Недожилые помещения

Апартаменты становятся временным жильем для туристов

В России растет доля строящихся апартаментов, но все чаще они используются как временное жилье.

За пять лет строящихся апартаментов стало в два с лишним раза больше. Если в январе 2017 года в стране, по данным ЕРЗ.РФ, строилось около 1,8 млн кв. м апартаментов (1,6% жилых единиц), то сейчас уже 4 млн (3,9%). Традиционно апартаменты строили прежде всего в столице, однако после огромного всплеска интерес к ним здесь затухает и все больше смещается в другие регионы.

В Москве, сообщает «Метриум», во II квартале 2020 года предлагалось 10,1 тысячи апартаментов (24%), сейчас их 7,8 тысячи (18%). В элитном сегменте их доля сократилась за это время с 70% до 52%, в премиальном — с 50% до 21%. Покупателей, вкладывающих десятки миллионов рублей, стал больше волновать неурегулированный статус апартаментов, говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Среди клиентов этого сегмента стала более востребованной и ипотека, которую получить на апартаменты сложнее. Законодательство нелояльно к апартаментам, столичные девелоперы все реже их строят, говорит управляющий партнер «Метриум» Надежда Коркка.

Девелоперы начали активную экспансию на региональные рынки, отмечает региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia Ольга Широкова. Таких проектов все больше, география значительно расширяется: Новосибирск, Екатеринбург, Красноярск, Уфа.

Если ранее превалирующую долю рынка занимали несервисные апартаменты, то сейчас на рынок выводят проекты сервисного формата, зачастую с привлечением опытных управленческих компаний. «Активно растет сегмент рекреационных апартаментов, который тяготеет к туристическим локациям: морское побережье, горнолыжные и внесезонные курорты. Основной объем предложения сконцентрирован в Краснодарском крае, Крыму и Калининградской области, где ведется не только новое строительство, но и редевелопмент бывших санаторно-курортных объектов. Все чаще девелоперы создают комплексный продукт, соединяют формат апартаментов с доверительным управлением, гостиницами и спа», — говорит Широкова. Причины роста популярности апартаментов, к примеру, в Сочи очевидны — зачастую недвижимость приобретается под сдачу в аренду или для сезонного отдыха, необходимости прописываться в ней нет, а стоимость апартаментов ниже, чем квартир, на 10 — 15%, отмечают в Level Group. Доля сделок с апартаментами в последние годы достаточно стабильна — около 10%, однако нынешним летом отмечается снижение до 6 — 7%, поскольку на апартаменты не распространяется льготная ипотека.

В условиях волатильной экономики риск покупателя апартаментов выше, поскольку нежилая недвижимость защищена законом слабее, говорит гендиректор G5 Алексей Бравин. Претензии инвесторов при банкротстве застройщика не обладают приоритетом и передаются в общую конкурсную массу, шансы получить вложенную сумму полностью снижаются. Кроме того, при дальнейшей эксплуатации, если собственник проходит процедуру банкротства, апартаменты не попадают под определение единственного жилья и могут быть конфискованы. Также апартаменты дороже в эксплуатации. К примеру, в Санкт-Петербурге в одном из домов с апартаментами квартплата составляет около 160 рублей за кв. м, а в находящемся неподалеку жилом комплексе — 60 рублей, говорит эксперт по недвижимости компании «Этажи» Полина Будникова. Налог на апартаменты доходит до 2% от стоимости недвижимости, на квартиры в десять раз меньше.

Уже не один год идут разговоры о необходимости определения более четкого правового статуса апартаментов, однако никаких решений пока принято не было. Недавно председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов заявил, что апартаменты не будут приравнены к жилью. На фоне такого заявления тренд на сокращение доли апартаментов на рынке недвижимости Москвы продолжится, считают в Level Group.

Приравнять апартаменты к жилью невозможно ни с юридической, ни с технической точки зрения, пояснил Пахомов в своем Telegram-канале. В этом случае пришлось бы, в частности, моментально найти в бюджете сотни миллиардов рублей для строительства школ, детсадов и поликлиник для жителей апартаментов, при этом поблизости зачастую даже нет территорий для их возведения. Пришлось бы перестраивать обслуживающую инфраструктуру внутри зданий, включая лифты, убирать из них большую часть бизнеса. Однако ряд вопросов решить возможно, считает Пахомов: дать возможность регионам устанавливать более низкие налоговые ставки и коммунальные тарифы, разрешить временную регистрацию. Важно дать бизнесу четкие правила игры и ввести этот продукт, если он пользуется спросом, в легальное поле, говорит Пахомов. Апартаменты должны перестать быть продуктом обхода действующих норм и правил строительства жилья.

А как у них

На американском рынке недвижимость в крупных городах, схожая с российскими апартаментами, как правило, изначально строится под аренду. Апартамент-комплексы — это многоквартирные жилые дома с различными удобствами, например, бассейнами, спортзалами или зонами досуга, которыми, как правило, владеют и управляют компании, сдающие помещения по типовому договору, хотя отдельные квартиры в таких домах могут принадлежать частникам. Поскольку жители США нередко переезжают на работу в другие города, подобные комплексы пользуются популярностью, на съеме проживает порядка 17 процентов американцев. До 2018 года строительство предназначенного для аренды многоквартирного жилья неуклонно росло: со 114 тысяч новых апартаментов в 2011 году до 357 тысяч в 2018 году. Но в последние три года наблюдается некоторая стагнация: в эксплуатацию вводится по 330 — 340 тысяч апартаментов в год. Наиболее активно такая застройка сейчас идет на юге США.

Подготовил Юрий Когалов