Сми о нас

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Область повышенного спроса

Коммерсантъ

С кем застройщики делят нежилые помещения в жилых комплексах

Спустя четыре года после начала кризиса Подмосковью удалось преодолеть сформировавшиеся в его начале затоваривание в сегменте первичной недвижимости. Объем предложения строящегося жилья в регионе сократился, а интерес покупателей к нему возрос. Из-за падения доходов и роста цен на недвижимость они вынуждены концентрироваться на более бюджетных предложениях.

Несмотря на то что формально количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) в Московской области по итогам 2018 года сократилось на 10%, до 85,3 тыс., участники рынка заговорили о его оживлении. Это стало возможным благодаря резкому сокращению объема предложения. Согласно расчетам «Метриума», если в конце 2014 года на рынке экспонировалось 83 тыс. квартир, то сейчас этот показатель сократился до 55 тыс. В момент, когда девелоперы ушли из региона, покупатели, напротив, начали демонстрировать к нему повышенный интерес.

История спада

Снижение спроса на первичное жилье в Московской области наблюдалось с начала кризиса. По данным Росреестра, с 2014 года объем зарегистрированных ДДУ сократился на 21%, до 85,3 тыс. в 2018-м. Наиболее значительный спад наблюдался в 2015 году, когда суммарное число сделок снизилось на 16%, до 90,7 тыс. «На этот период пришелся массовый запуск проектов комплексного освоения промышленных зон Москвы, интерес покупателей сместился на столичный рынок», — поясняет руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Среди дополнительных факторов перетекания спроса из Подмосковья в Москву и Новую Москву директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина называет повышение доступности ипотеки и резкий рост объема предложения: «На фоне планируемой реформы законодательства о долевом строительстве многие застройщики старались вывести свои проекты до вступления новых правил работы с эскроу-счетами».

Одномоментное падение продаж вкупе с высокими темпами строительства привели к тому, что участники подмосковного рынка недвижимости заговорили о его затоваривании, — поиск покупателей становился все более серьезной проблемой. Хотя гендиректор агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова уверена, что проблему затоваривания уместно рассматривать лишь в привязке к отдельным локациям: «Если мы говорим о масштабных проектах не дальше 10 км от МКАД, то темпы их реализации сопоставимы с показателями Москвы и Новой Москвы». Наиболее сложной с точки зрения затоваривания госпожа Кузнецова называет более удаленный «средний пояс»: «В 2010-2011 годах сюда активно выходили застройщики с масштабными жилыми комплексами, эти проекты испытали недостаток спроса и понесли потери».

Позитивная динамика продаж

О восстановлении спроса на жилье в Подмосковье первыми заговорили застройщики.

Коммерческий директор ГК МИЦ Дмитрий Усманов рассказывает, что покупательский интерес к проектам в регионе начал расти с августа 2018 года. Он связывает это как с рыночными факторами, так и с корректировкой продуктов самой компании. Гендиректор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев тоже вспоминает о скачке спроса на Подмосковье в августе 2018-го, связывая его в основном с внешними факторами. По его мнению, значительное влияние на покупателей оказала информация о скором росте ставок по ипотеки: на этом фоне многие стремились быстрее закрыть сделки. Доля квартир, купленных с привлечением банковского кредитования, по словам господина Каширцева, за год выросла с 39% до 53%.

Операционный директор ПИК Александр Прыгунков рассказывает, что сейчас подмосковным застройщикам играет на руку снижение уровня конкуренции. Предложение на первичном рынке Подмосковья, продолжает он, неуклонно снижалось последние пять лет: в период с 2015-го по 2018-й этот показатель сократился почти на 20%, до 2,5 млн кв. м. «Многие девелоперы покинули этот рынок совсем или завершают и сворачивают свои проекты, в то же время регион продолжает развиваться, и в результате мы наблюдаем устойчивый интерес со стороны покупателей и положительную динамику средних цен за последнее время», — рассуждает господин Прыгунков.

