Новостройки с ремонтом пользуются большим спросом, чем без него

Но многие девелоперы вынуждены отказываться от отделки, так как она влияет на сроки сдачи проектов и итоговые затраты

Покупатели в 2025 г. приобрели 16,3 млн кв. м первичного жилья с отделкой (черновой, предчистовой и чистовой) от застройщиков и только 9,5 млн кв. м без нее. Об этом говорится в исследовании компании "Циан". По ее данным, спрос на новостройки без ремонта в итоге сократился на 7%, а с ремонтом - вырос на 3,8%. На корпуса с отделкой в прошлом году пришлось 57% сделок против 55% в 2024 г., а без - 36% против 37% (остальные 7% и 8% - смешанные варианты. - "Ведомости"), уточняет ее главный аналитик Алексей Попов. Доля жилья "в бетоне" за последние пять лет, по его словам, уменьшилась на 9 п. п.

Высокий спрос на отделку подтверждает ценовая динамика: проекты с ремонтом дорожают быстрее, чем без него, по данным системы мониторинга BnMap.pro. Например, готовые квартиры в бюджетном классе городов-миллионников прибавили в 2025 г. в цене 10,8%, без ремонта - 7,9%, в бизнес-сегменте - 17,2% и 15,4%, в делюксе - 13,1% и 8,9%. И это несмотря на то, что жилье с отделкой существенно дороже: в массовом сегменте - на 27,6% (258 000 руб. за 1 кв. м против 202 150 руб.), в делюксе - на 55,2% (2,8 млн руб. против 1,8 млн руб.), подсчитали в BnMap.pro. Минимальная разница в бизнес-классе - 2,7% (508 668 руб. против 495 300 руб.).

Рост популярности квартир с ремонтом эксперты объясняют удобством и экономией. Для покупателя, особенно в массовом сегменте, выгоднее приобрести полностью готовый лот, чем самим делать там ремонт, говорит основатель "Бест-новостроя" и BnMap.pro Ирина Доброхотова. И особенно если такая услуга предусмотрена ипотечным договором.

Например, в премиум-классе ремонт обходится столичному застройщику в среднем в 150 000-180 000 руб. за 1 кв. м, в бизнес-классе - в 100 000-120 000 руб., в комфорт-классе - в 70 000-90 000 руб., говорит управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. Самостоятельный ремонт, по его оценкам, будет на 15-20% дороже.

На фоне высокого спроса на новостройки с ремонтом доля предложения без отделки сократилась с 44% в конце 2024 г. до 39% по итогам 2025 г., сообщают в "Авито-недвижимости". Главным образом за счет увеличения числа проектов с предчистовой отделкой (whitebox): если в 2024 г. их доля составляла 37%, то по итогам 2025 г. уже 43%. Такая альтернатива выгодна как застройщикам, так и покупателям, отмечает управляющий директор направления первичной недвижимости "Авито-недвижимости" Дмитрий Алексеев. Первым такой формат позволяет заметно снизить сроки и стоимость строительства (за счет затрат на чистовую отделку), а будущим жильцам сокращает время и вложения в ремонт, поясняет эксперт. При этом доля квартир с чистовой отделкой, по его информации, снизилась с 19% в 2024 г. до 17% в 2025 г.

Продажа жилья с ремонтом выгодна застройщикам, подтверждает коммерческий директор Dar Анна Усатова. Такие лоты продаются гораздо быстрее, так как большинство клиентов хотят сразу заселиться, отмечает представитель компании "Мавис". Отделка позволяет девелоперам диверсифицировать предложение и тем самым привлечь более широкую аудиторию покупателей, соглашается директор по ценообразованию и аналитике Pioneer Евгения Виниченко. Финансово эта опция занимает до 15% в себестоимости проекта, но такие затраты окупаются, утверждает генеральный директор Optima Development Давид Худоян. Однако, по его словам, такое возможно только при очень точной настройке всех процессов.

Тем не менее в последнее время многие застройщики стали отказываться от отделки в своих новых проектах, говорит Попов. Ее наличие, по его словам, может влиять на сроки сдачи домов и на итоговые затраты на проект, чего девелоперы стараются не допустить на фоне дорогого банковского финансирования, поясняет аналитик.

Стоимость материалов и работ растет и застройщики не готовы нести ценовые риски на 2-3‑летнем горизонте, соглашается Худоян. В текущих экономических реалиях они часто не получают дополнительной маржи от реализации отделки как отдельного сервиса, добавляет Виниченко. К тому же, как говорят в "Мависе", ремонт увеличивает юридические риски: если работы сделаны недостаточно качественно, покупатели предъявляют претензии.

Тренд на отказ от отделки уже заметен в мегаполисах: количество новостроек "в бетоне" в городах-миллионниках в 2025 г. выросло на 8,5%, а их доля в предложении - на 1 п. п., по данным BnMap.pro. Если в 2024 г. без ремонта предлагалось 586 проектов (30,6%) из 1916, то в 2025 г. - 636 (31,6%) из 2010, уточняет представитель сервиса. Причем доля новостроек с ремонтом, по подсчетам BnMap.pro, относительно позапрошлого года сократилась почти во всех сегментах: в массовом - с 25,1 до 23,3%, в бизнес-классе - с 10,4 до 9,8%, в премиуме - с 14,3 до 11,7%. Выросла она только в делюксе - на 1,5 п. п. (с 26 до 27,5%).

Наиболее существенно, по оценкам BnMap.pro, за прошедший год увеличилась доля проектов без отделки в Москве - на 5,9 п. п. (с 39,3 до 45,2%), в Ростове-на-Дону - на 7,4 п. п. (с 41,3 до 48,7%), а также в Волгограде - на 6,5 п. п. (с 39,6 до 46,2%). Этот тренд подтверждают и другие аналитики. Например, по оценкам "Метриума", в столице доля нового жилья с ремонтом сократилась год к году на 12,6 п. п. - с 49 до 36,4%. Сегодня на первичном рынке Москвы продается 18 000 квартир и апартаментов с отделкой от застройщика против 35 200 годом ранее (-48,9% за год), уточняет Сырцов. Это вызвано стремлением застройщиков повысить доступность жилья, считает Алексеев. Еще одна причина, по его словам, связана с ростом числа дорогих проектов, целевая аудитория которых ориентируется на большие квартиры и предпочитает оформлять жилье по индивидуальным дизайн-проектам.

Впрочем, курс на квартиры "в бетоне" взяли далеко не все. В половине мегаполисов доля новостроек без отделки, наоборот, сократилась, подсчитали в BnMap.pro. Речь, по данным компании, идет о Санкт-Петербурге, Тюмени, Перми, Омске, Красноярске, Самаре, Челябинске и Воронеже. Ощутимее всего она уменьшилась в последнем - на 11,8%.

Рынок недвижимости крайне неоднороден, констатирует старший инженер строительного контроля за отделочными работами СК10 Владислав Бузник. В то время как часть игроков сокращает предложение квартир с ремонтом, на юге страны, например, наблюдается противоположный тренд, отмечает эксперт. По его словам, за последний год спрос на отделку в проектах его компании увеличился почти вдвое и достиг 70%, поэтому девелопер усиливает работы на этом направлении.

Однако даже опрошенные "Ведомостями" сторонники отделки не поддерживают ее введение в качестве обязательного параметра. Хотя бы потому, что это приведет к росту базовой стоимости квадратного метра, так как расходы на нее будут включены в цену изначально, говорит Бузник. По мнению основателя компании SIS Development Ярослава Гутнова, лоты в этом случае могут подорожать на 5-15%.