Однозначный процент: дешевые кредиты способствуют ипотечному буму

К концу 2017 года средняя ставка по ипотеке будет менее 10% годовых, заявил глава Сбербанка России Герман Греф в кулуарах Восточного экономического форума.

По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по ипотечным рублевым кредитам в июле 2017 года достигла исторического минимума, впервые опустившись ниже 11% - до 10,94%. Месяцем ранее этот показатель составлял 11,11%, а, к примеру, в 2009 году - 14,3% годовых.

Результат снижения ставки отмечают аналитики. Например, в исследовании рейтингового агентства "Эксперт РА" говорится, что в первом полугодии 2017 года банки выдали 423,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 773 млрд рублей, обновив максимум первого полугодия докризисного 2014 года. Количество кредитов увеличилось на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

"Эксперт РА" прогнозирует, что во второй половине года брать ипотеку будут еще активнее, объем выданных кредитов составит порядка 1,9-2 трлн руб., и это будет на треть больше, чем в 2016 году.

Ставка как драйвер спроса

Низкие ставки по ипотеке - главный фактор роста ипотечного рынка и аргумент в пользу покупки жилья для россиян, отмечают эксперты.

Лидеры по темпу прироста выдачи ипотеки среди госбанков - ВТБ и Сбербанк - предлагают ставки ниже средних по рынку. Сейчас кредит на покупку готового жилья можно оформить по ставке от 9,5%, на новостройки - от 9,7%, рассказал ТАСС директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов. С начала года после снижения ставок спрос на ипотечные кредиты вырос на четверть, сказал он.

Сбербанк сообщил, что с августа ставки по ипотеке на приобретение жилья в новостройке составят 7,4-10%, на вторичном рынке - 8,9-10%. Сумма ипотечных кредитов за первые семь месяцев этого года, когда ставки снижались неоднократно, превысила аналогичный показатель прошлого года на 24%.

Рекордное уменьшение процентов по ипотечным программам напрямую связано со снижением ЦБ РФ ключевой ставки, которая сейчас составляет 9%, отметил в беседе с ТАСС руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК "Лидер" Павел Тимошенко.

По программам субсидирования ипотеки со стороны застройщика, ставки могут достигать 6,7-7,4% годовых на весь срок кредитования, говорит Тимошенко.

Ипотека - драйвер спроса, в особенности на жилье стандарт- и комфорт-класса, говорит он. Застройщики видят, что снижение процентов по кредитам увеличивает число покупателей-ипотечников. "Доля ипотечных сделок в продажах компании ФСК "Лидер" в августе составила 71%, при этом есть отдельные жилые комплексы, где эта цифра достигает 80%, - отметил эксперт. - А еще в начале года среднее количество сделок, совершенных с привлечением ипотечного кредита, составляло порядка 60%".

Первоначальный взнос уменьшается

Немаловажной причиной роста числа ипотечных сделок стало уменьшение размера первоначального взноса. Так, в текущем году первоначальный взнос по "первичке" был снижен с 20 до 15%, рассказал ТАСС руководитель управления маркетинга ипотечного банка "ДельтаКредит" Алексей Тартышев.

А возглавляющий дирекцию ипотечных продаж банка ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц отметил в беседе с ТАСС, что "требования по первоначальному взносу сейчас начинаются от 10%".

Застройщики говорят, что большинство банков готовы выдавать ипотечные кредиты при внесении заемщиком всего 15% от стоимости квартиры. Хотя еще в прошлом году средний порог первоначального взноса был на уровне 20%.

"При этом есть несколько достаточно крупных банков, которые готовы кредитовать покупателей недвижимости у проверенных застройщиков и вовсе без первоначального взноса", - сказал Павел Тимошенко. Такая программа позволяет приобретать жилье тем, кто не успел накопить на первоначальный взнос, не желает снимать деньги с депозитов или выводить из оборота собственных фирм. "При этом ставка по кредиту будет всего на 1-2,5% выше, чем по стандартной ипотеке", - отметила в беседе с ТАСС руководитель Группы ипотечного кредитования ГК "Гранель" Наталья Мясоедова.

Между тем профессор Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник считает опасной тенденцией покупку жилья в ипотеку без первоначального взноса.

"Доходы населения падают уже более двух лет. Сбережения суммарно большие, но расслоение доходов таково, что в массовом сегменте они почти исчерпаны", - пояснил он ТАСС. Именно поэтому на первый план вдруг вышел такой параметр, как объем первоначального взноса: банк готов предоставить заемщику ипотеку, но заемщик не может найти средства на первоначальный взнос в объеме 20-40% от стоимости квартиры. "Некоторые банки готовы и обнулить первоначальный взнос, но совершенно понятно, что такой заемщик не сможет обслуживать кредит", - утверждает он.

Ипотека для пенсионера

Требования банков к большинству заемщиков не стали мягче, утверждают большинство экспертов.

"Уровень доходов населения сокращается, в такой ситуации банки тщательно анализируют потенциальных заемщиков и одобряют кредиты только тем, кто своевременно и в полном объеме может осуществлять ежемесячные платежи по ипотеке", - пояснил ТАСС партнер девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский.

