29 апреля 2017
Одолжить, вложить, арендовать
Босс

Жилищная проблема и способы ее решения

Доступность жилья для широких слоев населения традиционно занимает одну из первых строк в "рейтинге" наиболее злободневных проблем России. В то же время, согласно опубликованному осенью прошлого года исследованию Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ) об отношении россиян к вопросам приобретения и съема жилья, подготовленному по заказу АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), потребность в улучшении жилищных условий испытывает 41% граждан страны. "Среди тех, кто хочет сменить жилье, конкретные планы строят 61% (в том числе 12% - в ближайший год, по 11% - в течение двух-трех лет), а 36% сказали, что такая потребность есть, но пока улучшать жилищные условия они не планируют", - отмечается в пресс-релизе ВЦИОМ, выпущенном по результатам исследования.

Ограниченность финансовых средств и высокие цены на жилье не позволяют подавляющему числу российских граждан улучшать жилищные условия за счет собственных накоплений, и проблему приходится решать другими способами. Среди них - покупка жилья с привлечением ипотечного кредита, с помощью механизмов жилищно-строительной кооперации (жилищно-строительные, жилищно-накопительные кооперативы) и аренда. И каждый из этих инструментов находится сегодня под пристальным вниманием российской власти.

Курс на снижение

Ипотечное кредитование, доминирующий способ улучшения жилищных условий населения многих развитых стран, рассматривается властями как основной путь решения жилищной проблемы на основе рыночных механизмов. Неслучайно в одном из майских указов президента Владимира Путина (№600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг") была поставлена задача увеличения количества выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 815 тыс. в год и снижения стоимости ипотеки. Рубеж в 815 тыс. жилищных ссуд в год удалось преодолеть еще в 2014 году, когда было выдано более 1 млн жилищных кредитов на общую сумму 1,76 трлн рублей. Правда, финансовая турбулентность 2015 года заставила ипотечный рынок серьезно просесть, итог года - 699 510 кредитов на сумму 1,16 трлн рублей. Однако минувший 2016 год почти приблизился к показателям рекордного 2014-го. Согласно данным Центробанка РФ на 1 января 2017 года, в прошлом году в России выдано 856 344 рублевых ипотечных кредита на общую сумму 1,472 трлн рублей. По сравнению с предшествующим 2015 годом объемы выдачи ипотечных кредитов увеличились на 27%.

По мнению экспертов, на рост ипотечного рынка повлияла государственная программа субсидирования ипотечных ставок, как антикризисная мера запущенная в марте 2015 года, а потом продленная до конца 2016-го. По условиям программы, которая распространялась только на новостройки, ставка для заемщика не должна была превышать 12% годовых, недополученные доходы банков и АИЖК возмещались из бюджета.

Как неоднократно отмечали в правительстве, программа оказалась очень результативной и выполнила сразу две задачи: во время финансовой турбулентности поддержала рынок первичной недвижимости и дала гражданам возможность приобрести новое жилье. Согласно информации Минстроя России, в 2015 году в рамках этой программы был выдан каждый третий ипотечный кредит. В 2016-м, по данным Минфина на 1 декабря прошлого года, по программе выдано 478,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 862,7 млрд рублей, в рамках программы профинансировано строительство порядка 23,9 млн кв. м жилья. Впрочем, дальнейшее продление госпрограммы признано нецелесообразным. Как пояснил в начале февраля на совещании Владимира Путина с членами правительства первый вице-премьер Игорь Шувалов: "При достаточно серьезной стабилизации на финансовом рынке, при той низкой инфляции, которую мы имеем по итогам 2016 года, правительство приняло решение, что продолжать эту программу мы не будем, потому что сейчас коммерческие банки предлагают ипотечные ставки от 12% и ниже".

Действительно, основной тенденцией рынка ипотеки в 2016 году стало снижение процентных ставок, которое продолжилось и в наступившем году. Постепенное снижение Банком России ключевой ставки (последнее было в сентябре 2016 года, и сегодня ставка составляет 10%) способствовало уменьшению стоимости фондирования для участников ипотечного рынка, и банки получили возможность уменьшить свои ставки по ипотечным продуктам. Первыми удешевлять ипотеку начали лидеры жилищного кредитования в России: Сбербанк, банки Группы ВТБ, Россельхозбанк. Вскоре этому примеру последовали и другие игроки рынка. В среднем банковские ставки по ипотеке понизились на 0,5 процентных пункта. В целом, по данным АИЖК, ставки по ипотечным кредитам к концу 2016 года снизились до 12-12,5% и в среднем за год составили около 12,6%, что существенно меньше среднего показателя 2015 года - 13,35% - и сравнялось с уровнем 2014-го. Ставки по ипотечным продуктам в рамках своих партнерских программ уменьшало АИЖК, недавно снова объявившее о рекордном снижении ставки по ипотечным кредитам до минимального уровня за всю историю ипотечного кредитования в России (нижний предел ставки ипотечного кредита агентства теперь составляет 10,25% годовых на строящееся жилье, а для отдельных категорий граждан она может быть снижена на 0,25 процентных пункта).

Дальнейшее снижение ставок по жилищным кредитам, по мнению аналитиков, будет зависеть от динамики ключевой ставки и инфляции. В феврале Агентство ипотечного жилищного кредитования прогнозировало, что в 2017 году ставки по ипотеке в российских банках опустятся ниже 11% годовых, а объем выдачи ипотечных кредитов вырастет до рекордных 1,8 трлн рублей. Ранее министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень допускал, что средняя ставка по ипотечным кредитам в 2017-м минует и 10-процентный рубеж.

Народный инструмент

Большинство экспертов придерживается мнения, что ипотечное кредитование занимает особое место в решении проблемы доступного жилья. Управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая обращает внимание на то, что ипотека - наиболее эффективный инструмент решения жилищного вопроса в цивилизованном мире. "Полагаю, что ситуация на рынке жилья в России будет развиваться по тому же сценарию, по которому прошли западные страны. На мой взгляд, мы должны двигаться в том же направлении: снижать стоимость ипотеки и делать тем самым доступным приобретение квартиры в кредит. По данным ЦБ РФ, в январе средняя ставка по ипотеке снизилась до беспрецедентно низкого уровня 11,84%. Тем не менее мы пока значительно отстаем от развитых стран по уровню доступности ипотеки, где кредит можно взять под 2-6% годовых", - добавляет Мария Литинецкая.

