Обособляются по домам

Москвичи раскупили почти половину участков под индивидуальную застройку

В столице выросла популярность индивидуального строительства. Покупатели земли в границах города оценили эту возможность как достойную альтернативу покупке квартиры. За одну и ту же сумму можно получить жилье в два раза просторнее, если выбрать индивидуальное строительство. На этом фоне объем предложения участков в Москве сократился на 40% за год.

События 2020 года разогнали спрос на загородную недвижимость настолько, что покупатели иначе стали смотреть на хлопоты, связанные со строительством собственного дома. Такая возможность превратилась в реальный способ решить жилищные проблемы. "Желание комфортно жить в собственном жилье не исчезло", - говорит генеральный директор "Гео Девелопмент" Максим Лещев. За прошедшие два года все жилье подорожало в среднем на треть. Но разница в цене в пользу самостоятельного строительства сохранилась. За 10 млн руб. можно купить участок, за 3 млн руб. - построить дом площадью 150 кв. м. Трехкомнатная квартира в удаленном районе Новой Москвы обойдется в 12 млн руб., но будет меньшей площади.

Спрос на покупку земельных участков резко вырос в период самоизоляции: в апреле - июне 2020 года ЦИАН зафиксировал максимум по числу просмотров объявлений. В Московской области относительно аналогичного периода 2019 года потенциальный спрос оказался выше в два раза. "Для сравнения, в мае - июне 2021 года спрос ниже, чем в пик 2020 года, на треть (32%). Но в сравнении с 2019 годом активность потенциальных клиентов выше на 41%", - объясняет руководитель "ЦИАН.Аналитика" Алексей Попов. Сейчас спрос на индивидуальное строительство выше, чем до пандемии, но рекордов прошлого года нет. "В период локдауна спрос на дома резко подскочил. Но из-за низкой девелоперской активности в этом сегменте на протяжении предыдущих лет предложение оказалось ограниченным. Люди покупали участки, чтобы, накопив, начать строительство", - говорит господин Попов.

Спрос на участки без подряда в Новой Москве в этом году кратно выше, чем в Московской области. Сейчас происходит незначительный сезонный спад спроса. Он прекращается к зиме: покупатели торопятся оформить сделку, сделать проект и весной выйти на стройку. "В Новой Москве гораздо комфортнее жить из-за близости к столичной инфраструктуре. Одновременно участки дороже, документы на них бывают оформлены хуже, потому что предложение не успевает за интенсивностью спроса. Люди хотят жить в Москве в собственном доме", - рассуждает господин Лещев.

В "старой" Москве индивидуальные дома встречаются редко. Они есть в Серебряном Бору, в Потапово, в Новокосино, на Соколе в поселке художников, в Екатериновке, в Троице-Лыково. "Здесь земля почти не продается, участки раскуплены и застроены, есть только вторичный рынок", - уточняет Максим Лещев. Проживание за городом с каждым годом становится все более привлекательным. Современные поселки высокого класса обеспечены всей инфраструктурой и обладают хорошей транспортной доступностью, что вместе с переходом на удаленный формат работы нивелирует удаленность от центра города. "Но при этом сохраняется приватность проживания. Кроме того, такие проекты расположены в экологически благополучных локациях, что также повышает их востребованность", - отмечает директор управления элитной недвижимости компании "Метриум Премиум" Анна Раджабова.

