Выжидательная позиция

Как экономическая нестабильность отразится на рынке жилья

Рынок недвижимости замер в ожидании: покупатели и продавцы напряженно следят за внешнеполитической обстановкой, которая сейчас во многом определяет ситуацию в российской экономике вообще и в секторе сделок с жильем в частности. Как будут меняться ставки по ипотеке, какой будет корректировка цен на жилье и как себя вести потенциальным инвесторам в квадратные метры, попытались выяснить "Новые Известия".

Текущий год для рынка недвижимости никак нельзя назвать удачным. Однако еще в первом полугодии ничто, казалось бы, не предвещало беды. По данным руководителя аналитического центра АИЖК Михаила Гольдберга, рост количества сделок на тот период составил 16% по отношению к первому полугодию 2013 года. Такие результаты были достигнуты за счет активного оформления в собственность свежеотстроенного жилья и развития ипотеки: фактически каждая четвертая покупка совершалась с помощью заемных средств. Этому поспособствовало и ослабление рубля: недвижимость, рост цен на которую не превышал инфляцию, стала привлекательным объектом для инвестиций.

Но уже во втором полугодии картина стала меняться. Большинство тех, кто хотел обезопасить свои сбережения за счет покупки квартиры, это уже сделали. А те, кому на жилье изначально не хватало средств, решили вложить их в валюту или положить на депозит, чтобы иметь подушку безопасности на черный день.

С введением санкций против российского банковского сектора стало понятно, что кредитные учреждения будут вынуждены повышать ставки по ипотеке, что также не способствует покупательской активности. Сейчас эта планка держится на уровне 12,5%, и, по словам генерального директора компании "Метриум" Марии Литинецкой, если повышение ограничится 13-14%, никакого падения не произойдет. Более того, это, возможно, подтолкнет покупателей быстрее принять решение о получении ипотеки.

Однако если же ставки вырастут до 15-16%, то это станет для многих заградительным барьером. "Однозначно произойдет снижение спроса, так как количество ипотечных сделок на рынке недвижимости сейчас очень высокое - по некоторым проектам экономкласса их доля доходит до 70%", -поясняет специалист.

Большая разница

Тенденции на снижение покупательской активности наблюдались и в кризис 2008- 2009 годов, но, по словам экспертов, сравнения тут все же неуместны. Тогда вслед за снижением спроса начали падать и цены на недвижимость, но на этот раз они пока только растут. Если же экономика и дальше продолжит стагнировать, вместо падения рынок, скорее всего, просто замрет: застройщикам и покупателям будет сложнее договориться о "справедливой цене".

Кроме того, по мнению директора департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Сергея Шлома, предыдущие кризисы приходились на то время, когда столичная недвижимость, в том числе эконом-класса, номинировалась в долларах. "До 2008 года включительно московский рынок жилья был долларовым - расчеты на нем производились в американской валюте. Сейчас это на 100% "рублевая зона", и данный факт в нынешней ситуации стал для рынка подушкой безопасности".

И, наконец, фундаментальное отличие заключается в том, что сейчас на московском рынке недвижимости нет "пузыря", когда цены на квартиры неоправданно завышены и под воздействием негативных явлений в экономике могут резко упасть.

Что касается рынка ипотеки, то по сравнению с 2008-2009 гг. он стал обширней и устойчивей к колебанию валют за счет того, что подавляющее количество займов выдается в рублях. Однако если ставки по кредитам все же дорастут до 15-16%, рынок недвижимости, сильно завязанный на кредитовании, может существенно пострадать.

Ценовой диапазон

В сложившейся ситуации колебания цен на жилье неизбежно. Причем эксперты утверждают, что в текущем году их уровень не превысит инфляцию, а в следующем темпы роста продолжат замедляться.

Если же кризис все-таки случится, то, по словам г-жи Литинецкой, за счет своей инертности рынок недвижимости отреагирует на него только через полгода. В ближайшей перспективе ценовая динамика, скорее всего, не изменится - стоимость "квадрата" будет повышаться на уровне чуть выше инфляции.

"Сегодня рынок недвижимости достаточно живой, пусть нестабильный, но и не стагнационный, - утверждает председатель правления группы компаний "МИ-ЭЛЬ" Оксана Вражнова. - Наблюдается определенное колебание цен, скорее с трендом вниз, но не столь очевидным. По-прежнему есть тенденция к сохранению сбережений путем покупки недвижимости, да и от решения жизненных ситуаций никто не отказывается - люди улучшают свои жилищные условия, съезжаются, разъезжаются. Можно предположить, что в ближайшие полгода такая ситуация сохранится".

Все под контролем

Несмотря на все сложности, ипотечный рынок в этом году, особенно за счет кредитов, выданных в первом полугодии, вырастет на 20-30%. Однако в дальнейшем темпы роста могут значительно затормозиться. А вот ставки, наоборот, поползут вверх, что неизбежно в связи с высокой стоимостью фондирования в банковском секторе. Здесь психологической отметкой считается уровень в 15%, выше которого эти значения не поднимались даже в кризис 2009 года. Впрочем, пока, по словам г-на Гольдберга, основные участники рынка, стоимость займов для которых значительно возросла, не торопятся полностью компенсировать это за счет заемщиков. Такая лояльность частично объясняется тем, что дальнейшее повышение ставок снизит доступность займов для населения и сократит доходы банков в условиях, когда другие кредитные продукты или не пользуются спросом, или убыточны.

В этих условиях эксперты рекомендуют не затягивать с вопросом получения ипотеки, пока ставки держатся на относительно приемлемом уровне. Кроме того, не стоит забывать, что с ростом ставок растут и ежемесячные платежи по кредиту. Также, по словам экспертов, не стоит ждать, когда под влиянием возможного кризиса упадут цены на жилье. Они уверены, что это может случиться только в крайнем случае, а пока девелоперы скорее предпочтут снять объект с продажи, нежели объявлять о дисконте.

При этом бросаться в ипотеку, особенно если денег в обрез, тоже не стоит: в ситуации экономической нестабильности необходимо продумать все варианты развития событий, будь то сокращение доходов или рост расходов. Поэтому, обращаясь за кредитом, желательно иметь "резервный фонд", которого хватит на покрытие платежей в течение 3-6 месяцев.

Особую осторожность стоит проявить покупателям элитного жилья, которое по-прежнему номинируется в долларах. Нынешнее ослабление рубля указывает на то, что подобные сделки сейчас не лучшая идея.

А вот покупателям квартир экономкласса лучше проявить активность прямо сейчас, когда условия по кредитам не изменились в худшую сторону.

Екатерина НАДРОВА