В России ипотека также выступает драйвером в решении жилищного вопроса. Говорит директор по стратегическому развитию ГК "Премьер" Сергей Новиков: "Сегодня самым эффективным инструментом решения жилищной проблемы в России является ипотечное кредитование, особенно во времена, когда существовала программа господдержки, хотя и после ее отмены банки продолжают предлагать выгодные льготные ставки".

С этим согласен и заместитель руководителя юридического департамента компании "НДВ-Недвижимость" Владимир Зимохин: "Об эффективности инструмента можно судить по статистике продаж. Доля сделок с привлечением заемных средств может достигать 60-70% в сегменте новостроек в зависимости от реализуемого объекта. Популярность ипотеки обусловлена тем, что приобрести квартиру можно "здесь и сейчас", не имея полной суммы на руках. Главное - возможность стабильно погашать кредит на комфортных для себя условиях. Ипотека - по-настоящему народный инструмент, тем более что ставки на нынешний день вполне приемлемы", - подчеркивает он.

Реалии против

Однако ипотека при всей ее значимости в решении жилищной проблемы пока не играет в России той роли, на которую могла бы рассчитывать. Основной фактор, влияющий на состояние ипотечного рынка, - платежеспособный спрос. А он, в свою очередь, определяется уровнем доходов населения, падение которых Росстат фиксирует уже третий год подряд. Несмотря на то что обслуживание ипотечного долга продолжит дешеветь, позволить себе купить жилье по ипотечным программам по-прежнему могут не все нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Препятствием для потенциальных потребителей ипотечных кредитов являются высокие переплаты при ссуде на новое жилье, ведь и при дальнейшем снижении процентных ставок далеко не все заемщики смогут получить займы по их нижнему пределу, установленному в банках. Многих останавливает также высокий размер первоначального взноса по ипотеке.

"Предоставление доступной ипотеки существенно бы улучшило жилищную ситуацию в России. Доступность ипотеки определяется тремя факторами: размером первоначального взноса, процентной ставкой по кредиту, а также сроком кредитования. Последние два пункта влияют на ежемесячный платеж. Разумной целью тут может быть снижение ежемесячной выплаты до уровня средней арендной ставки на аналогичное жилье", - считает генеральный директор сети многофункциональных центров "МОЙ КАБИНЕТ" Владимир Трофименко. В то же время эксперт уверен, что сегодняшние заявления об ипотеке по цене аренды - не более чем маркетинговый ход. "Такие низкие выплаты возможны только для квартир в строящихся домах, в черновой отделке, при достаточно высоком начальном взносе. Но ведь потенциальному покупателю еще придется где-то жить, а значит, тратиться на аренду год-полтора, пока дом достроится, потом сделать ремонт, который тоже обойдется в солидную сумму. Получается, что обычная аренда жилья, конечно, в реальности всегда дешевле", - говорит он.

Кроме того, Владимир Трофименко полагает, что значительное снижение процентной ставки по ипотеке невозможно для существующей экономической политики. "Для этого потребуется серьезно понизить ключевую ставку ЦБ, стимулировать рублевое кредитование российской экономики, в чем власти до сих пор не проявляли интереса. Мы часто слышим о европейских ставках по ипотеке в 2-3%. В действительности такие значения характерны лишь для лидеров по данному показателю. Средний уровень реальных выплат в Европе составляет где-то 5-8% годовых. Хотя даже достижение таких значений существенно бы изменило отрасль", - добавляет он.

По мнению эксперта, срок кредитования по ипотеке необходимо увеличить до 20 и более лет. "Однако такое долгосрочное планирование опять же противоречит российским реалиям. Нестабильность рынков, общая нацеленность экономики на краткосрочные, а не долгосрочные дивиденды редко позволяют банкам идти на одобрение кредитов на срок более 10-15 лет", - подытоживает Владимир Трофименко.

Трудности кооперации

Менее популярная форма приобретения жилья - кооперативное жилищное строительство. Отчасти из-за недоверия к ней населения, ведь с начала 2000-х годов реализация мнимых квадратных метров через сомнительные жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) заняла лидирующие позиции в сфере мошенничества на рынке первичной недвижимости. Большое распространение приобрело и использование недобросовестными компаниями многочисленных "серых" схем с ЖСК с целью привлечения средств дольщиков в обход 214-го ФЗ о долевом строительстве, нередко оборачивавшихся громкими скандалами с обманутыми дольщиками.

По наблюдениям Марии Литинецкой, сегодня институт жилищно-строительных кооперативов, к сожалению, фактически не работает в нашей стране. "Данный институт используется как один из каналов привлечения денег дольщиков на строительство жилья. Из общего объема введенного жилья на долю ЖСК приходится не более 0,5%", - констатирует управляющий партнер "Метриум Групп".

Снизить порочную практику задействования ЖСК в различных "серых" схемах с жильем призвана оптимизация законодательства в области кооперативного строительства. В частности, с 2011 года ЖСК обязали иметь в собственности или в аренде земельный участок и разрешение на строительство на нем и самому выступать застройщиком. В 2015 году Закон №236-ФЗ предписал всем ЖСК, созданным после 25 июля 2015 года (даты вступления документа в силу), строить одновременно не более одного жилого дома, в котором не может быть более трех этажей. Ранее созданные кооперативы, чья деятельность не соответствовала новым требованиям, лишились права на привлечение новых членов до сдачи всех этих домов в эксплуатацию. Также законом были установлены новые требования к прозрачности деятельности ЖСК и закреплены правила государственного контроля за деятельностью ЖСК. Впрочем, несмотря на ужесточение законодательства в области жилищной кооперации (которое, вероятно, продолжится и в дальнейшем), в нем остается еще немало противоречивых моментов.

"В случае с ЖСК можно отметить проблему с наведением порядка в области строительства", - говорит Владимир Зимохин из "НДВ-Недвижимость". "Власти отдают предпочтение реализации домов в рамках 214-го ФЗ по ДДУ, что связано с большей защитой прав дольщиков, приобретающих квартиры. Причина заключается в том, что формат ЖСК предполагает менее жесткие требования к застройщикам и уменьшение ответственности с их стороны. Как результат, появляются различного рода ограничения. Например, госсубсидирование не распространялось на объекты, реализуемые по ЖСК. Нет таких проектов в рейтинге Москомстройинвеста", - подчеркивает он.

