Объем нового строительства у российских застройщиков жилья упал более чем на 20%

Девелоперы откладывают запуск проектов из-за снижения спроса, отмены льготной ипотеки и дорогих кредитов

В первые два месяца 2025 г. российские застройщики, по данным аналитического центра госкомпании Дом.РФ, вывели на рынок 4,5 млн кв. м жилья. Это на 23% меньше, чем было в январе - феврале прошлого года.

Лидерами по снижению нового строительства стала Московская область: там объем сократился на 59% до 161 000 кв. м. На втором месте - Москва, где с начала года были запущены проекты на 418 000 кв. м. Таким образом, падение здесь составило 46%. Сократились объемы нового строительства и в Санкт-Петербурге - на 35% до 383 000 кв. м.

Снижение активности девелоперов с начала года подтверждают и другие эксперты. В частности, "Пульс продаж новостроек" фиксирует сокращение объемов нового строительства как по числу лотов, так и в метрах. По данным этого сервиса, в Москве в январе - феврале в продажу вышла 6051 квартира на 303 221 кв. м, тогда как годом ранее их было 14 185, а их площадь составляла 707 996 кв. м. Получается, что по обоим параметрам падение составило 57%. В Подмосковье количество новых лотов сократилось на 13% до 6645, а их площадь снизилась на 16% до 283 031 кв. м. В Санкт-Петербурге число выведенных в продажу с начала года квартир упало на 38% (до 6271). И лишь в Ленинградской области лотов стало на 26% больше, а в метрах объем нового строительства вырос на 46%, говорит руководитель сектора новостроек сервиса "Яндекс недвижимость" Ирина Литвинова.

Запуск новых проектов снижается на фоне высокой базы прошлого года, когда на рынок вышел рекордный объем жилья в 48 млн кв. м, говорит представитель Дом.РФ. По его словам, несмотря на увеличение стоимости финансирования, девелоперы тогда выводили в продажу согласованные ранее объекты. Это подтверждают и другие эксперты. К примеру, управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова напоминает, что многие застройщики в прошлом году ориентировались на прогнозы крупнейших российских банков, которые считали, что к концу 2024 г. ключевая ставка может опуститься до 13%. Они, по ее словам, запускали новые проекты, исходя из того, что финансирование для них будет более доступным. Но этого не произошло, Центробанк в октябре поднял ставку до 21%, она сохраняется до сих пор. Как итог, сейчас финансирование новых проектов, по которым нет существенных поступлений от покупателей на эскроу-счета, привлекается по 27% годовых, что делает их реализацию экономически нецелесообразной, отмечает управляющий партнер девелопера Unikey Айгуль Юсупова. С ней согласен и коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев, который добавляет, что стоимость проектного кредитования в данный момент может доходить до 30%.

Девелоперы не спешат со стартом новых проектов и из-за падения спроса на жилье на фоне фактической отмены льготной ипотеки и роста ставок, говорят опрошенные "Ведомостями" эксперты. По данным Дом.РФ, в прошлом году в стране было заключено 569 000 договоров долевого участия в строительстве, что на 26% ниже показателей 2023 г. Часть застройщиков уже объявила о переносе запуска ряда объектов на 2026-2027 гг. К примеру, ГК ФСК Владимира Воронина в этом году отложила вывод на рынок более 40 корпусов в действующих проектах.

Гендиректор компании "ФСК девелопмент" Дмитрий Трубников говорил, что это позволит избежать "затоваривания рынка". Снижение объемов нового строительства действительно ведет к сокращению предложения, что позволяет застройщикам удерживать цены на квартиры на прежнем уровне или даже повышать их, объясняют консультанты. За последние три года число квартир в столичных новостройках выросло более чем в 1,5 раза (до 67 900 лотов), замечает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. А снижение объемов квартир в экспозиции, по его словам, является одним из механизмов повышения цен, ведь дефицит почти всегда провоцирует ажиотаж. Тем не менее основная причина замедления старта новостроек - это дорогое проектное финансирование, добавляет эксперт. Дополнительное давление на застройщиков оказывает и увеличение доли рассрочек в продажах с 20 до 70%, что еще больше тормозит скорость наполнения эскроу-счетов, отмечает Юсупова. А это, соответственно, по ее словам, не ведет к снижению ставки по проектному финансированию.

Объемы нового строительства падают сильнее в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге, так как изменения в российской экономике привели к появлению новых региональных точек роста, где формируется высокий спрос на современное жилье, говорит руководитель аналитического центра Дом.РФ Михаил Гольдберг. Стоимость квартир там, по его словам, ниже, чем в столице и других крупных городах, что позволяет покупателям приобретать жилье в рамках действующих льготных ипотечных программ. Если в Москве и Санкт-Петербурге сейчас действует только семейная ипотека, то в регионах продажи новостроек поддерживают IT-ипотека и другие программы ("Дальневосточная и арктическая ипотека"), соглашается Сазонова.

При сохранении текущих условий по кредитам объем нового строительства по итогам этого года может снизиться на 30-35% до 30-35 млн кв. м, говорит Гольдберг. А это, по его словам, приведет к сокращению ввода жилья начиная с 2027 г. Впрочем, не все с этим согласны. Коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова, к примеру, не считает результаты первых двух месяцев показательными. Обязательства девелоперов по проектному финансированию, по ее словам, вынуждают их продолжать строить вне зависимости от экономической ситуации. И даже если они полностью откажутся от вывода в этом году всех проектов на бумажной стадии, то тех объемов, которые уже находятся на стадии строительства, но пока не поступили в продажу, будет достаточно для закрытия потребностей потенциальных покупателей не на один год вперед, резюмирует она. Тем более, как отмечают эксперты, переносу запуска новых корпусов мешают и рекордные инвестиции девелоперов в покупку площадок. Только в 2024 г. они, по данным IBC Real Estate, потратили на это 363 млрд руб., что на 34% больше, чем годом ранее.

Девелоперы сократили число новых жилых проектов более чем на 20%: это связано с отменой льготной ипотеки, дорогими кредитами и снижением спроса

Максим Блинов / РИА Новости