Новостройными рядами

Более чем в трети районов Москвы новостройки оказались дороже готовых домов

В трети московских районов строящееся жилье обогнало по ценам готовое

Резкий рост цен на первичном рынке вместе с активным строительством последних лет поменяли конъюнктуру на рынке жилой недвижимости Москвы. Более чем в трети районов города квартиры в новостройках оказались дороже жилья в готовых домах. Рекордной разница стала в районе Филевский Парк, где «вторичка» стоит на 31% дешевле строящегося жилья. Смениться тренд сможет только после насыщения удаленных районов и промзон качественным вторичным предложением.

В 42 районах «старой» Москвы стоимость вторичного жилья оказалась ниже новостроек без учета элитного предложения. Такие данные приводит «Азбука жилья». Если учитывать и проекты высокобюджетного сегмента, строящееся жилье будет дороже готового уже в 52 районах. Самая ощутимая разница — в районе Филевский Парк, где «вторичка» стоит на 31,1% дешевле «первички» (325,7 тыс. руб. за 1 кв. м). В районах Нагорный и Ростокино новостройки стоят по 240,1 тыс. руб. и 182,4 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно, что на 27,6% дороже готового жилья. В Гагаринском готовая недвижимость на 22,5% дешевле строящейся (394,2 тыс. руб. за 1 кв. м).

В общей сложности в Москве 125 районов, в 120 из которых, по данным «Азбуки жилья», продается вторичная недвижимость. Новостройки выставлены на продажу в 87 районах в старых границах города. В семи районах стоимость вторичной и первичной недвижимости примерно сопоставима, а в 32 — вторичные предложения пока дороже новостроек массового сегмента. Самая большая разница — в Щукино, где готовые проекты более чем в два раза дороже строящихся (352,6 тыс. руб. за 1 кв. м). Следом идут центральные локации. Например, в Хамовниках вторичное жилье на 56% дороже первичного (740,1 тыс. руб.). Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова указывает, что квартира в «сталинке» в Хамовниках будет априори дешевле, чем в новостройке в том же районе.

Руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков вспоминает, что с момента формирования в Москве рынка новостроек 20 лет назад цены на нем были традиционно на 15-20% ниже, чем на готовое жилье. Стоимость недвижимости при этом росла пропорционально: вслед за увеличением стоимости новостроек ставки поднимали собственники вторичной недвижимости. Но 1,5 года назад, по словам господина Дарусенко ва, конъюнктура начала меняться. По оценкам ЦИАН, за последний год средняя стоимость новостроек в Москве выросла на 21%, до 245,8 тыс. руб. за 1 кв. м, «вторичка» подорожала на 17%, до 255,4 тыс. руб. за 1 кв. м. «Способствовали переход на проектное финансирование, снижение стоимости ипотеки и повышенный спрос», — перечисляет господин Дарусенков.

Влияние оказывали и градостроительные факторы. Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова указывает, что московский жилой фонд активно молодеет последние 20 лет: если еще 15 лет назад доля домов в неудовлетворительном состоянии, построенных в 1956-1965 годах, была 42%, то теперь размылась до 31% от общего объема жилья. По ее словам, 15 лет назад качественное новое предложение было в дефиците, а сегодня рынок насытился, и такая недвижимость оттянула на себя спрос. В «Азбуке жилья» добавляют, что последние пять лет во многих удаленных районах были найдены новые участки под строительство и открылись новые станции метро. Учитывая, что старая застройка в них была сформирована типовыми панельными домами, новые комплексы оказались более востребованными. Госпожа Доброхотова отмечает, что современный комплекс бизнес-класса в спальном районе, окруженный типовыми девятиэтажками 1970-х годов, может даже на старте превосходить их в стоимости.

Аналитики консалтинговой групп SRG уверены, что взаимосвязь цен на первичном и вторичном рынках недвижимости сохраняется, а первые всегда подгоняют вторые. Крупные жилые районы с массовой застройкой, например около станций «ЗИЛ» и «Технопарк», через 10-15 лет сформируют качественное вторичное предложение, конкурировать с которым новостройки не смогут, указывает Ирина Доброхотова. По ее словам, девелоперу с аналогичным проектом в этой локации уже придется снижать цены.

Автор: Мерцалова Александра