Новоселье откладывается

За последний год жилье в России стало еще менее доступным

Самостоятельная покупка своей квартиры для большинства россиян отодвигается на будущее. Срок накопления на собственную недвижимость по итогам 2020 года вырос. В среднем по стране он достиг 9 лет. Разброс по регионам очень большой: от 3 лет в Ненецком АО до 67 лет в Тыве. При этом власти продлили программу льготной ипотеки до 2022 года, но решить проблему с ее помощью не удастся, уверены эксперты. Почему мечты о своей квартире снова стали для большинства россиян несбыточными, разбирался «Профиль».

Льготное подорожание

Пандемия коронавируса, падение доходов, а также рост цен на жилье, который сопровождался программой льготной ипотеки, — все это ударило по возможностям россиян самостоятельно купить квартиру. Такой вывод содержится в исследовании Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА).

В агентстве отмечают, что с 2017 по 2019 год условный россиянин со среднедушевым доходом мог бы накопить на квартиру за 8 лет. Уже в 2020‑м доля его накоплений упала на 11,3 п. п. Как следствие копить на квартиру придется на год дольше. Это в среднем по стране.

Льготная ипотека скорее понизила доступность жилья, соглашается президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. «Был какой-то миг в июле-августе 2020‑го, когда цены только начали рост, и купившие недвижимость в это время выиграли», — говорит он.

В конце 2020 года на ежемесячный платеж по ипотеке у средней московской семьи ушел бы 51% семейного дохода — самый низкий показатель с 2013 года, рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Однако из-за резкого роста цен на фоне снижения предложения, ажиотажного спроса, увеличения себестоимости строительства доступность жилья вновь снизилась. «Поэтому можно сказать, что в краткосрочной перспективе программа льготной ипотеки повысила доступность, а в долгосрочной — способствовала ее уменьшению», — комментирует эксперт.

33 квадрата

Здесь стоит отметить, что АКРА в своем исследовании приняло несколько допущений. Во‑первых, авторы взяли жителя субъекта Федерации, который получает среднедушевой денежный доход в конкретном регионе проживания. Во‑вторых, этот житель потребляет фиксированный набор товаров и услуг (стоимость набора разная в зависимости от региона), а все оставшиеся средства откладывает на приобретение собственного жилья в будущем.

В‑третьих, в качестве объекта покупки АКРА рассматривало квартиру площадью 33 кв. м на вторичном рынке.

То есть в реальности проблема недоступности жилья в России стоит еще острее, чем представлено в исследовании, поскольку многим гражданам нужна жилплощадь больше.

Кроме того, в 2019 году как минимум 33,4% населения страны, или порядка 49 млн человек с низкими доходами не могли позволить себе откладывать на квартиру, полагаясь лишь на собственные силы — без кредитов, помощи со стороны государства или родственников.

Иными словами, треть россиян — наименее обеспеченные граждане — не принимались во внимание при составлении рейтинга регионов по возможности накопить на собственную квартиру. В пандемийном 2020‑м, осторожно добавляют аналитики АКРА, доля такого населения, «скорее всего, не уменьшилась».

Наименьший срок накопления на свое жилье отмечается в регионах с низкой стоимостью квадратного метра на вторичном рынке и высоки‑ ми среднедушевыми доходами. «За‑ частую эти субъекты расположены за Северным полярным кругом, что делает их менее привлекательными для постоянного проживания», — констатируют в АКРА. Наибольший срок, в свою очередь, наблюдается в регионах с низкими среднедушевыми доходами, где существенную роль в жизни людей играет натуральное хозяйство.

Список пострадавших

В 2020‑м из-за пандемии, падения уровня благосостояния и роста цен на недвижимость сильнее всего по‑ страдали Кабардино-Балкария, Чувашия, Республика Алтай, Ленинградская область и Ставропольский край. В перечисленных регионах срок накопления на квартиру вырос на три и более года. В Карачаево‑Черкесии показатель вообще увеличился на 10 лет.

«Были и обратные случаи, но они единичны. Так, в Калужской области рассматриваемый срок за 2020‑й снизился почти на год, а в Калмыкии — более чем на 5 лет», — указывают аналитики АКРА.

Центральный федеральный округ

Возможности жителей ЦФО накопить на жилье в 2020‑м сократились меньше, чем в среднем по стране. Срок накопления увеличился в среднем лишь на полгода, говорится в исследовании рейтингового агентства.

Наиболее заметно ситуация изменилась в Московской области: срок накопления вырос сразу на 1,2 года, до 8 лет. Жителям столицы копить на однушку нужно 10 лет (+0,4 года по итогам 2020‑го). Более 10 лет собирать деньги на жилье придется в Ивановской, Рязанской, Костромской, Тульской и Тверской областях. 13 лет — во Владимирской области.

Северо-Западный федеральный округ

Срок накопления в Ленинградской области вырос на 3,5 года, до 12,5 года. Аналогичные показатели для Санкт-Петербурга: +1,5 года, 11 лет.