По оценкам Максима Лещева, за три года растущего спроса на землю участки подорожали от 20% до трех раз. "Динамика зависит от качества предложения. Неровные болотистые участки без документов подешевели", - объясняет он. Несмотря на это, динамика продаж остается высокой. "Продается все на расстоянии до 30 км по Калужскому шоссе", - констатирует Максим Лещев. Средняя стоимость участка или сотки земли в Новой Москве непоказательна для тех, кто хочет оценить собственные возможности перед покупкой. "На границе Новой Москвы есть предложение по 100 тыс. руб. за сотку. Но без документов и с нулевой транспортной доступностью", - приводит пример господин Лещев. Для строительства небольшого, около 120-150 кв. м двухэтажного дома, достаточно участка площадью шесть соток. Участки такого размера есть по 200-300 тыс. руб. за сотку, а ближе к МКАД - по 2 млн руб. за сотку. По словам Максима Лещева, с одной стороны, удаленность от Москвы по мере развития транспорта и дорог постепенно теряет значимость. "То, что сегодня очень далеко, завтра может превратиться в "удобно добираться"", - отмечает он. Но оценивая потенциальную покупку участка, нужно внимательно изучить перспективы транспортного развития. "Есть смысл платить за участок больше, если он в хорошем поселке, с подведенными коммуникациями. Благоустраивать "выселки" будет дороже не менее чем на 30% только за счет транспортных расходов", - предупреждает эксперт.

По оценке Максима Лещева, потенциал роста цен на земельные участки в Новой Москве сохраняется. Динамика не всегда будет настолько высокой. Риски, связанные с ростом заболеваемости COVID-19, будут снижаться, и ажиотажное желание среднего покупателя купить участок и построить дом спадет. "Но спрос будет поддерживать потребность в жилье", - подчеркивает он. Выбирая участок в поселке, нужно быть готовым к расходу на содержание общей территории. Разброс цен по этому параметру впечатляет - 3-15 тыс. руб. в месяц. "На Рублевском шоссе есть поселки, где ежемесячный взнос за содержание достигает 100 тыс. руб. В него можно включить что угодно - например, стоимость строительства ресторана и зарплату персонала в нем. Но стоимость блюд будет равна практически себестоимости продуктов", - привел пример эксперт.

Стройка потеряла границы

В начале прошлого года, когда о пандемии не было слышно и рынок индивидуального строительства рос не в авральном режиме, двухэтажный каркасный дом по проекту заказчика площадью около 150 кв. м можно было построить за 4-5 млн руб. Сопоставимый по площади кирпичный обходился минимум на треть дороже, а за деньги, которые требовались, чтобы построить дом из клееного бруса, можно было построить два каркасных. Каркасные дома собирают на участке из заготовленных на производстве деталей. Технология удобна тем, что дом строится быстрее - не нужно ждать усадки материалов, как, например, в случае с кирпичным домом.

Соучредитель компании "Артстрой" Олег Артамонов говорит, что в этом году с бюджетом в 5-7 млн руб. на строительство можно рассчитывать на дом минимум на треть меньше - до 100 кв. м. Из-за роста спроса и пандемии подорожали абсолютно все позиции по строительным материалам. "За 15 лет работы я не видел такого роста за столь короткий срок. В сезон цены поднимались на 15-20%, к зиме откатывались назад на половину прироста", - отмечает Олег Артамонов. Установка фундамента подорожала на 15% за метр, древесина - в два с половиной раза, утеплители и металлочерепица - в два раза, плиты - в три раза, окна - на 40%. "Поставщики обновляют прайс-листы каждую неделю. Стоимость работ тоже выросла в цене на 30% - и строительных, и проектировочных", - рассказал господин Артамонов.

В проектах, начатых в прошлом году, строители в лучшем случае не зарабатывают, в худшем - уходят в минус. По словам строителя, при составлении договора обычно закладывают подорожание строительных материалов на 15-20%, это около 5-7% стоимости всего договора. "В прошлом году мы заложили более существенное подорожание - на уровне 12% стоимости договора. В некоторых проектах это позволило не уйти в минус", - говорит Олег Артамонов. Маржа строительных компаний достигла минимума - расти некуда, иначе заметно упадет количество заказов. В этом году рынок рассчитывает на стандартную динамику: к весне стоимость материалов вырастет на 15-20%, зимой откатится на 10%. "Такого скачка, как за 2020-2021 годы, не должно быть, если не случится валютный обвал", - надеется Олег Артамонов.

Екатерина Геращенко