Новостройки под ключ: на сколько могут вырасти цены на жилье с отделкой

Предложение Минстроя России продавать квартиры с отделкой приведет к росту стоимости новостроек массового сегмента до 15%, считают девелоперы

Инициатива Минстроя России ввести минимальные требования к отделке квартир в новостройках неизбежно приведет к росту цен на жилье, уверены столичные застройщики, опрошенные редакцией "РБК-Недвижимости". По их оценке, минимальный рост стоимости квадратного метра в новостройках массового сегмента составит от 10 тыс. руб., а средняя бюджет покупки увеличится от 500 тыс. до 1 млн руб. Таким образом, средние цены на бюджетное жилье вырастут до 15%. В новостройках бизнес-класса и элитном сегменте рост будет еще больше, так как в отделке используются дорогие материалы.

Минстрой уже несколько раз выступал с предложением законодательно закрепить минимальную отделку в критериях массового жилья. Сегодня нужно стремиться работать над качеством возводимого жилья и переходить на строительство жилья с отделкой, особенно в массовом сегменте, считает директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Никита Стасишин. "Однако законодательно запрещать застройщикам сдавать квартиры без отделки нет необходимости, уверен он. Все должны регулировать рынок и борьба за покупателя", - добавил чиновник.

На сколько вырастут цены

В зависимости от концепции проекта и качества отделки стоимость квадратного метра в целом по рынку может подняться на 10-30 тыс. руб., прогнозирует директор по продажам девелоперской группы компаний "Пионер" Диана Нилиповская. Например, в проектах девелопера жилье с базовой отделкой стоит примерно на 10-15% дороже, чем без нее. На примере однокомнатной квартиры в жилом комплексе "LIFE-Ботанический сад" это составляет примерно 900 тыс. руб., сумма включает стоимость всех материалов, дверей, сантехники, работы строительных бригад и т. д.

В массовом сегменте стоимость "квадрата" может подскочить примерно на 8-15%, считает управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая. Соответственно, бюджет покупки средней "однушки" (45 кв. м) на рынке новостроек комфорт-класса может возрасти с 6,5 до 7-7,2 млн руб. В бизнес-классе и в элитном сегменте рост цен ожидается еще выше - на 10-30%, так как для отделки используются более дорогие материалы, говорит она. То есть средняя однокомнатная квартира площадью 50 кв. м подорожает с 12,5 млн до 13-16 млн руб. По мнению Марии Литинецкой, рост стоимости в элитном сегменте будет практически неограничен и зависеть от фантазии застройщика.

Что предлагают девелоперы в Москве

Большинство застройщиков в Москве по-прежнему предлагают квартиры без отделки. По всему первичному рынку жилья в массовом сегменте (квартиры и апартаменты) без отделки сдается 69% лотов. Объекты с предчистовой отделкой составляют порядка 17% от суммарного объема предложения на рынке, а с чистовой - 14%. В бизнес-классе без отделки предлагается 88% квартир и апартаментов, на долю предчистовой приходится 3% квартир, а чистовой - 9% квартир. В элитном сегменте 72% объектов не предполагают готового ремонта, но 7% продается с предчистовой отделкой, а 21% - с чистовой.

По данным «Метриум»

Сколько стоит отделка

У девелоперов есть негласное правило: стоимость отделки для покупателя не должна превышать 10% всего бюджета покупки (формула актуальна для массового сегмента), иначе клиент предпочтет делать ремонт своими силами, утверждает генеральный директор компании "Ривер Парк" Лариса Швецова. "Учитывая, что средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте столичных новостроек равна 144,7 тыс. руб., отделка не может стоить дороже 10% от этой суммы, иначе есть риск, что покупатель откажется от ремонта под ключ, выбрав другой, более бюджетный проект, пусть и без отделки", - говорит она.

Разброс цен по отделке может составлять от 6 тыс. руб. до $6 тыс. за 1 кв. м в зависимости от сегмента жилья, отмечает коммерческий директор "Главстрой Девелопмент" Дмитрий Земсков. По оценкам девелоперской компании "Ривер Парк", себестоимость отделки для застройщика в проектах массового сегмента составляет порядка 12-17 тыс. руб. за 1 кв. м. Причем застройщики практически не делают наценок, то есть покупатель получает отделку фактически по ее себестоимости, отмечает Лариса Швецова. Отделка от застройщика в бизнес-классе - 20-80 тыс. руб. за 1 кв. м., а в элитном - от 80 тыс. руб. и выше, подсчитала Мария Литинецкая.

"За счет эффекта масштаба, массовой закупки стройматериалов и найма профессиональных бригад строителей ремонт от застройщика ненамного дороже, чем если бы покупатель проводил его своими силами. Отделка бизнес-класса может составлять разницу и 20%", - отмечает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.

Покупателю квартиры классов эконом или комфорт отделка собственными силами обойдется дороже примерно на 10-15%, а в высокобюджетных сегментах - на 20-30%, считает Мария Литинецкая. На примере проекта "Кварталы 21/19", который реализует компания ГК "ВекторСтройФинанс", отделка по заказу клиента обойдется в 15 тыс. руб. за 1 кв. м. Соответственно, самостоятельный ремонт примерно на 20-30% дороже и, конечно, не может быть включен в ДДУ, поэтому потребует от клиента больших единовременных затрат, убежден управляющий партнер ГК "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский.

Какая бывает отделка

На сегодняшний день в России жилье с муниципальным ремонтом получают переселенцы из аварийного жилья, военные и граждане, квартиры которым выделяются по различным государственным программам.

