19 сентября 2017
НОВОСТРОЙКИ ВЫТЕСНЯЮТ "ВТОРИЧКУ"
Московский Комсомолец

На рынке готового жилья - синдром "разочарованного продавца"

Столичный вторичный рынок жилья вот уже семь месяцев подряд находится в кризисе. Покупатели предпочитают покупать новостройки, которые и комфортнее, и зачастую дешевле.

"Революционная ситуация"

"В Москве цены на готовые квартиры продолжают медленно ползти вниз", - отметил руководитель АЦ "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. По его оценке, по итогам августа в среднем один "квадрат" в рублях потерял 0,3% и снизился до 167,6 тыс. руб.

В течение последнего месяца лета изменились предпочтения покупателей по типам жилья. В предыдущие месяцы рынок держался в основном за счет крайних сегментов - дорогого жилья и кирпичных пятиэтажек. По итогам августа кирпичные хрущевки по-прежнему были в небольшом плюсе, компанию им составили панельные дома советской постройки (в том числе пятиэтажные), дешевевшие в предыдущие месяцы. Более дорогие сегменты - монолит-кирпич, сталинки и современная панель, наоборот, ушли в минус.

Такая ситуация, на взгляд аналитика, связана с так называемым синдромом "разочарованного продавца". Люди, выставлявшие недвижимость на продажу по завышенным ценам и не дождавшиеся покупателей, массово снимают свои квартиры с экспозиции.

"На вторичном рынке недвижимости сложилась "революционная ситуация", когда "верхи не могут, а низы не хотят", - полагает Репченко. - Обычные люди не в состоянии покупать квартиры по ценам, сложившимся в условиях надувания пузыря и господства инвестиционных покупателей. Газпромовского топ-менеджера не сильно волновало, справедлива ли запрошенная цена, - он спешил потратить очередной бонус, потому что недвижимость постоянно дорожала. Но теперь цены не растут, инвесторы ушли с рынка, богатым гражданам новые квартиры не нужны - они не только давно обеспечили себя жильем, но и накупили впрок инвестиционной недвижимости, с которой теперь не знают что делать. На рынок вышла принципиально иная категория покупателей - граждане со средним уровнем доходов, у которых к тому же появилась альтернатива в виде недорогих новостроек. Поэтому докризисные цены в нынешних условиях потеряли актуальность".

Рекордный минимум

С этой оценкой согласны и аналитики компании "ИНКОМ-Недвижимость". По их мнению, около 70% выходящих сегодня на рынок собственников переоценивают свою недвижимость и отказываются от торга, в том числе под влиянием стереотипа об активизации спроса осенью. С другой стороны, примерно 30% покупателей "вторички" Москвы требуют нереальных скидок. В результате количество заключенных договоров о проведении сделок оказалась минимальным за последние 10 лет.

С января 2015 года квартиры на вторичном рынке Москвы подешевели на 13%. При этом средние зарплаты выросли, а ипотечные ставки упали. Согласно расчетам аналитиков компании, при средней зарплате в Москве 76,2 тыс. руб. в месяц условный житель столицы сможет в одиночку накопить на среднюю однокомнатную квартиру за 6,7 млн руб. в 1,3 раза быстрее, чем в 2015 году, - примерно за 14,5 года против 19,5. Чтобы приобрести среднюю "двушку" за 8,5 млн руб., ему понадобится около 18,5 года (в 2015 году - 24,5 года), а на "трешку" пришлось бы зарабатывать 31 год (против 39,1 года в ситуации два года назад). При этом предполагается, что человек, который копит на квартиру, будет ежемесячно откладывать ровно половину своей зарплаты - 38,1 тыс. руб.

Сейчас средняя стоимость квартиры на вторичном рынке (без учета класса жилья и метража) в Москве составляет 10,1 млн руб. Сильнее всего подешевели за два года однокомнатные квартиры - на 14,1%, до 6,7 млн руб., за ними следуют "двушки" (минус 11,5%, до 8,5млн руб.) и "трешки" (минус 9%, до 14,1 млн руб.).

Наступление новостроек

Объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы сокращается. И будет сокращаться и дальше из-за конкуренции со стороны готовых новостроек. "Новостройки активно теснят "вторичку", - признала управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. - Разрыв в стоимости "квадрата" на первичном и вторичном рынке минимален, причем нередко московские новостройки дешевле, а пропасть в плане качества объектов возрастает".

Особенно этот процесс ускорился с началом кризиса, когда застройщики заметно улучшили все ключевые характеристики новых жилых комплексов, тогда как вторичный фонд продолжает ветшать. Как полагает эксперт, при сохранении нынешней тенденции уже в ближайшие пять лет число сделок с новостройками превысит количество транзакций на "вторичке".

Надежды владельцев жилья омрачают и планы московской горадминистрации. После реновации нового жилья станет в три раза больше. Это мощный конкурент для "вторички", которая очень много потеряет в цене.

Что дальше?

"К 2019 году цены на жилье на вторичном рынке опустятся еще на 10-15% по сравнению с нынешними", - считает директор портала "Мир квартир" Павел Луценко.

"Сейчас не наблюдается никаких причин, для того чтобы цены могли резко вырасти за один месяц. Если снижение ипотечных ставок и новый деловой сезон приведут к активизации спроса, цены могут немного подняться. Однако даже в этом случае подорожание будет незначительным, к тому же наверняка упрется в платежеспособность покупателей", - уверен Олег Репченко. По его мнению, из-за ограниченного платежеспособного спроса и масштабного строительства нового жилья в Новой Москве и Подмосковье средние цены на вторичном рынке продолжат снижаться и к 2021 году могут достичь 100-140 тыс. руб. за 1 кв. м.

Автор: Квасова Ольга