С тезисом о том, что активность девелоперов в регионе сокращается, соглашается и Мария Могилевцева-Головина: «Если в 2018 году суммарный объем ввода составил почти 8,8 млн кв. м, то на этот год запланировано на 3,4% меньше — 8,5 млн кв. м». При этом подмосковные застройщики концентрируются в отдельных локациях.

Директор по продажам НДВ Татьяна Подкидышева называет наиболее востребованным среди девелоперов десятикилометровый пояс вокруг МКАД, где сосредоточено 60% предложения первичной недвижимости в регионе. Половина продаваемых лотов, по ее словам, находятся в пяти городских округах — Красногорске, Люберцах, Балашихе, Мытищах и Химках.

Миграция из столицы

Сокращение общего объема предложения и возвращение на подмосковный рынок устойчивого спроса уже стало причиной небольшого укрепления цен. Согласно оценкам «Азбуки жилья», за год средняя стоимость 1 кв. м в Подмосковье выросла на 7%, до 86,1 тыс. руб., а цена целой квартиры — на 5%, до 4,5 млн руб. Впрочем, председатель совета директоров «Бест-новострой» Ирина Доброхотова уверена: пока целесообразно говорить скорее не о росте цен, а о постепенном возвращении ставок на уровень докризисного 2014 года.

Один из ожидаемых итогов сформировавшейся тенденции — постепенное возвращение в Подмосковье покупательского спроса из столицы и Новой Москвы. Эксперты рынка не исключают, что это возможно. Татьяна Подкидышева рассказывает, что доля самой значительной группы покупателей жилья в области, москвичей, за период кризиса размылась с 50% до 40%, а оставшиеся 60% сейчас поровну делят между собой сами жители области и приезжие из других регионов. По мнению госпожи Подкидышевой, одним из факторов восстановления интереса столичных покупателей к подмосковному жилью может стать снижение реальных доходов населения:

«Средняя стоимость жилья в области почти вдвое ниже, чем в Москве, а в городах-спутниках как минимум в полтора раза». С ней соглашается Наталия Кузнецова, указывая, что бюджеты покупателей будут также снижены в связи с ростом НДС, тарифов и общим подорожанием недвижимости в связи с переходом рынка на эскроу-счета.

Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая согласна, что при покупке квартиры в Подмосковье решающим фактором остается цена: «Скажем, у вас семья с двумя детьми, нужна трехкомнатная квартира минимум площадью 75 кв. м, если же клиенты — это бездетная пара, то у них выбор шире: вместо двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м они могут приобрести „евродвушку“ в Москве площадью 50 кв. м».

Условия борьбы Основной конкурентный рынок для подмосковного жилья — Новая Москва — пока тоже не спешит сдаваться. Директор по продажам Lexion Development Алексей Лухтан говорит, что продажи здесь также демонстрируют положительную динамику: «Это во многом обусловлено низкой стоимостью входного билета: недвижимость стоит на 30-40% дешевле, чем в старых границах города, при этом покупатель получает не только статус москвича, но и имеет все те же льготы и преференции, кроме того, транспортная инфраструктура здесь развивается очень высокими темпами». Господин Лухтан полагает, что на этом фоне девелоперские проекты в Подмосковье выглядят достаточно блекло.

Но сами работающие в регионе застройщики такую позицию не поддерживают. Дмитрий Усманов ждет, что в дальнейшем в структуре спроса рынок ждет выравнивание спроса между областью и Новой Москвой при стабильном суммарном росте продаж в обеих локациях. Эксперт уверен: благодаря возможности получения московской прописки и растущей транспортной доступности недвижимость в Новой Москве по-прежнему будет стоить дороже, чем в области. «Но все зависит от качества проекта: в области есть отличные предложения, и те, кому не так важны вопросы регистрации и транспортной доступности, сделают выбор в пользу Подмосковья», — рассуждает господин Усманов.