Девелоперы в московских проектах предлагают несколько видов отделки квартир. Застройщики делят их условно на три типа.

В случае черновой отделки в квартире выполнены только самые необходимые работы: установлены стеклопакеты и входная дверь, есть подключения к системам водоснабжения, отопления и канализации. На сегодняшний день это минимальные требования к сдаваемым в эксплуатацию новостройкам.

В помещении с предчистовой отделкой стены, потолок и пол выровнены и полностью подготовлены к финальному ремонту. Так сегодня сдается большинство новостроек в Москве, утверждает Мария Литинецкая.

Квартира с чистовой отделкой полностью готова к заселению: стены и потолок оштукатурены и покрашены (или обои), есть напольное покрытие, установлены межкомнатные двери, сантехника.

Как правило, на Западе все жилье продаются с отделкой white box, в том числе квартиры элит-класса, при этом зачастую покупателю предлагается небольшое количество вариантов отделочных материалов на выбор. Однако по просьбе покупателя застройщик может изменить планировку.

Что думают застройщики об инициативе Минстроя

Риелторы и девелоперы, опрошенные "РБК-Недвижимостью", отмечают рост спроса и предложения готовых к проживанию квартир в столичных новостройках Однако нельзя сказать, что квартиры с отделкой однозначно продаются лучше, чем без нее, ведь ремонт - это лишь один из многих факторов, определяющих ликвидность квартиры, говорит Андрей Колочинский.

Мария Литинецкая считает, что любое директивное навязывание рынку каких-либо требований, которые могут прямо или косвенно повлиять на цены, - большой риск в нынешних нестабильных условиях. По ее словам, это не прибавит привлекательности жилым комплексам в условиях, когда покупатель стал более экономным. Кроме того в бизнес-классе и элитном сегменте интерес клиентов к данной опции минимален, так как они чаще всего рассчитывают провести ремонт по индивидуальному дизайн-проекту.

Инициатива Минстроя не учитывает различные технологии строительства. "Панельный дом может сдаваться с отделкой, а монолитный часто как раз и покупают за то, что можно спланировать пространство под себя", - поясняет руководитель управления аналитики и оценки девелоперской группы А101 Дмитрий Цветов. Помимо панельных домов, где квартиры продаются с возведенными стенами, на рынке огромное количество жилья свободной планировки, когда межкомнатные перегородки выкладываются кирпичом в один-два ряда, а покупатель самостоятельно определяет, как и где в итоге он поставит стены, дополняет Лариса Швецова.

Предпочтения в отделке и интерьере - вещь крайне субъективная, и в большинстве случаев может оказаться, что, купив квартиру с отделкой по более высокой цене, клиенту придется тратить дополнительные деньги на внесение корректив согласно собственному вкусу, считают специалисты девелоперской компании "Лидер Инвест". По их мнению, предложить набор универсальных решений в бизнес-классе гораздо сложнее - покупатели с достатком выше среднего более взыскательны", - рассказал "РБК-Недвижимости" представитель пресс-службы компании "Лидер Инвест".

В новых проектах, по мнению Дмитрия Земского, существенно возрастет цена девелоперской ошибки, поскольку обязательная отделка, с одной стороны, увеличит строительную себестоимость, а с другой - не факт, что предлагаемые варианты отделки по стоимости и дизайну устроят покупателей, что скажется на показателях продаж.

"Отделка от застройщика лишит покупателей возможности максимально приспособить новую квартиру под себя. А таких клиентов большинство, тогда как только каждый третий хотел бы получить готовую квартиру. Как правило, это люди, которые уже приобретали новое жилье и познали на собственном опыте, что такое ремонт", - считает управляющий партнер ГК "ВекторСтройФинанс".

Учитывая, что около трети клиентов берут ипотеку с нулевым первоначальным взносом, не имея возможности собрать даже 15-20% от стоимости жилья, повышение цен на отделку может снизить спрос в проектах классов эконом и комфорт, предостерегает генеральный директор IKON Development Евгений Акимов.

"Российский рынок пока в целом не готов для обязательной отделки: для одних покупателей это дорого, для других - непривычно. Поэтому, на мой взгляд, лучше дать застройщикам и покупателям возможность выбора", - считает Лариса Швецова. По ее словам, чистовая отделка не выполняет главной функции - экономии бюджета клиента. Покупателям все равно придется нанимать бригаду рабочих, искать деньги на покупку финишных материалов. В итоге переезд затягивается даже несмотря на то, что все "грязные" работы девелопер уже выполнит, отмечает эксперт.

Однако Мария Литинецкая полагает, что в долгосрочной перспективе, конечно, отечественный рынок первичного жилья должен двигаться к западным стандартам, которые всегда предполагают сдачу готового жилья. "Чаще всего отделка от застройщика в США и Европе - это white box, который покупатели далеко не всегда переделывают под себя, а стремятся преобразить помещение необычным декором или меблировкой", - говорит она.

"Российский рынок недвижимости еще не перешел на формат предложения квартир с отделкой, но вектор уже определен. В скором времени застройщики начнут массово продавать квартиры с финишной отделкой", - заключает заместитель генерального директора концерна "КРОСТ" Марина Любельская.

Евгений Акимов считает, что продажа жилья с отделкой позволит создать полноценную городскую среду, комфортную для проживания. По его мнению, российским застройщикам давно пора перенять европейский опыт и уйти от продажи исключительно бетонных коробок. "Мы позитивно относимся к инициативе Минстроя, потому что в перспективе она позволит сделать российский рынок жилой недвижимости более цивилизованным", - заключает Диана Нилиповская.

Автор: Сергей Велесевич