"Отметим, что эта ситуация не мешает физическим лицам объединить усилия и начать строительство дома. При условии, конечно, наличия земельного участка. Если его нет, то в таком случае возникают отношения между застройщиком (владельцем земельного участка) и инвесторами-пайщиками (покупателями квартиры)", - заключает заместитель руководителя юридического департамента компании "НДВ-Недвижимость".

Директор по стратегическому развитию ГК "Премьер" Сергей Новиков считает, что жилищно-строительная кооперация в будущем способна стать перспективным инструментом. "Но только при условии, что в стране вырастет культура взаимодействий между участниками таких кооперативов, которая хорошо прослеживалась в советские времена, когда участники сами строили свое будущее и работали на результат", - добавляет директор по стратегическому развитию ГК "Премьер". "Современные реалии показывают, что такой культуры сегодня нет. Если возникают на стройке минимальные проблемы, то одна часть дольщиков относится с пониманием, а другая начинает себя вести прямо противоположно", - отмечает он.

Впрочем, несмотря на трудности, с которыми сталкивается теперь жилищно-строительная кооперация, ее возрождение рассматривается властями как один из перспективных инструментов по обеспечению доступными квартирами граждан со средним доходом, в том числе и тех, кому покупка квартиры по рыночным ценам в сегодняшних условиях не по карману. Вот уже несколько лет в стране действует программа ЖСК с господдержкой, деятельность которых регулируется законом №161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства". Их пайщиками могут стать молодые ученые, военнослужащие, граждане, имеющие трех и более детей или являющиеся родителями в молодых семьях, научные и инженерно-технические работники государственных академий наук, государственных научных центров и научных организаций, научно-педагогические работники вузов, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также ОПК и федеральные государственные служащие. Поддержка со стороны государства таких ЖСК включает безвозмездное предоставление земельных участков федеральной собственности, вовлеченных в оборот АИЖК, содействие в обеспечении земельного участка инженерной инфраструктурой, бесплатное предоставление типового проекта, методическое содействие при создании и деятельности кооперативов и специальные ипотечные программы. Как подсчитали в АИЖК, такие меры государственной поддержки позволяют членам этих кооперативов приобрести жилье на 30% дешевле средней рыночной цены. Согласно недавним изменениям в законодательстве, ЖСК с господдержкой могут строить жилье любого класса и площади в соответствии с потребностями и финансовыми возможностями пайщиков. В настоящее время, по данным сайта АИЖК, в разной стадии реализации находятся 49 проектов ЖСК с господдержкой, реализующихся более чем в 30 регионах России 1 . При этом шесть проектов - два в Красноярском крае и по одному в Рязанской, Свердловской, Орловской областях и Республике Башкортостан - уже введены в эксплуатацию.

Доходные и недоступные

Рынок аренды жилья в России очень развит, но при этом он бессистемный и непрозрачный. Поэтому неудивительно, что вывод его из тени в последнее время рассматривается как один из самых перспективных вариантов решения жилищного вопроса.

Результаты опубликованного осенью прошлого года всероссийского исследования ВЦИОМ об отношении россиян к вопросам приобретения и съема жилья говорят о том, что каждый пятый респондент (21%) в качестве улучшения жилищных условий готов рассмотреть аренду того или иного типа жилья (и 7% респондентов рассматривают найм жилья как долговременную меру). Большее число потенциальных нанимателей сосредоточено в Москве и Петербурге (30%). При этом, как отмечается в исследовании, "граждане, рассматривающие возможность съема жилья, в большей мере отдают предпочтение прозрачным механизмам аренды, нежели "серым" схемам. Те, кто рассматривает вариант долгосрочной аренды, важными факторами выбора арендного жилья называют заключение письменного договора и его официальную регистрацию (16%), отсутствие возможности произвольного изменения платы за наем (14%), высокое качество наемного жилья и дополнительное обслуживание (13%)".

Всем этим условиям вполне может соответствовать аренда жилья в доходном доме (объекте недвижимости, квартиры в котором предназначены для сдачи внаем). Однако на сегодняшний день аренда квартиры в таком доме - не самый распространенный способ решения жилищного вопроса. О развитии сегмента доходных домов в России разговоры идут не один год, да и реализованные проекты в крупнейших городах страны уже есть, хотя далеко не в достаточном количестве. Причина кроется в длительных сроках окупаемости таких проектов. Экономика доходных домов исключает "быстрые" деньги, вложения могут вернуться через полтора, а то и два десятилетия, а в нынешних российских условиях далеко не каждый инвестор готов планировать на такую перспективу, многим выгоднее построить дом на продажу. Отсюда возникает и другая проблема: доходное жилье представлено у нас в основном проектами с квартирами высокой ценовой категории. В то время как основной спрос на рынке аренды жилья, как и в покупке, находится в области эконом- и среднего класса.

В текущих условиях рынок доходных домов обречен проигрывать закрытому, хаотичному, но более гибкому частному арендному бизнесу. "Арендное жилье сейчас намного перспективнее, чем строительство доходных домов, сроки окупаемости которых уходят в десятилетия", - говорит Сергей Новиков, директор по стратегическому развитию ГК "Премьер". Сегодня объем предложений на рынке аренды превышает спрос. И, как отмечает эксперт, инвесторы, которые покупают квартиры с целью последующей сдачи в аренду, вынуждены демпинговать, что вовсе не гарантирует этому рынку качественное развитие. "Параллель можно провести с рынком такси, где действуют свои законы и работают легальные таксисты, но легко можно себе представить, что бы было с ценами на проезд, если бы на рынке лидировали нелегальные водители. Поэтому развитие рынка арендного жилья возможно лишь при принятии законов, которые бы легализовали данный вид деятельности и боролись с теневыми арендодателями. При таком раскладе появятся и свои минусы: потенциальным инвесторам с целями последующей аренды квартир станет невыгодно вкладывать средства в недвижимость, они предпочтут другие способы инвестиций, например, депозиты или ценные бумаги, что негативно отразится на всем рынке недвижимости в целом", - заключает Сергей Новиков.

По мнению заместителя руководителя юридического департамента компании "НДВ-Недвижимость" Владимира Зимохина, развитие рынка арендного жилья как одного из вариантов решения жилищного вопроса сопряжено с рядом трудностей. "Рынок арендного жилья пока не является панацеей. Долгие сроки окупаемости сдерживают развитие подобных проектов. Также нужно учитывать особенности нашего менталитета: недвижимость выступает главной ценностью в жизни, и люди заинтересованы не в аренде, а во владении квадратными метрами. В приоритете собственность, а не мобильность передвижения", - считает он.

