Недоступное жилье: при каких условиях ипотеку брать опасно

Доля россиян с низкими доходами среди ипотечников выросла, несмотря на подорожание квартир и повышение ипотечных ставок. Люди берут жилищные кредиты даже с зарплатой 20 тыс. рублей — и не разоряются. Мы достигли потолка, предупреждают эксперты. Если доступность ипотеки будет расти, высокая долговая нагрузка населения может привести к тотальным последствиям для экономики.

Продолжится ли рост спроса на ипотеку

За 2021 год в России введено 92,6 млн кв. метров жилья. Свои жилищные условия улучшили 4,2 млн семей, или около 10 млн человек. Это рекорд за всю историю, начиная с СССР, заявляют в Минстрое. Предыдущие пики ввода жилья в России, начиная с 1970 года, были зафиксированы в 2014 году (84,2 млн кв. м), в 2015-м (85,4 млн кв. м) и в 2020-м (82,2 млн кв. м).

Вместе с тем резко выросла зависимость продаж от ипотеки. По данным Центробанка, прошлый год оказался рекордным для ипотечного рынка России — банки выдали жилищных кредитов на 5,7 трлн рублей. Годовой рост превысил 30%. Жилищные условия по ипотеке смогли улучшить 1,8 млн семей. Больше всего выросли выдачи по семейной ипотеке (на 60%) и по льготной программе (на 24%).

Тяжелый процент: что будет со ставками по ипотеке

Более 80% ипотечных кредитов выдали пять ключевых банков: ВТБ, Сбербанк, Альфа-банк, банк «Открытие» и банк «Дом.РФ». В 2021-м рост клиентской базы ипотечных клиентов Альфа-банка составил 31%, рассказал руководитель департамента залогового кредитования Альфа-банка Артем Иванов. Также удвоилось количество заемщиков, которые взяли ипотеку повторно.

Рост спроса на ипотеку продолжился и в январе 2022-го, отметили в пресс-службе ВТБ. По оценкам кредитной организации, за первый месяц этого года продажи рынка выросли на четверть. Это объясняется ожиданием по дальнейшему повышению ключевой ставки ЦБ и последующему росту стоимости ипотеки.

Аналитики «Метриум» подсчитали, что средний размер ипотечного займа вырос на 27%: в декабре прошлого года россияне в среднем занимали у банков 3,35 млн рублей, тогда как в конце 2020-го — 2,65 млн рублей. Это беспрецедентный рост кредитной нагрузки на ипотечных заемщиков за последние пять лет. Кроме того, россияне увеличили срок кредитования — с 19,1 до 21,9 года, то есть на 14%, или почти на два года.

Как люди с минимальным доходом досрочно гасят ипотеку

Рост проникновения ипотеки за последние два года происходит среди всех доходных групп населения, рассказал на мероприятии ВШЭ главный аналитик ПАО «Сбербанк России» Михаил Матовников. По его словам, вопреки стереотипам, ипотеку берут даже низкодоходные клиенты: с 2019 года доступность ипотеки для клиентов с зарплатой менее 20 тыс. рублей увеличилась на 50%, а для тех, у кого доход от 20 тыс. до 40 тыс. рублей — на 30%. Программа субсидирования помогла нарастить долю сравнительно низкодоходных категорий ипотечников с 5% до 21%. Большинство из них взяли в 2020-2021 годах свою первую ипотеку. 80% — жители провинции, и воспользовались госпрограммой, чтобы переехать в более благополучный регион.

При этом парадоксальным образом люди с минимальным доходом имеют максимальный первоначальный взнос и досрочно гасят кредиты (40% таких заемщиков погасили ипотеку в течение трех лет). В среднем ипотека берется на 17-18 лет, а отдается за семь. В общих объемах погашения 80% составляют досрочные платежи. Дефолты среди бедных составляют 12%, но это меньше, чем среди богатых (16%).

Дело в том, что люди используют ипотеку, чтобы переехать в новую квартиру большей площади, а старую продают, погашая кредит досрочно. В качестве первоначального взноса активно используется маткапитал. Кроме того, по словам Матовникова, порядка 25% низкодоходных ипотечников (с зарплатой менее 20 тыс. рублей) получают зарплату в конверте. Также многие из них живут за счет средств супруга (то есть кредит выплачивает один, а все прочие расходы берет на себя второй).

«Сбер» прогнозирует рост доступности жилья

По расчетам аналитиков «СберИндекс», с 2017 по 2021 год сводный индекс доступности жилья в России вырос на 10,4%. В среднем по стране заемщик со средней зарплатой может приобрести в ипотеку 42,2 кв. метра. С января 2007-го и до коронакризиса ежегодное повышение доступности квартир в целом по стране составляло в среднем 3,5 кв. метра в год, а без учета столиц — 4,7 кв. метра. В девяти регионах доступность выросла на 20 кв. метров и более.

В 2022 году доступность жилья еще вырастет, убеждены в Сбербанке: ожидается замедление роста цен на недвижимость, а номинальные доходы населения увеличиваются опережающими темпами.

По данным Росстата, в 2021 году реальные располагаемые доходы (доходы минус обязательные платежи, скорректированные на инфляцию) россиян выросли на 3,1%. Ведомство фиксирует рост даже по сравнению с доковидным 2019 годом (на 1%). Доля предпринимательских доходов в 2021-м выросла с 5,2% до 5,9%, а доля социальных выплат снизилась с 5,8% до 5,2%. Реальная зарплата повысилась на 2,8%.

