Ориентиры: Надолго отложенный спрос

19.02.2013, Ведомости. Жилой фонд

Проблема российского рынка недвижимости в целом и московского в частности — в том, что очень много людей хочет купить жилье, но немногие могут себе это позволить.

Так считают аналитики. Девелоперы и риэлторы смотрят на спрос оптимистичнее: люди могут обменять свои старые квартиры на вновь построенные, взять ипотеку, переехать в другой район или город. Вариантов масса — жизнь подталкивает к тому, чтобы улучшать жилищные условия, выразился один из застройщиков, чья компания реализует сейчас проект на 1,5 млн кв. м в ближнем Подмосковье. Всего в области заявлено 50 млн кв. м жилья. Возникает резонный вопрос: кто их будет покупать? Ведь цена околомосковской однушки уже подтянулась к стоимости столичного экономжилья.

Недавнее исследование "Сбербанк CIB" показало, что 55% населения России хочет улучшить жилищные условия. Но из них только 1% говорят о том, что у них есть средства купить квартиру. Еще 25% полагают, что могут позволить себе ипотеку. "Нет такого числа покупателей, которые могут себе позволить жилье, [раскупив заявленные девелоперами большие] объемы строительства", — подытожила на круглом столе "Ведомости. Недвижимости" Юлия Гордеева, аналитик "Сбербанк CIB". Впрочем, оговорилась она, потенциальных покупателей — москвичей больше: "Потому что люди думают, что могут купить квартиру в Подмосковье".

"Мы предполагаем рост рынка на 6% в год, а нужно уже сейчас готовиться к рискам его возможного падения, как в 1998 или 2009 г., когда стройки останавливались, потому что спрос практически ушел", — считает Юрий Печников, директор по стратегическому развитию"Сити — XXI век". Денис Бобков, аналитик Est-a-Tet, отметил, что основной спрос сейчас сосредоточен в Московском регионе — несмотря на то что здесь самые высокие цены на недвижимость, "это финансовый центр России". А ближнее Подмосковье, по его словам, и вовсе стало"спасительной гаванью" для тех людей, кто хотел перебраться в Москву, но не нашел денег на столичную квартиру.

В 2012 г. рост цен на новостройки в Московском регионе (читай — области) замедлился, зато предложение стало расти, возражает Анна Соколова, аналитик "Метриум". В текущем году, по ее мнению, предложение еще увеличится и усилится конкуренция за покупателей. Однако доходы последних будут снижаться либо останутся на прежнем уровне, что приведет к росту числа ипотечных сделок (25% в 2011 г., 30% в 2012 г.). Особенно тяжелое для застройщиков положение аналитик прогнозирует в Московской области: "Основные проекты выходят именно там, в Москве предложение ограниченно, доля экономкласса здесь всего 35%, все остальное — это бизнес- и премиум-класс". "Для Москвы сейчас перспективны элитные проекты. Пусть замедление спроса и есть, но у нас впереди 2-3 года плодотворной работы", — добавила Виктория Круглова, директор департамента финансов "Галс-девелопмента".

На взгляд Григория Алтухова, советника президента ФСК "Лидер", в Москве нет предложения экономкласса (1-2 новостройки), но спрос на него большой, поэтому и цены растут,"можно сказать, несколько необоснованно". Зато в Подмосковье, отмечает он, заявляются десятки, если не сотни новых проектов, из них, правда, до стадии реализации доходят единицы: "Поэтому не стоит бояться громадных планов, когда кто-то хочет возле небольшого областного городка построить 10 млн кв. м". Бобков также полагает, что в текущем и следующем годах выход новых проектов в Подмосковье притормозится: "Предложение в области будет ограничиваться, там сейчас происходит примерно то же, что в Москве несколько лет назад".

Общий объем нового ввода в Московском регионе держится примерно на одном уровне вот уже несколько лет (около 8 млн кв. м в год), изменилась лишь его структура — предложение, а за ним и спрос все больше перетекает в область. В связи с этим цены в 10-километровой зоне от МКАД стали серьезно расти, наблюдает Алтухов. Даже до кризиса квартиры в ближнем Подмосковье стоили по 70 000-80 000 руб. за 1 кв. м, сейчас предложения по таким ценам можно найти разве что на окраинах Химок, Красногорска и др., в центрах же этих городов стоимость 1 кв. м зашкаливает за 100 000 руб. Это фактически кризисные московские цены. Впрочем, кризис положительно повлиял на качество проектов — власти и девелоперы стали понимать, что для успешных продаж нужны инфраструктура и хорошая (а не муниципальная) отделка. "Детсад стал не неким обременением [жилого комплекса], которое можно построить через семь лет после сдачи дома, а его неотъемлемой частью", — отмечает Алтухов.

Роман Семчишин, коммерческий директор "Текта групп", считает, что спрос сейчас огромен и он есть везде — что в Москве, что на ее ближних или дальних подступах: "У наших коллег стоят очереди, покупаются сотни квартир в месяц. Например, жилой комплекс в Сергиевом Посаде “проглатывается” сразу, обновляя (читай — повышая) цены на 10-20% в месяц". Благодарит за это девелопер растущий рынок труда, хотя и оговаривается, что не знает, как он себя поведет, "если нефть через 1,5 года просядет до $60 за баррель". Но пока что застройщики могут строить спокойно — люди зарабатывают деньги и копят их на квартиры.

Наталья Самарина