Объем нового жилья в этом году может сократиться на 15%

Девелоперам стало невыгодно запускать проекты из-за ужесточения условий по семейной ипотеке

В 2026 г. российские девелоперы начнут возводить 35 млн кв. м нового жилья, говорится в отчете Совкомбанка. По словам главного аналитика финансовой организации Анны Земляновой, это на 15% меньше, чем было в прошедшем году: тогда застройщики запустили 41,3 млн кв. м недвижимости (-12% к 2024 г.). Таким образом, резкий рост девелоперской активности в январе - феврале сменится падением объемов строительства, сказано в документе.

С такими выводами согласны и другие опрошенные "Ведомостями" эксперты. Директор по исследованиям Macon Ольга Змиевская полагает, что данный показатель в этом году снизится на 15-27% до 30-35 млн кв. м. Эксперт группы корпоративных рейтингов Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА) Андрей Носов прогнозирует запуск 38 млн кв. м (-8% к 2025 г.). Директор BnMap.pro Сергей Лобжанидзе, ведущий аналитик компании "Этажи" Александр Иванов и управляющий партнер консалтингового агентства "Стратегия девелопмента" Татьяна Калюжнова тоже считают, что застройщики в текущем году запустят меньше новых проектов, чем в прошлом. Cнижение объемов на 15-20% видится реалистичным и президенту ГК "Основа" Александру Ручьеву. А вот управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов ожидает положительной динамики. Правда, госкомпания Дом.РФ ранее в своем отчете также писала о начале строительства в 2026 г. 41-45 млн кв. м недвижимости.

Сокращение объемов запуска жилых проектов в этом году Совкомбанк объясняет ужесточением условий по семейной ипотеке с 1 февраля. Эта программа является ключевым драйвером продаж у девелоперов, 70% кредитных сделок заключается с привлечением именно этого инструмента, говорит Землянова. Теперь же ситуация изменилась. По ее словам, банки за последний месяц, по данным на 22 февраля, выдали лишь 18 500 таких кредитов против 55 500 в январе и 30 000 годом ранее. А после введения дифференцированной ставки в зависимости от количества детей выдача ипотеки может сократиться еще сильнее, подчеркивает Землянова. Госдума планирует рассмотреть внесение изменений в эту программу уже в I квартале этого года.

В ответ на снижение спроса девелоперы приостанавливают работу над новыми проектами, поясняет Калюжнова. Им, как объясняет эксперт, нет смысла наращивать предложение, пока есть выбор квартир в ранее начатых комплексах. Застройщики не успевают распродавать уже построенные объекты, подтверждает Лобжанидзе. По его словам, в готовых домах сейчас экспонируется 22% лотов (1,14 млн кв. м, или 18 129 лотов). В целом у девелоперов на текущий момент реализована только треть имеющихся у них объемов жилья, считает Змиевская.

По словам Калюжновой, в таких условиях банки внимательнее рассматривают заявки на получение проектного финансирования, что также замедляет динамику вывода новых проектов. А ставка по нему тоже зависит от объемов продаж, напоминает Иванов. Поэтому, как подчеркивает эксперт, в условиях дорогой рыночной ипотеки участникам отрасли сложнее строить среднесрочные планы. Из-за высокой стоимости заемных средств падает маржинальность проектов, а с ней снижается и привлекательность девелопмента жилья в целом, соглашается Змиевская. Рынок начал меняться еще в 2025 г. - именно тогда началось сокращение предложения, а спрос стал более рациональным и чувствительным к условиям покупки, отмечает коммерческий директор Asterus Юлия Обухова. Это, по ее словам, означает, что девелоперы будут запускать меньше проектов, но с более выверенной продуктовой концепцией и экономикой.