И все-таки потенциал у рынка аренды как у одного из драйверов решения жилищной проблемы есть. "Вторым направлением развития рынка жилья (после ипотеки. - Ред.), конечно, должна стать аренда. Для этого необходимо повысить привлекательность инвестиций девелоперов в доходные дома. Косвенно этот аспект также связан с доступностью кредита, но уже для застройщиков. Если бы имелась возможность получить "длинные" деньги под строительство доходного дома, то и сроки окупаемости таких объектов не пугали бы инвесторов", - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп".

Первый "Лайнер"

Попытки вывести сегмент арендного жилья из тени и стимулировать его цивилизованное развитие правительство предпринимало неоднократно. Однако с весны прошлого года стало ясно, что эта программа получила второе дыхание: о выходе на рынок арендного жилья объявил единый институт развития в жилищной сфере - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Государственная программа "Арендное жилье" (часть приоритетного проекта "Ипотека и арендное жилье", его паспорт утвержден в октябре 2016 года), выполнение которой поручено АИЖК, подразумевает реализацию пилотных арендных проектов на основе государственно-частного партнерства. Реализовываться программа станет через механизм коллективных инвестиций. Фонд планирует инвестировать в жилье как на этапе строительства дома, так и выкупать уже готовые квартиры у застройщиков и сдавать их в аренду. Выкупаемые для сдачи в аренду жилые площади направят в специально созданные закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФН), их паи, как обещали в АИЖК, будут доступны широкому кругу институциональных и розничных инвесторов. Согласно целям программы, к концу 2020 года общий объем средств в таких ЗПИФН составит 65 млрд рублей.

Предполагается, что пилотные проекты АИЖК начнут реализовываться в крупных городах и местах деловой активности. Ранее куратор проекта первый вице-премьер Игорь Шувалов говорил, что портфель арендного жилья у АИЖК должен вмещать 200-300 домов.

Опробовать инициативу решено в Москве. Для реализации этого проекта программы АИЖК создало закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Кутузовский", куда сегодня входят два стартовых проекта - выкупленные апартаменты в ЖК "Лайнер" на Хорошевском шоссе (будет запущен летом 2017 года) и в МФК Match Point на улице Василисы Кожиной (их сдача запланирована на 2019 год) - всего около 60 тыс. кв. м. Доходность будущих пайщиков первого в стране подобного фонда, по расчетам АИЖК, должна составить 5-6%.

Впрочем, первые проекты АИЖК - это пока не заявка государства на завоевание массового рынка аренды жилья. Цены на апартаменты в ЖК "Лайнер", где уже открыто бронирование, выше рыночных - они стартуют от 38,9 тыс. рублей в месяц (за студию минимального формата - 25 кв. м). Правда, квартиры сдаются с качественной отделкой, меблировкой, бытовой техникой, с официальным оформлением по договору аренды и возможностью оформления временной регистрации. При том, что, как неоднократно говорили ранее представители власти, основная цель создания доходных домов - предоставление доступного жилья в аренду представителям среднего класса, у кого нет возможности купить жилье, взять ипотеку или арендовать квартиру по рыночной цене.

Проблема - в экономике

Однако ни поддержка ипотечных программ, ни совершенствование законодательства в сфере жилищной кооперации, ни меры по развитию рынка арендного жилья пока не в состоянии ни поодиночке, ни в совокупности полностью решить пресловутый квартирный вопрос. Поскольку реальный платежеспособный спрос населения на рынке недвижимости значительно ниже потенциального.

"Проблема повышения доступности жилья - это не только и даже не столько трудность рынка недвижимости, сколько всей экономики страны. На мой взгляд, главная проблема - это не недоступность жилья из-за высоких цен, а низкий уровень доходов наших сограждан", - подчеркивает Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп". По уровню цен на жилье Россия сильно уступает практически всем европейским странам (в среднем "квадрат" в нашей стране дешевле в два-три раза), а вот по уровню доходов - в четыре-пять раз. "Необходимо повышать уровень доходов населения, чтобы сделать доступным жилье, при том, что резервы снижения цен у застройщиков (особенно в регионах) практически исчерпаны, о чем свидетельствует рост числа банкротств", - заключает она.

МНЕНИЯ БОССОВ

Валерий СОКОЛЕНКО, генеральный директор "ЛЭНДКЕЙ":

Самый популярный способ решения квартирного вопроса - ипотека. Для потенциального новосела это возможность быстро получить необходимую сумму на собственное жилье. В России создана хорошая законодательная база для развития ипотечного рынка, обусловленная 214-м ФЗ. Банки довольно легко выдают денежные средства заемщику. При этом финансовые учреждения пристально контролируют все документы на жилье и досконально проверяют застройщика, что гарантирует чистоту сделки для будущего обладателя квартиры. Также клиент может регулировать сумму ежемесячных выплат так, чтобы она была комфортной для его бюджета. Учитывая все факторы, для большинства граждан ипотека - единственный шанс переехать в долгожданную квартиру.

Что касается жилищно-строительной кооперации, то это механизм прошлого, оставшийся в тени ипотеки. Немногие сегодня вспоминают про кооперативы при выборе жилья. Тем временем эпоха доходных домов только зарождается. Им предстоит тернистый путь, чтобы завоевать доверие и любовь россиян. Пока доходные дома не получат серьезные субсидии, они будут проигрывать конкурентную борьбу за потребителя жилью частников изза высоких цен. Однако если государство поддержит данный инструмент социальной программой, то доходные дома способны навести "порядок" на рынке арендного жилья, сделав его более цивилизованным.

Подводя итоги, скажу, что ипотека - это сегодня, кооперативы - вчера, а доходные дома - завтра.

Наталия РОГОЖИНА, кандидат экономических наук, доцент кафедры управления недвижимостью, проблем землепользования и ЖКХ Института отраслевого менеджмента РАНХиГС:

Жилищная проблема еще длительное время будет актуальна для наших граждан. Какие существуют способы обеспечения жильем? Во-первых, это приобретение жилья в собственность с использованием средств ипотечного кредита. Доступность данного инструмента во многом определяется ситуацией в области макроэкономики (реальные доходы населения, уровень инфляции, стоимость банковских ресурсов и другие). В настоящее время наблюдается снижение ставок ипотечного кредитования у ведущих банков на рынке ипотеки, что сделает это направление решения жилищных проблем основным для большинства желающих улучшить жилищные условия граждан.

