Новостройки скучают по жильцам

Объем предложения в уже готовых новостройках в Москве и области продолжает расти. К середине апреля 2025 года в столице число таких квартир и апартаментов достигло 8 тыс., в Подмосковье - 7,9 тыс. Реализовывать площади в достроенных жилых комплексах сложнее из-за того, что в таком случае покупатели не смогут воспользоваться льготными ипотечными программами, которые стали основным драйвером продаж. Власти пытаются помочь застройщикам, предлагая распространить рассрочки на готовое жилье. Но у таких схем слишком много рисков, считают эксперты.

К середине апреля 2025 года объем предложения квартир и апартаментов в уже сданных новостройках Москвы вырос на 2,4% год к году, до 8 тыс. лотов, подсчитали в аналитическом сервисе Dataflat.ru по запросу "Ъ". В то же время предложение жилья в еще строящихся новостройках, напротив, снизилось на 14%, до 62,1 тыс. лотов, уточнили аналитики. В Подмосковье экспозиция в уже сданных комплексах выросла на 24,3%, до 7,9 тыс., общий объем продаваемой недвижимости в новостройках - на 22%, до 49 тыс., следует из данных компании.

Это вызвано снижением спроса на новостройки. По подсчетам аналитического центра "Дом.РФ", в январе - марте 2025 года объем продаж жилья в новостройках по всей России снизился на 6% год к году, до 5,3 млн кв. м. Из-за этого доля нераспроданного жилья продолжила расти. В марте 2025 года доля нераспроданного жилья в многоквартирных домах по всей РФ с плановым вводом в текущем году составила 47%, подсчитал "Ъ" на основе данных информсистемы "Наш.Дом.РФ". Это максимальное значение для марта за последние шесть лет, данные за которые раскрыты в системе. Так, в марте 2024 года показатель составлял 41%, 2023 года - 43%, 2022 года - 32%, 2021 года - 29%, 2020 года - 25%.

В уже построенных жилых комплексах продавать лоты всегда сложнее, в том числе из-за более высоких цен, чем на старте строительства, отмечает руководитель отдела продаж ГК "БЭЛ Девелопмент" Людмила Костяйкина. Разница в цене может достигать 30%, подтверждает младший директор по корпоративным рейтингам "Эксперт РА" Мария Волик.

Также на готовое жилье не распространяется льготная ипотека: именно она стала основным инструментом продаж для застройщиков. В марте 2025 года доля сделок на первичном рынке жилья Москвы и Подмосковья с привлечением ипотеки составила 59%, следует из подсчетов Dataflat.ru. Тогда объем выдачи жилищных кредитов составил 61 тыс., из которых 60% пришлось на льготные программы.

Рост объемов нераспроданных площадей беспокоит власти. Вице-премьер Марат Хуснуллин на заседании Госсовета 15 апреля предложил проработать предоставление рассрочки при покупке жилья после его ввода в эксплуатацию, если девелопер полностью рассчитался с банком, с возможностью установления залога на такое имущество. Рассрочка сейчас особенно популярна у покупателей. Если в марте 2024 года этот инструмент применяли не более 30% покупателей московских новостроек, а в марте 2023 года и вовсе не более 5%, то в первом квартале текущего года доля покупок с ее использованием в некоторых проектах уже превышала 60%, подсчитали в "Инком-Недвижимости".

Инициатива с рассрочками может простимулировать спрос, но пока несет слишком много рисков для застройщика, предупреждает коммерческий директор ГК "Альфастройинвест" Юрий Балабанов. При продаже в рассрочку застройщик обязан сразу отчитаться о сделке и уплатить налоги, несмотря на то что деньги поступают частями, отмечает он.

Основной риск застройщика - это дефолт по платежам покупателей квартир (см. "Ъ" от 18 апреля). Тогда девелоперу придется расторгать договор и возвращать деньги несостоявшемуся покупателю за вычетом штрафа, говорит руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. Но вернуть недвижимость может быть сложнее, если к этому моменту в квартире будут зарегистрированы люди, предупреждает директор по продажам ГК "Гранель" Лариса Маслюкова. В таком случае потребуется решение суда.

Кроме того, застройщик фактически будет брать на себя функции, схожие с банковскими: кредитование покупателей, контроль платежей, взыскание задолженности, указывает Юрий Балабанов. Юридическая практика с рассрочками в сданных домах проработана особенно слабо, поэтому девелоперы зачастую воздерживаются от такой возможности, хотя она не запрещена и сегодня, отмечает управляющий директор "Метриума" Руслан Сырцов. Механизм может получить развитие только в случае поддерживающей инфраструктуры в виде госгарантий или налоговых льгот, считает господин Балабанов. Но ожидаемо против рассрочек выступает глава Центробанка Эльвира Набиуллина, попросившая застройщиков "к этому не прибегать" из-за рисков неконтролируемого роста долгов граждан.