Однако с июня прошлого года Центробанк начал постепенно снижать ключевую ставку, что ведет к поэтапному восстановлению сегмента жилья, возражает Сырцов. А это, по его мнению, стимулирует девелоперов выводить новостройки на рынок даже при нынешней стоимости кредитов. При этом доступность рыночных займов растет, так что корректировка семейной ипотеки тоже, по его словам, не приведет к критичным последствиям. Кроме того, важным драйвером жилищного строительства является реализация проектов комплексного развития территорий на основе частно-государственного партнерства, говорит Сырцов. Темпы появления таких объектов практически не зависят от экономической конъюнктуры, резюмирует он.

Кредиты и ипотека действительно дешевеют, но медленно, не соглашается Землянова. Текущие рыночные ставки, по ее мнению, остаются слишком высокими для появления массового спроса. Более активного роста объемов ипотеки по стандартным программам она ждет ближе к концу года. К этому времени ключевая ставка опустится до 12%, надеются в Совкомбанке. Нынешних условий пока недостаточно для стимулирования строительной активности, согласен Ручьев.

Динамика запусков новых проектов будет существенно различаться в зависимости от региона и конкретной компании, отмечают эксперты. Например, ГК "Развитие" видит стабильный спрос на качественное жилье в субъектах, в которых сохраняется потребность в обновлении жилого фонда. Поэтому она не планирует сокращать вывод объектов на рынок, утверждает ее коммерческий директор Виктория Анохина.

На фоне снижения объемов строительства в этом году ввод жилья в 2027 г. может быть ниже 100 млн кв. м с учетом ИЖС, прогнозирует Землянова. АКРА также ожидает заметного сокращения ввода многоквартирного жилья до 34 млн кв. м в 2027 г. против 44,6 млн в прошлом году. Змиевская, впрочем, считает, что этот показатель даже вырастет. По ее словам, в 2026 г. застройщики анонсировали 52 млн кв. м, а в 2027 г. - 34 млн кв. м. С учетом переносов сроков и перспективных проектов среднегодовой ввод в ближайшие два года будет на уровне 43-45 млн кв. м, полагает эксперт. Она уточняет, что это выше, чем было в 2021-2025 гг. (в среднем 37 млн кв. м в год).

Уменьшение числа новых проектов может привести к спаду и сбоям в производственной цепочке стройматериалов и занятости, отмечает Землянова. А по словам Носова, еще и к сокращению предложения, которое создает фундаментальные предпосылки для роста цен в 2027-2028 гг. По его мнению, к этому времени могут закончиться запасы нераспроданных квартир и восстановиться активный спрос на фоне снижения ключевой ставки. Иванов также не исключает новой волны увеличения стоимости жилья по мере улучшения ситуации с доступностью ипотеки. В 2026 г. только в столичном регионе объем предложения может упасть на 15-20%, а цены - прибавить 20-25%, считает Ручьев.

Однако Лобжанидзе уверен, что дефицит и галопирующий рост стоимости квартир рынку недвижимости не грозят. Хотя бы потому, что он состоит не только из новостроек. По мнению эксперта, нестартовавшие объемы можно заместить новой и старой вторичкой, а также арендными квартирами. Иванов также считает, что большой объем предложения на вторичном рынке будет компенсирующим фактором. Тем более что метр там сейчас в среднем стоит на 21% дешевле, поясняет эксперт.

Кроме того, на фоне медленного снижения ключевой ставки и ужесточения условий по программе семейной ипотеки спрос тоже будет восстанавливаться не так быстро, полагает Змиевская. Macon прогнозирует, что в этом году продажи квартир составят примерно 30 млн кв. м, а в 2027 г. - 35 млн кв. м. Примерно столько же, как считают в компании, застройщики выведут на рынок.

Не видит предпосылок для роста цен в ближайшие два года и Калюжнова. По ее мнению, стоимость новостроек сейчас и так примерно на 20-25% выше нормального рыночного уровня из-за различных программ льготной ипотеки, действовавших в 2020-2025 гг. Возвращение к рыночным условиям будет сопровождаться сокращением стартов новых проектов и выходом более дешевых комплексов. А в уже строящихся домах цены продолжат индексироваться на уровне инфляции, резюмирует эксперт.