Построить жилье можно с помощью механизма жилищно-строительных кооперативов, но пока их удельный вес в объеме ввода жилья составляет незначительную величину - 0,4-0,7%, по данным Росстата.

Альтернативой приобретения жилья в собственность выступает наем жилого помещения. Сектор наемного жилья в России ныне еще не играет значительной роли в улучшении жилищных условий граждан. У нас долгое время упор делался на увеличение числа собственников жилья. На это была ориентирована бесплатная приватизация жилья, меры по развитию ипотечного жилищного кредитования. Однако доступность жилья для значительного количества домохозяйств оказалась ограничена вследствие высоких ставок по ипотечным жилищным кредитам, дорогого жилья, недостаточного уровня доходов граждан.

В связи с этим на повестке дня появился вопрос о развитии сектора наемного жилья, и прежде всего некоммерческого, ориентированного на тех граждан, которым из-за ограниченности доходов не под силу приобрести жилье на рынке и которым недоступен коммерческий наем с высокими арендными ставками. Были приняты нормативные документы, призванные сформировать сектор некоммерческого наемного жилья. Цель - создание наемных домов, квартиры в которых предоставляются на основе договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (некоммерческий наем) и договорам найма жилых помещений. Кто может пользоваться наемными домами? Это граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, а также граждане, соответствующие требованиям действующих законов и имеющие право на получение жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Для получения такого права доход семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества не должны превышать установленный максимальный размер, и гражданин не может быть признан малоимущим.

Законом предусмотрены формы государственной и муниципальной поддержки развития наемного жилищного фонда. Прежде всего это предоставление преференций по доступу к земельным участкам для строительства наемных домов. Таким образом, в настоящее время делается немало в области расширения сектора арендного жилья. Чрезвычайно важным представляется обеспечение заинтересованности частных компаний в строительстве наемных домов. На первых порах строительством наемных домов, вероятнее всего, займутся регионы. Частный бизнес будет присматриваться, оценивать свои риски и ждать налоговых преференций. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, 34% граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, готовы рассмотреть вариант наемного жилья.

Сергей ПЕРВИКОВ, генеральный директор Prisma Group:

Проблема доступного жилья будет решаться в основном через более доступную ипотеку, а также развитие и эволюцию модели жилищно-строительной кооперации. Аренда тоже получит свое распространение, но займет ограниченную нишу. В нашей стране жилищная проблема во многом находится в плоскости ментальности. Так сложилось, что обладание своим домом для большинства людей обязательно. Возможно, потому что люди не верят в государство, пенсионную систему и не могут рассчитывать на неизменный и достаточный уровень доходов и пенсий для аренды жилья. Если эта ситуация когда-нибудь изменится, то и отношение к доходным домам поменяется. Это направление станет более перспективным, хотя пока говорить об этом не приходится.

В принципе государством сейчас реализуется политика, направленная на решение проблемы доступного жилья, затрагивающая все три направления. Квартиры будут и уже становятся доступнее, и это не только следствие кризиса, но неизбежность, которую кризис просто приближает. Перекосы в балансе спроса и предложения, которые из-за избытка нефтедолларов на рынке недвижимости превратились в систему, должны уйти в прошлое. Все движется к тому, что рынок очистится и станет честнее. К сожалению, в ближайшие годы мы увидим продолжение падения уровня жизни. Спрос на недвижимость продолжит падать, это приведет и к снижению цены. Чтобы поддержать рынок, государство пытается способствовать снижению себестоимости строительства, снимая административные препоны, упрощая и ускоряя согласования и т.п. Квартиры становятся доступнее, однако спрос по-прежнему падает. В целях же поддержания рынка предпринимаются мегапроекты типа расселения пятиэтажек.

Основным инструментом решения проблемы доступного жилья, очевидно, будет ипотека. Снижение инфляции, заявленное стратегической целью, приведет и к падению ставки кредита. В обозримом будущем мы получим ставку 7%. Инструмент ипотеки напрямую связан и с долевым строительством. В этом направлении мы увидим поэтапную реформу ДДУ: станет развиваться законодательство, повышаться ответственность застройщиков, создаваться более прозрачные правила. Рынок ждет консолидация. Сегодня, в кризисных условиях, долевое строительство более рискованный вид, хотя его эволюция в перспективе приведет к более надежным формам этого типа кооперации.

Александр ЦЫГАНОВ, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой "Ипотечное жилищное кредитование и страхование" Финансового университета при Правительстве РФ:

Современная жилищная политика должна учитывать возможности практически всех имеющихся инструментов для решения основной задачи - повышения доступности жилья, среди которых и ипотека, и ЖСК, и арендное жилье, и российская специфика - долевое строительство.

Решение задачи повышения доступности жилья не всегда опирается на покупку квартиры или дома в собственность, это может быть и арендное жилье. Практика многих стран показывает, что существенное число граждан могут и живут в арендном жилье. В случае проживания в доме или квартире, принадлежащих частному владельцу, защищаются права обеих сторон, но для арендатора должны быть созданы предсказуемые долгосрочные условия по сроку и стоимости найма. Если действует муниципальная программа предоставления арендного жилья, то важно обеспечить ясность условий предоставления и проживания, сроки ожидания в очереди, программы выкупа и т.д. Европейская практика при всех недостатках, связанных с формированием неблагополучных районов, показала свою устойчивость и возможность решения жилищных проблем, в том числе и для мигрантов. Можно вспомнить и про успехи советской практики предоставления жилья по социальному найму. Пока же в России требуется модернизация законодательства для формирования рынка арендного жилья, чтобы на нем могли и хотели легальным образом участвовать собственники арендных квартир, частные застройщики доходных домов, муниципалитеты и заинтересованные ведомства (например, Агентство по развитию человеческого капитала на Дальнем Востоке). В настоящее время проблематикой арендного жилья активно занимается Единый институт развития в жилищной сфере - АИЖК, что вселяет определенный оптимизм.

Для представителей среднего класса наиболее эффективным инструментом выступает ипотечное кредитование, позволяющее приобрести недвижимость с учетом индивидуальных предпочтений. Рынок ипотечного кредитования в России развивается, доступность кредитов растет. У большинства банков снижаются кредитные ставки, появляются новые ипотечные программы, совершенствуются инструменты государственного стимулирования ипотечного кредитования, формируется эффективная инфраструктура ипотечного рынка, внедрены и отработаны программы помощи заемщикам, попавшим в сложную жизненную ситуацию. Очевидно, что с развитием экономики России и увеличением благосостояния наших сограждан ипотечное кредитование продолжит совершенствоваться.