Быстрее всего в СЗФО можно на‑ копить на квартиру в Ненецком автономном округе — за 3 года (-0,3 года по итогам 2020‑го), дольше всего — в Калининградской области. Здесь ко‑ пить придется 13 лет, при этом срок вырос на 1,7 года.

Кроме того, еще в двух субъектах — Коми и Карелии — сроки накопления сократились на 0,3 года, до 8 и 9 лет соответственно.

Южный федеральный округ

В ЮФО отличились Адыгея и Калмыкия. В первом регионе срок накопления на квартиру по итогам 2020 года остал‑ ся неизменным — 8 лет. Во втором он резко упал — на 5,6 года. Правда, копить на квартиру в Калмыкии все равно придется очень долго — целых 24 года.

Доступность жилья в Крыму снизилась: здесь собирать деньги самостоятельно на однушку придется 26 лет (+2,5 года). В Севастополе чуть проще и быстрее — 15 лет (+1,1 года). В Краснодарском крае срок увеличился на полгода, до 9 лет.

Северо-Кавказский федеральный округ

В этом федеральном округе копить на квартиру с доходами 2020‑го при‑ шлось бы на 3,5 года дольше, чем с доходами 2019‑го. Данный показатель значительно выше, чем в среднем по РФ.

Средний срок накопления в Кабардино-Балкарии вырос с 12,5 до 18 лет, а в Карачаево‑Черкесии, как уже говорилось выше, сразу на 10 лет — до 38 лет. В Ингушетии срок составил 27 лет, но он увеличился незначительно, всего на 0,3 года.

В АКРА поясняют, что на Северном Кавказе на потребление товаров и ус‑ луг уходит значительная (в среднем 69%) доля доходов, так что на накопление остается «очень мало средств».

Быстрее всего в СКФО можно накопить на однушку в Дагестане (11 лет, +1 год), Северной Осетии (14 лет, +2,5 года) и Чечне (15 лет, +0,6 года).

Приволжский федеральный округ

В среднем жителям Поволжья надо копить на квартиру около 13 лет.

Наименьший срок накопления фиксируется в Самарской области и Татарстане — чуть меньше 10 лет. Наибольший срок отмечается в Чувашии — более 19 лет. При этом в Чувашской Республике показатель по итогам 2020‑го вырос сразу на 3 года.

Уральский федеральный округ

Быстрее всего здесь можно накопить на квартиру в Ханты-Мансийском АО — всего за 5 лет. Срок в пандемий ном 2020‑м увеличился незначительно, лишь на 0,3 года.

В Челябинской области он, напротив, уменьшился. Также на 0,3 года, до 8 лет. Жителям Тюменской области придется копить на квартиру площадью 33 кв. м 10 лет (+2,1 года, самый большой показатель в УФО), Курганской области — 16 лет (+1,1 года).

Сибирский федеральный округ

Если верить рейтингу АКРА, хуже всего в России с доступностью недвижимости дела обстоят в Тыве. Жителям республики нужно 67 лет, чтобы самостоятельно накопить на квартиру. При этом срок вырос на 1,6 года.

В Республике Алтай потребуется 32 года (+4,7 года). По 16 лет — в Хакасии и Алтайском крае (+0,2 и +2,5 года соответственно). Самое доступное жилье — в Красноярском крае. Здесь копить на него придется всего 9 лет, а срок вырос на 0,6 года.

Дальневосточный федеральный округ

Наименьший срок накопления на квартиру на Дальнем Востоке — в Магаданской области. Он составляет 3 года (+0,1 года). Наибольший — а именно: 16 лет — зафиксирован в Бурятии и Забайкальском крае. По итогам 2020‑го срок увеличился на 2 и 1,6 года соответственно. В Приморском крае копить на жилье придется 15 лет (+1 год).

Единственный регион ДФО, где срок накопления уменьшился, — это Еврейская автономная область. Он сократился на 0,2 года, до 13 лет.

Жителям Камчатки потребуется 7 лет (+0,1 года), Сахалина — 8 лет (+0,6 года), Якутии и Хабаровского края — по 10 лет (+1 и +1,2 года соответственно).

Без доходов никуда

Решить вопрос с недоступностью жилья в России невозможно временными стимулирующими мерами, считают эксперты. Нужен комплексный подход, направленный на общее повышение благосостояния населения.

Правительству необходимо работать над ростом реальных располагаемых доходов населения, уверен аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов.

С другой стороны, дополняет он, чтобы на рынке росло предложение, требуется снижение издержек застройщиков — уменьшение административных барьеров, сокращение сроков реализации инвестпроектов. Кое-что из этого предусмотрено в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» или правительственной программы «Стимул».

«Очевидно, чтобы увеличить скорость накопления на жилье, нужно увеличить доходы примерно в 2 раза и сохранить расходы на прежнем уровне. Либо одновременно должны увеличиться доходы и снизиться цены на недвижимость», — отмечает Мария Литинецкая.

В России жилье остается менее доступным, чем в других странах, констатирует она. В самых дорогих городах США, например, в ЛосАнджелесе или Нью-Йорке, жителю надо откладывать на квартиру в среднем 8-9 лет.