Но есть категории населения, требования к которым при выдаче кредитов на жилье все же были смягчены. "Кредиторы стали более лояльными к покупателям предпенсионного возраста и иностранным гражданам", - рассказала ТАСС управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая.

Пожилым людям банки предлагаются программы с максимальным сроком погашения кредита до достижения ими возраста 75 лет. Хотя раньше возрастной лимит был 65 лет.

Также все больше банков готовы кредитовать клиентов-граждан других стран. "Правда, в большинстве случаев к ним по-прежнему предъявляют более строгий андеррайтинг (анализ платежеспособности заемщика - прим. ТАСС) при рассмотрении заявки", - говорит Литинецкая. Например, увеличивают минимально допустимый стаж на последнем месте работы до 2-3 лет против сроков от полугода до года для российских граждан. Но высокая конкуренция в банковском секторе приводит к либерализации условий выдачи кредитов нерезидентам, что стимулирует их к покупке жилья.

Рефинансирование снижает платеж

Перспектива уменьшить ипотечный платеж, воспользовавшись возможностью его рефинансирования, также увеличивает спрос россиян на ипотеку.

"Заемщики, которые ранее оформляли кредиты в других банках по более высоким ставкам, стали активно обращаться за рефинансированием, так как Райффайзенбанк предоставляет им возможность получить ставку от 10,5% годовых", - рассказал ТАСС руководитель управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов. Это существенно ниже условий, которые были у них по ранее оформленным кредитам, утверждает эксперт.

Цены делают жилье более доступным

Одним из катализаторов роста ипотеки стали и относительно доступные цены на жилье, отметил Дмитрий Котровский.

"Сегодня в Московском регионе можно купить квартиру-студию по цене меньше 1 млн рублей, - привел пример он. - Я не могу вспомнить, когда цены на недвижимость были на таком уровне".

Цены на квартиры как на вторичном рынке, так и в новостройках практически не растут, а в некоторых регионах и районах даже снижаются, рассказала ТАСС директор департамента ипотечного кредитования СМП Банка Наталья Коняхина. "При этом выбор вариантов жилья очень широк, и есть возможность подобрать квартиру на любой вкус и кошелек", - добавила она. В итоге клиенты, которые раньше рассматривали для себя ипотеку как решение на перспективу, решили купить квартиру уже в ближайшее время, говорит эксперт.

"Покупателю есть из чего выбрать, - подтверждает Геннадий Стерник. - Несмотря на то что жилищное строительство продолжает снижаться, объем нераспроданного предложения зашкаливает".

Ненадежные банки

Нестабильность в банковском секторе - еще один фактор, который стимулирует население покупать жилье, говорит Дмитрий Котровский. "Череда банкротств и отзывов лицензий у банков привела к уменьшению уровня доверия к финансовым институтам со стороны населения, - рассуждает он. - Кроме того, за последний год в связи с изменением размера ключевой ставки ЦБ доходность банковских депозитов сильно уменьшилась".

В итоге люди, которые имеют денежные накопления, не откладывают больше покупку недвижимости. Однако на руках не всегда есть полная сумма, поэтому они оформляют ипотечный кредит.

Банкиры смотрят в будущее с оптимизмом

Представители банковского сектора уверены, что доступность ипотеки будет расти, а ставки - снижаться.

Георгий Тер-Аристокесянц из ВТБ ожидает, что по итогам года "выдача ипотеки вырастет примерно на четверть по сравнению с прошлым годом". Такие показатели сопоставимы с рекордным 2014 годом, напомнил он.

Андрей Осипов из ВТБ24 прогнозирует увеличение ипотечного кредитования по итогам года примерно на 23%. "В дальнейшем рынок продолжит уверенный рост на уровне 10-15% в год, - полагает он. - Ставки при этом будут снижаться, но не такими быстрыми темпами. В ближайшие месяцы средняя ставка на рынке ипотеки опустится ниже 10%".

Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) строит более долгосрочный прогноз и ожидает к 2023 году среднюю ставку по ипотечным кредитам на уровне 7%.

Впрочем, есть и другая точка зрения. "Реальные доходы населения сокращаются третий год подряд, что сдерживает рост числа ипотечных сделок даже при снижающейся ставке", - отметила Мария Литинецкая. Это проявляется, например, в уменьшении объемов средств, привлеченных на рынке долевого строительства. По данным Росстата, в первом полугодии 2017 года эта сумма равнялась 106 млрд рублей - это самый низкий показатель с начала 2014 года.

Ощутимого снижения ставок для привлечения новых заемщиков ждать не стоит, говорит Литинецкая. Банки уже предлагают ставки, которые отличаются от ключевой всего на 0,5-1%. Потому они будут стремиться перекредитовывать уже имеющихся клиентов на более выгодных условиях, а не уменьшать проценты для привлечения новых заемщиков, снижая свою маржинальность.

Мария Селиванова, Рита Шпилевская