Для определенных категорий граждан целесообразно предоставление большей поддержки на основе стимулирования ЖСК. Это могут быть преподаватели и ученые, работники здравоохранения, бюджетники. Важно, чтобы ЖСК не становились схемой, прикрывающей фактически долевое строительство. Сейчас в АИЖК разработан и внедряется механизм стимулирования ЖСК. В качестве одного из первых примеров ЖСК с господдержкой можно привести программы в Екатеринбурге, Самаре, Ульяновске, ряде других российских городов.

В мировой практике квартиры на стадии котлована потребителям почти не продаются. Долевое строительство начало развиваться в России в условиях дефицита дешевых кредитных ресурсов, и в дальнейшем при снижении кредитных ставок для строительных организаций его объемы будут снижаться. Тем не менее масштабность объемов долевого строительства в России побуждает создавать механизмы защиты прав дольщиков. С 2017 года формируется государственный компенсационный фонд долевого строительства, который обеспечит сохранность средств дольщиков и достроит жилой дом в случае возникновения проблем с застройщиком.

Наиболее эффективным решением проблемы доступности жилья должно стать сочетание ипотечных программ с возможностями арендного жилья, а также точечным решением для определенных категорий граждан на основе ЖСК с господдержкой.

Александр ГИНОВКЕР, генеральный директор агентства недвижимости "Невский Простор", вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

Не стал бы выделять один какой-то способ как единственно верный. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы. По нашему мнению, истину и решение вопроса можно найти в сочетании.

Если говорить про вариант с ипотекой, то к концу года нам обещают ставки ниже 10% годовых. Это сделает такой вид займов очень привлекательным и доступным для покупателей. Кроме того, к этому же пункту можно добавить те государственные программы, которые нацелены на помощь различным категориям россиян в приобретении собственного жилья. Вместе с тем необходимо понимать, что доступная ипотека приведет к росту цен на недвижимость.

Кооперация идет тяжелыми путями. В отношении этого механизма бóльшая часть населения России настроена настороженно. В недалеком прошлом происходило довольно много отрицательных явлений, связанных с различными кооперативами. Можно вспомнить и откровенно мошеннические схемы, которые просто изымали деньги у населения. Конечно, есть и положительные примеры, в том числе и в Петербурге. На наш взгляд, данная схема имеет право на существование. Этот способ дает возможность приобрести недвижимость тем, кому недоступна ипотека. Но, если человек решает воспользоваться такой схемой, ему стоит обратиться к специалистам, которые помогут обойти мошенников стороной.

По нашей оценке, развитие арендного жилья в России - перспективная мера для решения жилищного вопроса. Такая схема весьма распространена в западных странах, где бóльшая часть населения не имеет в собственности недвижимости. Ключевое отличие от нашего рынка - прозрачность и законность всех процедур. Наниматели и арендодатели юридически хорошо защищены.

Чем сдерживается этот рынок у нас? Российская Федерация - страна с очень большим количеством недвижимого имущества, которое находится в руках частных лиц. Главная причина этого - приватизация.

Также для крупных игроков рынка этот бизнес нерентабелен. До сих пор застройщикам выгоднее построить и продать, нежели строить и сдавать в аренду. Доходы от аренды составляют около 5% годовых. Чтобы такая работа стала интересной для крупных компаний, требуются меры стимулирования от государства. Здесь можно предложить несколько вариантов. Первый - это возведение домов за счет государства. Второй - выделение участков на льготных условиях. Третий - налоговые льготы.

На сегодняшний день арендный рынок является на 99% частным. В связи с этим он довольно мутный, непрозрачный и слаборегулируемый. Возможно, именно это - главный сдерживающий фактор. Вместе с тем у нас в Петербурге есть ряд скандинавских компаний, которые приобрели в городе большое количество недвижимости и сдают его. Этот бизнес не приносит больших доходов, но он вполне надежен. Особенно такой формат работы привлекает страховые компании, которые выбирают консервативную стратегию.

Алексей ГОЛОВЧЕНКО, управляющий партнер юридической компании "ЭНСО", член Генерального совета общероссийской общественной организации "Деловая Россия":

В России проблема с жильем абсолютно очевидна, поскольку у нас в первую очередь очень дорогая ипотека. В связи с этим даже низкие цены на квартиры не решают жилищного вопроса. В такой ситуации напрашивается вывод о том, что для решения жилищной проблемы в стране наиболее эффективный инструмент - дешевая ипотека. Для приведения в действие подобного инструмента, конечно же, необходима поддержка государства (создание специальной программы под задачу).

Говоря о таком инструменте, как ЖСК, следует отметить, что для России этот инструмент неперспективен. Действующее законодательство не позволяет защитить права инвесторов в рамках ЖСК. Правовые инструменты защиты прав в подобных случаях, к сожалению, не работают. При потере инвестированных средств посредством ЖСК бывает крайне сложно привлечь застройщика к ответственности.

Развитие рынка арендного жилья может быть перспективным инструментом в том случае, если в качестве основного спонсора строительства объектов выступит государство, и при сдаче квартир в аренду будут выставляться объекты по рыночной стоимости. Насколько реален такой путь? Затрудняюсь ответить. Что касается частных инвесторов, развивать этот рынок аренды с их поддержкой сейчас не получится, поскольку рынок недвижимости потерял свою инвестиционную привлекательность. Нынешние ставки по кредитам и средняя стоимость аренды не позволят инвесторам покрыть затраты.

Евгения ШУМЕЙКО, президент МПОО "Законное жилье":

Нужно понимать, что ипотека, ЖСК и аренда - абсолютно разные инструменты, применяемые для разных целей. Если говорить о сегодняшнем дне, то оптимальное решение, на мой взгляд, - только поддержка ипотечного сектора и разработка программ субсидирования. Дело в том, что строительные кооперативы, будучи довольно эффективным инструментом, не могут сейчас полноценно использоваться без ощутимых рисков. Основное внимание в последние годы уделялось правовой основе долевого строительства, а ЖСК строят по ФЗ-215 (Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах". - Ред.), который требует существенных доработок. К сожалению, проблемы у пайщиков такой формы застройки появляются даже чаще, чем у участников долевого строительства, потому говорить о том, что у этого метода хорошие перспективы, не совсем правильно.