Даже при резком увеличении спроса на жилую недвижимость в Подмосковье ждать ее нехватки не стоит. Так, по словам Ирины Доброхотовой, проектный объем новостроек в Московской области составляет около 14,6 млн кв. м, при этом на продажу выведено лишь 2,6 млн кв. м. «Имеющегося объема хватит, чтобы продавать жилье еще более четырех лет, в то время как поправки к законодательству и рост цен могут увеличить сроки реализации остатков строящегося жилья еще минимум на 25%», — заключает она.

«БЫТЬ ПОДМОСКОВНЫМ Д ЕВЕЛОПЕРОМ — НЕВЫГОДНЫЙ БИЗНЕС»

Директор по инвестициям ГК «Гранель» АНДРЕЙ НОСОВ — о сложностях, с которыми сталкиваются застройщики в Москве и Подмосковье.

Еще три года назад можно было говорить о том, что Подмосковье и Москва — это абсолютно разные миры. Основной сложностью работы в области всегда считался выбор перспективного участка под застройку. С одной стороны, площадок намного больше, и в отличие от Москвы, объекты не приходится вписывать в уже существующую среду, девелоперы сами создают ее своими проектами.

Но было непросто подобрать качественный вариант с учетом транспортной доступности. Кроме того, в Подмосковье девелоперы несут дополнительную инвестиционную нагрузку, занимаясь строительством не только непосредственно жилой недвижимости, но и всей социальной и инженерной инфраструктуры. В некоторых случаях эти затраты могут формировать до 20% стоимости проекта.

Работать в Москве для застройщиков намного выгоднее: цены на недвижимость в столице в среднем в два раза выше, следовательно, прибыль девелоперов оказывается априори более значительной. Кроме того, платежеспособный спрос здесь всегда будет существенно выше.

Но и строительный цикл в Москве сложнее — больше подводных камней: старые коммуникации, длительный и сложный процесс согласования документации, недостаточная инфраструктурная насыщенность проектов, ограниченная возможность по выбору архитектурных и планировочных решений.

В Подмосковье необходимая прибыль достигается большими объемами жилья и меньшей себестоимостью строительства: девелоперам не приходится нести значительные затраты на очистку строительной площадки, демонтаж сетей. Кроме того, строить в области технически намного удобнее: затраты на подвоз стройматериалов на площадку существенно ниже, чем в Москве.

В последние три года дополнительной сложностью работы в Подмосковье был избыточный объем предложения. Он сформировался на фоне резкого снижения платежеспособного спроса, которое произошло на фоне сложной экономической ситуации. В этот период многие девелоперы старались выводить на рынок новые форматы жилья. Например, хитом продаж стали небольшие квартиры-студии. Эти объекты пользовались большой популярностью у покупателей благодаря значительному снижению чека покупки. Кроме того, именно в этот период девелоперы в области стали активно предлагать своим клиентам квартиры с отделкой.

Из-за этих факторов традиционно считалось, что быть подмосковным девелопером — невыгодный бизнес. Но сейчас ситуация кардинально меняется. За счет активного строительства дорожно-транспортной инфраструктуры, развития пустых или депрессивных территорий и создания комфортной городской среды четкие границы стираются. Сейчас реализуется проект реконструкции Московских центральных диаметров, по сути — это наземная альтернатива метро, которая даст второе дыхание рынку жилья Подмосковья. Мы видим, что участки, находящиеся в радиусе 10 км от МКАД, становятся конкурентными спальным районам Москвы. Уже нельзя сказать, что Подмосковье — это пригород Москвы, в котором ничего нет. Именно эта тенденция ведет к увеличению спроса: так, мы в 2018 году продали в два раза больше квартир, чем в 2017-м.

Кроме того, благодаря развитию инфраструктуры и появлению новых транспортных узлов цены на квартиры выравниваются по отношению к спальным районам столицы. В этих условиях привлекательность Подмосковья для девелоперов значительно увеличивается. Хотя в условиях новых правил игры для застройщиков будет выгодно строить не только в Подмосковье, но и выходить в более прибыльные регионы, например, в Москву. 

28022019.jpg

Автор: Мерцалова Александра