками. Однако плюсов как для покупателей, так и для девелоперов в нынешних реалиях российского рынка недвижимости больше», — считает руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий.

По сути дела, речь идет о классической модели европейского и североамериканского финансирования строительства жилья. В рамках траншевой ипотеки кредит выдается частями: небольшая — на период до ввода жилого комплекса в эксплуатацию, основная — для завершения покупки, объясняет Сухий.

Покупатель в любом случае оплачивает первоначальный взнос в размере не менее 15% от стоимости квартиры в строящемся доме, а затем ежемесячно перечисляет застройщику минимальную сумму (в некоторых случаях один рубль в месяц). Этот период длится до ввода дома в эксплуатацию, но не более трех лет.

Соответственно, ипотечным заемщикам, которые не имеют собственного жилья и вынуждены арендовать квартиру, такая модель позволяет снизить финансовую нагрузку на этапе строительства дома. Ведь проценты начисляются не на все тело кредита, а только на первую часть. Получается, что можно снимать жилье и спокойно ждать новоселья. Это позволит накопить денег, допустим, на ремонт или будущее частичное досрочное погашение кредита.

По мнению управляющего партнера компании «Метриум» Надежды Коркки, у траншевой ипотеки есть шансы стать одним из инструментов восстановления потребительской активности на рынке недвижимости в ближайшие годы. Этот механизм не подразумевает увеличения стоимости квартиры, в отличие от кредитов с околонулевыми ставками, против которых выступает ЦБ, пояснила эксперт. Другой важный момент — траншевая ипотека сводит к минимуму риск задержки сдачи в эксплуатацию новостройки. «Ведь девелоперам выгодно завершить строительство в срок, чтобы получить переводом из банка остаток суммы займа на эскроу-счет», — подчеркнула Надежда Коркка.

Руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова подтверждает, что клиент, купивший квартиру по договору траншевой ипотеки, гарантирован от повышения цены. А то, что по мере строительства дома квадратный метр существенно дорожает, ни для кого не секрет.

Траншевая ипотека стала ответом на тренд второй половины 2022 года, который выражается в росте привлекательности банковских программ снижения финансовой нагрузки на клиентов. Это хорошая возможность приобрести на заемные средства жилье и сэкономить на ежемесячных выплатах по кредиту до сдачи дома в эксплуатацию, считает исполнительный директор «Русич Недвижимость» Александр Козлов.

Коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов обращает внимание на другое преимущество: траншевой может быть любая ипотека с господдержкой, например, семейная или дальневосточная. Опасения регулятора эксперту не представляются серьезными, поскольку заемщик собирает стандартный пакет документов. Только после этого подписываются договор долевого участия и ипотечный договор. Ну а застройщик, как при обычной ипотеке, получает деньги с эскроу-счета только после ввода дома в строй.

Трезвый расчет

Вместе с тем проблемы не исключены после начала погашения второго (основного) транша кредита, когда размер ежемесячных платежей резко вырастет. Те заемщики, которые не сумели правильно оценить свои финансовые возможности, могут оказаться в сложной ситуации.

Обман покупателей (мисселинг), о котором предупреждает Эльвира Набиуллина, также реален. Риелторы и застройщики, используя траншевую ипотеку, могут попытаться ввести клиентов в заблуждение, спекулируя на том, что в будущем такую квартиру можно выгодно перепродать, предупреждает Руслан Сухий.

Впрочем, опыт показывает, что инвестиции в недвижимость по определению рискованные. Типичная ситуация: когда дело доходит до продажи, спрос на недвижимость зачастую падает, как это происходит сейчас. В результате, вместо того чтобы считать прибыль, незадачливому инвестору приходится фиксировать убытки — продавать квартиру с дисконтом.

А вот перспектива роста ставки проектного финансирования, с точки зрения девелоперов, не столь очевидна. Руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова признает: да, эскроусчета будут наполняться медленнее. По логике, это должно вести к росту ставки проектного финансирования, а значит — к подорожанию новостроек.

Однако такой сценарий станет реальным, если доля траншевой ипотеки в объемах продаж достигнет двузначных величин. Пока этот показатель составляет менее 1%. Так что в краткосрочной перспективе новый кредитный продукт угроз дестабилизации рынка недвижимости не несет, и многие застройщики готовы рискнуть. " Лучше немного потерять с точки зрения доходности проекта, чем его не реализовывать и вообще ничего не заработать", — уверен Руслан Сухий.

Особенность траншевой ипотеки в том, что кредит на покупку жилья в новостройке выдается не целиком, а частями.

Для каждого транша предусмотрена отдельная ставка по кредиту