Что же касается доходных домов и развития аренды, это, безусловно, прекрасный проект, который поможет решить проблему доступного жилья, но лишь временно. Жить десятки лет в съемной квартире - это западная норма, а наш человек всегда стремится к собственности. Конечно, со временем молодое поколение, возможно, придет к европейскому стилю жизни и освоит долгосрочную аренду квартир, однако сейчас наше общество к этому не готово. Хотя такой проект способен стать весьма эффективным в сочетании с развитием двух других - как временное жилье на время строительства собственного, конечно, при условии низких цен на квартиры в доходных домах.

Дмитрий ПАНОВ, генеральный директор ГК "Доверие", председатель Комитета по девелопменту и строительству регионального отделения РО СПб. "Деловая Россия":

Перспективы активного развития доходных домов в России выглядят вполне положительными, особенно на фоне господдержки проекта. Привлечь девелоперов, для которых строительство доходных домов представляется низкомаржинальным бизнесом с длительным сроком окупаемости, способна инициатива АИЖК по созданию целевого фонда для дальнейшего выкупа этого жилья у застройщиков.

Более того, в текущих реалиях идея АИЖК создать "инновационный рынок арендного жилья" весьма своевременна. На рынке, особенно в мегаполисах, давно сформировался колоссальный спрос на арендное жилье, как и соответствующее ему предложение. Однако рынок при этих объемах довольно непрозрачен, если не сказать хаотичен. Компаний, которые работают в нем системно, единицы, и в основном они занимаются проектами апарт-отелей, поэтому сейчас о социальной миссии реализованных объектов говорить рано.

Хотя открытым остается вопрос о том, насколько для самих россиян комфортен данный формат. Если в Швейцарии более половины населения живет в съемных апартаментах, и это считается нормой, то отечественный менталитет диктует нам необходимость приобретения хоть какой-то недвижимости, и эта собственность зачастую становится главным активом в семье. В этом ключе развитие инструментов ипотеки, снижение кредитной ставки и увеличение доступности жилищных кредитов может оказать даже большее подспорье в решении жилищной проблемы в России.

Владимир МАРКОВ, генеральный директор Корпорации ТехноНИКОЛЬ:

Обсуждая необходимость появления доступного жилья в России, часто забывают об индивидуальном жилищном строительстве, которое с учетом развития современных технологий вполне может решить жилищную проблему многих россиян, особенно в регионах. Когда многие думают о частном доме, они представляют себе дорогой, кирпичный коттедж. Но сегодня существует множество технологий строительства недорогих, быстрых в возведении, энергоэффективных домов, в которых будет комфортно проживать круглый год во всех регионах Российской Федерации. Отдельно стоит выделить каркасные дома. Когда мы несколько лет назад поставили перед собой задачу разработать проект дома, мы изучили множество технологий, остановив свой выбор именно на каркасном домостроении.

Хотя сейчас вопрос не только в стоимости. Можно понастроить дешевых домов, в которых невозможно жить или которые потребуют астрономических платежей за электричество и газ. Поэтому крайне важно, чтобы дома строились, во-первых, профессионалами, во-вторых, с использованием правильных технологий.

Однако для распространения таких технологий в масштабах всей страны желательно решение двух задач. В первую очередь каркасные дома требуют высокого профессионализма бригады. Ныне наблюдаются подвижки в этом вопросе. Во-вторых, нужно, чтобы в России развивалось кредитование не только покупки квартир, но и частного домостроения. Пока на банковском рынке предложений в этом сегменте маловато.

Евгения АБРАМОВИЧ, руководитель управления анализа валютных рисков Dukascopy Bank SA:

Характер жилищной проблемы в России не меняется со времен СССР: часть территорий и даже регионов испытывает нехватку населения, часть, напротив, перенаселена. Тем не менее цены на недвижимость и темпы возводимого жилья совершенно не отвечают общей макроэкономической ситуации в стране. Средняя стоимость квадратного метра, конечно, сильно зависит от региона, однако из 86 субъектов Федерации в более чем 50 цены сопоставимы с московскими. Дело не в том, что в России какая-то слишком высокая себестоимость строительства (самая высокая себестоимость - в Германии, доходящая до 1,5 тыс. евро за квадратный метр), дело в состоянии рынка и государственной политике.

Драйвером экономического роста рынок девелопмента, скорее всего, никогда не станет: даже во времена превышения спроса над предложением, в 2006-2008 годах, рынок строительства не превышал 10% ВВП. Уже к 2007 году, когда средние цены на недвижимость начали превышать реальные расходы в 5-7 раз, рынок девелопмента стал обретать все признаки финансового пузыря, который до сих пор не сдулся. Решить проблему рынка, находящегося в хроническом кризисе, к сожалению, ни у государства, ни у игроков пока не получается, а от его стагнации страдает сразу целый комплекс индустрий, не говоря о нерешенности социальной проблемы. Ни фактическая, ни реальная средняя зарплаты жителей России никак не коррелируют со средними ценами на жилье в их регионе, а финансовые инструменты в силу продолжающейся жесткой кредитно-денежной политики Центробанка России ее решить не в состоянии. Недвижимость уже два года занимает последнее место среди средств инвестирования по доходности, однако желающих приобрести квартиры в качестве долгосрочных инвестиций меньше не становится. Скажем, в сданных новостройках Новой Москвы продано порядка 80% квартир, из которых почти половина сейчас сдается.

Дело в том, что ипотечные кредиты, несмотря на то что формальным залогом для них выступает квартира (даже если речь идет о покупке вторичного жилья, то есть оно возведено ранее и эксплуатируется), это кредиты 4-го уровня. И это означает самую высокую рискованность, требующую начисления соответствующих резервов. К тому же в случае непогашения долга по ипотеке или критических просрочек по выплатам банк станет владельцем недвижимости, которую самостоятельно реализовать все равно не сможет. Квартира продается по решению суда, что само по себе процесс небыстрый. Время, как известно, деньги, и все предполагаемые риски по наличию у себя избыточной ликвидности на достаточно продолжительное время, возможные задержки платежей и, не дай бог, процедура отчуждения квартиры из частной собственности в собственность банка и последующая ее реализация должны быть включены в маржу кредитной организации.

