Нежилая ипотека

Банки снова предлагают услуги, от которых отказались в кризис. Среди них - ипотека на апартаменты. Такую недвижимость сейчас покупают в основном обеспеченные заемщики

По словам опрошенных "Ведомостями" риэлторов, на апартаменты сейчас приходится около 25% выставленных на продажу новостроек в старой Москве (по площади). "Метриум" оценивает число реализуемых сейчас в столице апартаментов примерно в 9800. Из них 27,4% объектов относится к массовому сегменту, 55,9% - к бизнес-классу, 16,7% - элитный сегмент. Большинство проектов (44%) реализуется в самом дорогом округе - Центральном (четверть продаваемых апартаментов), средняя цена 1 кв. м в них - около 480 000 руб. В Южном, Северо-Восточном и Восточном округах "квадрат" апартаментов массового сегмента стоит в среднем 130 000-170 000 руб., зачастую дешевле, чем в соседних квартирах. В центре же ситуация обратная.

Особый статус

В законодательстве понятия "апартаменты" нет. Под ним понимаются нежилые помещения, которые могут быть использованы для проживания, поэтому в них невозможна постоянная регистрация по месту жительства, указывает юрист юридической фирмы "Ильяшев и партнеры" Дмитрий Константинов.

В нежилых помещениях более высокие коммунальные тарифы, а их обитателям недоступна социальная инфраструктура: прикрепление к детсадам, школам, поликлиникам и т. д., добавляет руководитель IRN.ruОлег Репченко.

Другой недостаток апартаментов - более высокие налоги на имущество, предупреждают Константинов и Репченко. Для квартир кадастровой стоимостью до 10 млн руб. налог в Москве составляет 0,1% (10-300 млн - 0,3%), а за апартаменты придется платить минимум 0,5% кадастровой стоимости. Если апартаменты в составе многофункционального комплекса, ставка, скорее всего, окажется 2% (как у коммерческой недвижимости). Кроме того, к апартаментам не применяется действующий для квартир налоговый вычет - стоимость 20 кв. м.

Но у апартаментов есть и плюсы. Зачастую апартаменты массового сегмента за пределами ЦАО продаются на 15-20% дешевле аналогичных квартир (в расчете на 1 кв. м). Вице-президент банка "Открытие" Анна Юдина к достоинствам многих комплексов апартаментов относит их приближенность к центру города и отсутствие запрета на перепланировки.

Для небогатых покупателей важна прописка и связанные с ней социальные преференции, а поскольку для них это чаще всего единственное жилье, они выбирают квартиру, несмотря на более низкую стоимость апартаментов, отмечают в обзоре специалисты аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Поэтому сегодня чаще всего апартаменты вместо квартир покупают обеспеченные люди - предприниматели, топ-менеджеры, сотрудники столичных представительств компаний из других городов (чтобы не отвлекать средства основного бизнеса), перечисляют риэлторы и банкиры, занимающиеся ипотечным кредитованием.

Как основное жилье апартаменты покупают лишь 5-10% клиентов, остальные - для улучшения жилищных условия или инвестиций, отмечает директор департамента аналитики и управления проектами "Метриум" Анна Соколова. По ее наблюдениям, их приобретают люди среднего достатка (или более обеспеченные) под сдачу в аренду, для жильцов расселяемых квартир или в надежде заработать на росте цены в случае перевода застройщиком комплекса апартаментов в категорию "жилье" - такие прецеденты имеются. "Сейчас чаще всего апартаменты приобретаются как инвестиции либо не для проживания, а размещения студий-офисов, ориентируясь скорее по территориальному признаку, так как апартаменты расположены в центре города", - соглашается директор департамента развития Московского региона Связь-банка Марина Царегородцева.

Апартаменты в долг

Нередко покупатели берут кредиты на апартаменты. В "ВТБ 24" доля кредитов на приобретение апартаментов по стране составляет около 6% выдаваемой ипотеки на строящееся жилье, в основном в Московском регионе, говорит старший вице-президент Андрей Осипов. "Дельтакредит" кредитует апартаменты с 2014 г. "Все это время спрос стабильный - 3% от суммы всех кредитов на первичку. Средний чек в нашем банке по кредиту на квартиру на первичном рынке в Москве - 3 млн руб., а на апартаменты - более 4,3 млн", - говорит зампред правления Ирина Асланова. По ее словам, 70% выдачи кредитов на апартаменты приходится на Москву.

По словам Соколовой, доля ипотеки в продажах апартаментов комфорт-класса сейчас достигает 30-40% против 15-20% в бизнес-классе. Она может еще вырасти, поскольку все больше банков берутся выдавать ипотеку на апартаменты - правда, в основном в аккредитованных ими новостройках.

Только с марта этого года ипотечные кредиты для граждан на покупку апартаментов начали выдавать банк "Открытие" (в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске, Краснодаре и Сочи), "Абсолют банк", Бинбанк, банки "Образование", "Российский капитал". Условия займов в этих и других банках - в таблице.

Банк "Уралсиб" планирует запуск продукта этой осенью. Руководитель департамента розничных продуктов "Уралсиба" Ирина Баранова считает апартаменты перспективным направлением ипотеки: объем их строительства растет, спрос на апартаменты увеличивается, поскольку покупателей привлекает более низкая стоимость 1 кв. м. В проектах, где имеются одновременно и квартиры, и апартаменты, она в среднем на 10-15% ниже, объясняет Баранова.

Апартаменты указаны в перечне объектов ипотечного кредитования Россельхозбанка. У Сбербанка такого стандартного продукта нет.

Владельцы апартаментов могут регистрировать в них юридические лица, отмечает Юдина. Но для банка это, как и перепланировки, несет дополнительные риски, поэтому ставки ипотеки для апартаментов, как правило, выше, чем для квартир, в "Открытии" - на 1,5% годовых.

Автор: Людмила Коваль