«При этом в штатах есть правило „30/30/3“, которому покупателям жилья рекомендуют следовать все финансовые консультанты. Ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 30% от семейного дохода, порядка 30% от стоимости дома должны быть сохранены в виде сбережений и в целом стоимость дома не должна превышать трех совокупных годовых доходов семьи. По всем этим параметрам, очевидно, наши покупатели выходят за пределы нормы», — отмечает Литинецкая.

Программный парадокс

Программа льготной ипотеки теоретически должна была повысить доступность жилья в России. Но рост цен на недвижимость нивелировал положительные эффекты программы. Тем не менее власти решили ее продлить. Завершение программы было запланировано на 1 июля 2021‑го. В ходе выступления на ПМЭФ президент России Владимир Путин сообщил, что она будет действовать еще год.

«Резко обрывать ее, сворачивать, конечно, нельзя. Мы должны учитывать то, какую важную роль играет льготная ипотека в нынешних условиях для решения жилищных проблем граждан и для развития строительной отрасли», — сказал глава государства.

Впрочем, программа станет жестче. Ставка по ней составит 7% (раньше было 6,5%), и денег банки дадут меньше — до 3 млн руб. во всех регионах (раньше было до 8 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге и до 3 млн — в остальных субъектах).

Фактически говорить о том, что программа продлена, нельзя, считает Мария Литинецкая. Дело в том, что ее новые параметры на практике означают прекращение программы для большинства крупных рынков жилья России, где сосредоточено 40- 50% предложения. Там 3 млн руб. не позволяют рассчитывать на покупку стандартной квартиры, говорит эксперт.

«Тем более это справедливо для Московского и Петербургского регионов. Впрочем, старые условия сохранили для покупателей с детьми в возрасте до 3 лет, но, конечно, это далеко не все потенциальные клиенты. Таким образом, на большинстве крупных рынков жилья, для большинства покупателей доступность жилья снизится, потому что им придется вернуться к обычным рыночным условиям кредитования, то есть ставки повысятся для них примерно до 8-9%. С учетом того, что цены за год выросли на 20-25%, это будет означать резкое и значительное снижение доступности жилья», — говорит Литинецкая.

«Программу продлили, и доступность жилья, на мой взгляд, снизится. То есть в рамках возможностей, конечно, наоборот — потенциальных льготников будет больше. Но вот проверять их банки будут строже», — соглашается владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

При текущей аномально высокой цене квадратного метра и общем низком уровне доходов населения жилье будет оставаться недоступным для большинства наших сограждан даже при продлении льготной программы ипотеки, отметила в беседе с «Профилем» президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус.

Она напоминает, что россияне и так очень сильно закредитованы. По данным Центробанка, общая сумма взятых россиянами займов, в том числе и ипотечных, достигла в I квартале 2021 года почти 21 трлн руб. «Это астрономическая сумма, она превышает расходную часть федерального бюджета за год. И это при том, что почти 64% населения вообще не имеют накоплений. Очевидно, что людям с низкими доходами, без сбережений и с высокой долговой нагрузкой дополнительные кредиты не потянуть, хоть под 6%, хоть под 7%. Да и банки их, вернее всего, просто не дадут. Так что говорить о доступности жилья для основной массы населения по-прежнему не приходится», — посетовала эксперт.

Строго вверх

Снижения стоимости жилья в этом году россиянам ждать не стоит. Александра Белоус считает, что инерционный рост цен на квадратные метры и раздувание ипотечного пузыря продолжатся до конца 2021‑го, невзирая на ожидаемое ослабление спроса. В конце года, по ее мнению, цены могут зафиксироваться на высоком уровне. «В любом случае доступными они не будут. Если же сдувание ипотечного пузыря все же произойдет, то цены могут упасть на 20-30%. Однако ни власти, ни системообразующие банки, ни крупные застройщики в этом, разумеется, не заинтересованы и сделают все возможное, чтобы не допустить развития подобного сценария», — полагает она.

Скорее всего, в оставшиеся месяцы 2021 года мы увидим замедление активности покупателей, так как программы поддержки спроса сокращаются, а цены на недвижимость достигли новых высот и, вероятно, не снизятся, комментирует Мария Литинецкая. При этом растущая себестоимость строительства будет сдерживать распространение скидок от застройщиков, дополняет она.

«Стоимость недвижимости пойдет дальше вверх. Мой прогноз: от 15% до 17% на рынке ИЖС и от 10% до 15% на первичном рынке квартир. От 5% до 10% — на вторичном рынке, кроме наиболее редких (недорогие квартиры в ЦАО) или высоколиквидных объектов. Нас ожидает интересный III квартал 2021 года», — заключает Максим Лазовский.

В 2019 году как минимум 33,4% населения страны, или порядка 49 млн человек с низкими доходами не могли позволить себе откладывать на квартиру.

Парадокс в том, что граждане страны беднеют, жилья в России строится не меньше, но цены на него постоянно растут.

По всей стране миллионы людей мечтают не о роскошной новой квартире, а хотя бы выбраться наконец из развалюх довоенной постройки.

Автор: Селезнев Марат