Потому банкам ипотечное кредитование выгодно лишь при наличии так называемых аннуитетных платежей, которые существенно увеличивают общую стоимость обслуживания кредита. Декларируемая средняя стоимость ипотечного кредита - порядка 15%, однако реальные платежи по итогам года могут составить и 20%, и даже больше. Учитывая, что речь идет о достаточно крупных суммах и по факту отсутствии роста реальных доходов у населения за последние три года, ипотека становится уделом избранных - востребованных специалистов, уверенных в завтрашнем дне. Как правило, это люди в возрасте 35-45 лет, но и в этой возрастной категории они составляют не более 20% от всех желающих приобрести недвижимость.

Именно по этой причине снижается спрос и на арендное жилье. Если не брать в расчет специфические виды аренды (посуточная, помесячная, аренда для проведения мероприятий, коммерческая аренда и т.д.), доходность аренды квартир за последние три года снизилась, по нашим расчетам, в среднем на 20%. Скорее всего, дальнейшего падения не произойдет, однако расширяется этот рынок менее чем на 5% в год. Другими словами, из более 5 млн кв. м жилья, сдаваемого каждый год, не менее 1,5 млн - потенциальный простой, в котором никто не будет жить.

Александр ФИЛИМОНОВпартнер Artisan Group Public Relations:

Текущая ситуация в российской экономике такова, что решение жилищной проблемы не является приоритетом ни для федерального правительства, ни для местных органов самоуправления. Между тем рыночные механизмы регулирования цен на жилье не работают: усилия, якобы предпринимаемые кредитными организациями с государственным участием, желаемого эффекта не приносят. В итоге единственным доступным средством для большинства семей остается арендное жилье, вторичный рынок (новостройки в силу больших инвестиций в жилье стоят дороже). Тем не менее ослабевание экономической эффективности других механизмов решения жилищных проблем повлекло за собой снижение спроса на арендное жилье, в том числе и экономкласса. Связано это с сокращением миграционных потоков в крупные города, падением деловой активности и слабой эффективностью инвестиционных инструментов.

Вопреки ожиданиям аналитиков оптимистическое начало 2017 года к настоящему времени, к сожалению, облегчения бизнесу, а значит, и гражданам не принесло. Рост реальных доходов россиян пока не возобновился, а нестабильная потребительская уверенность стала настолько очевидна, что потребовала комментариев депутатов Государственной думы, сетовавших на специфические уникальные черты российской бедности. Снижение деловой активности и, соответственно, потребления, которым не в последнюю очередь способствует текущая денежно-кредитная политика ЦБ РФ, направленная на снижение инфляции путем уменьшения денежной массы, давит в первую очередь именно на рынок арендного жилья. Так как в данном случае рынок оперирует сравнительно небольшими суммами (от 15 до 150 тыс. рублей в месяц) и характеризуется высоким уровнем клиентопотока, текущая стабилизация цен на аренду квартир, скажем, в Москве, возможно, временное явление. Не исключено, что цены на аренду квартир снова начнут снижаться.

По тем же причинам неэффективна ипотека: для вступления в ипотечное кредитование необходимо иметь стабильный доход и уверенность в его надежности на протяжении ощутимого количества времени. За последние три года число таких людей сократилось не менее чем на 30%. И их число продолжает уменьшаться. Означает это только одно: или требования по ипотеке и проценты в ближайшее время снизятся ниже ключевой ставки (что технически невозможно), либо кризис, в котором пребывает строительный комплекс, усугубится в разы, и произойдет это в недалеком будущем.

Потому единственный способ как-то решить жилищную проблему и обеспечить рост рынка - лишь кооперативное строительство, которое, правда, вряд ли выживет без субсидий со стороны государства. Институты кооперативного строительства, развалившиеся в 90-х, вряд ли удастся вернуть к жизни в кратчайшие сроки, и в этом немалая вина самого рынка девелопмента и риелторских компаний - эти союзы лишают их маржи.

Кооперативное строительство невыгодно и властям. Так как речь идет о бюджетном строительстве, чиновники на местах лишаются значительной доли своих доходов от взяток. Получается замкнутый круг: с одной стороны, государство декларирует свои намерения решить жилищный вопрос, с другой же - всеми возможными способами показывает, что сейчас для него этот вопрос не приоритетен. Вряд ли я ошибусь, если предположу, что такая картина сохранится еще на ближайшие три-пять лет.

Эдуард ЖУЧКОВ, исполнительный директор УК "Фонд Юг":

Развитие государства и общества всегда накладывало свой отпечаток на решение жилищного вопроса граждан. В первую очередь это связано с тем, что у разных возрастных групп существуют свои взгляды на дом, в котором они живут. Условно их можно поделить на два сегмента. Первый - это молодые люди в возрасте до 30 лет, для которых приоритетна самореализация в карьере. Второй - это те, кто уже определился в выборе своей второй половины, хочет создать семью и приобрести недвижимость в собственность.

Современные девелоперы научились удовлетворять запросы самых разных категорий населения. Рынок аренды апартаментов - прекрасный инструмент для решения жилищного вопроса молодежи. Арендатор этого вида жилья получает квартиру небольшой площади с современным ремонтом, мебелью и всей необходимой инфраструктурой, то есть обеспечивает себе комфортную среду. Еще один существенный плюс этого вида жилья заключается в его мобильности. Вы сменили место работы - переехали в удобный для вас район, нет никаких обязывающих привязок к месту.

Появившиеся на рынке доходные дома - это новый уровень качества съемного жилья. По официальным данным АИЖК, 4 млн семей в России сейчас снимают жилье, и бóльшая часть из них - потенциальные арендаторы квартир в доходных домах.

С появлением семьи и детей каждый задумывается о приобретении квартиры. Возможность оплатить единовременно такую покупку есть не у каждого покупателя. И здесь активное внимание потребителя направлено на рынок ипотечного кредитования. В марте 2016 года в России стартовала социальная программа "Ипотека с государственной поддержкой". Она предоставила возможность обрести собственную жилую площадь людям с относительно невысоким доходом. Девелоперы не отстают от тенденций, по которым живет ипотечный рынок, и предлагают покупателям воспользоваться спецпредложениями. Это может быть предоставление скидки, которая равна первоначальному взносу за квартиру, или покупатель начинает оплачивать ежемесячные платежи за недвижимость после ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому вопрос покупки жилья у него может быть решен как со стороны девелопера, так и со стороны государства.

Аренда и ипотека - не взаимоисключающие, а дополняющие друг друга продукты. Например, можно существенно сэкономить, купив квартиру в строящемся доме и параллельно снимать жилье, дожидаясь окончания строительства и ремонта.

Автор: Ольга Никитина