«Реальные и номинальные зарплаты растут. То есть номинальные доходы тех, кто взял ипотеку в 2020 году, выросли уже процентов на 15, а ипотечная ставка — нет. Ипотеку мы даем в реальных рублях, а возвращают ее — в номинальных. То есть высокая инфляция, как ни парадоксально, помогает легче обслуживать кредиты», — полагает Михаил Матовников.

Как рассчитывается уровень доступности жилья

Понятие «уровень доступности жилья» установлено федеральной целевой программой «Жилище». Это величина, которая «позволяет оценить долю домохозяйств, которые имеют возможность приобрести жилое помещение с помощью собственных и заемных средств». Согласно методике, она рассчитывается по специальной формуле на основе таких показателей, как: минимальный доход, средний размер домохозяйства, средняя стоимость 1 кв. метра жилья на первичном рынке, средняя площадь квартиры, средняя процентная ставка, средний срок выданных ипотечных кредитов, доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья и доля платежа в доходах домохозяйства. Коэффициент рассчитывается исходя из соотношения средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трех человек. Таким образом, уровень доступности жилья напрямую зависит от уровня доступности ипотеки.

Подъемная сила: когда банки повысят ставки по ипотеке до 15%

Если оценивать доступность ипотеки с точки зрения платежа, то она выросла — этому в первую очередь способствовала программа господдержки с выгодными ставками, говорит Артем Иванов из Альфа-банка. Вместе с тем стоимость недвижимости также выросла на порядка 30% за последний год, что снивелировало низкую процентную ставку по кредиту, и люди уже более взвешенно подходят к принятию решения.

«Подчеркнем, что за счет возможности рефинансирования кредита при переходе ЦБ РФ к более мягкой денежно-кредитной политике и с учетом возврата НДФЛ по уплаченным процентам и за покупку объекта использование ипотеки как инструмента для приобретения квартиры даже по ставкам порядка 10% на горизонте 9-10 лет (средний срок погашения кредита сейчас) не несет для заемщика дополнительных финансовых затрат по сравнению с накоплением и приобретением жилья за свои средства. Ипотека „фиксирует“ стоимость недвижимости для покупателя, и рост стоимости квадратного метра начинает работать „на него“, а не „против“, как в случае с попыткой накопить на квартиру», — отметили в ВТБ.

Вместе с тем банковские ставки по ипотеке зависят от ключевой ставки, а в феврале Центробанк повысил ее восьмой раз подряд — до 9,5%. По мнению регулятора, в настоящее время в России относительно невысокий уровень задолженности по ипотеке (7% к ВВП). Однако рост этого показателя может спровоцировать существенное повышение уровня цен и привести к снижению доступности жилья из-за недостаточно быстрого роста доходов населения.

Будут ли расти цены на квартиры

Если говорить о рынке новостроек, то доступность жилья снизилась за последние два года, говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. Если в январе 2020-го средняя стоимость квадратного метра в строящихся жилых домах составляла 78,5 тыс. рублей, то сейчас она повысилась до 125 тыс. рублей, по данным Единого ресурса застройщиков. То есть за два года цена квадратного метра нового жилья увеличилась на 59%, тогда как инфляция за этот период составила 15%. Иными словами, жилье дорожало почти в четыре раза быстрее инфляции.

Снять жилье или купить: в известной дилемме меняются условия

Предпосылки для повышения цен на жилье в дальнейшем сохраняются, считает эксперт. «Прежде всего, пока не наблюдается стабилизации на мировых и российском рынке сырьевых товаров и грузоперевозок, что влияет на стоимость строительных материалов. То есть в 2022 году мы можем столкнуться с неким подобием стагфляции на рынке жилья, когда, несмотря на сокращение спроса, цены на жилье будут расти в силу повышения себестоимости строительства. Однако, конечно, удорожание жилья не будет таким высоким, как в последние два года, так как застройщики будут искать пути оптимизации цен», — пояснила Надежда Коркка.

Основная причина роста цен — продолжающийся рост издержек девелоперов, согласен генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Так, порядка половины расходов в стоимости квадратного метра приходится на стройматериалы, которые в минувшем году значительно подорожали: песок и арматура — практически вдвое, бетон — на 40-50%, отделочные материалы — вполовину. Кроме того, повышение ключевой ставки ЦБ сказывается на оборотных кредитах для бизнеса и, соответственно, на конечной стоимости их продукции или услуг.

«Но власти уже сейчас прорабатывают новые меры поддержки. Это не только новые форматы субсидированной ипотеки, но и обсуждаемый в настоящее время с ФАС, Минпромторгом и производителями механизм сдерживания цен на стройматериалы. Если все эти программы сработают, то динамика стоимости квартир удержится в инфляционном коридоре», — полагает Алексей Перлин.

Доступность ипотеки и доступность жилья: в чем разница

Ипотека стала доступнее в 2020-2021 годах, но не нужно путать ее с фундаментальной доступностью жилья, говорит исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди. «В 2020-2021 годах доступность жилья ухудшилась, но это временно снивелировала более дешевая ипотека (причем не во всех регионах — где-то рост цен был слишком высок). Пока что Центральный банк не планирует смягчать политику, и ипотека будет дорожать. Активно дорожать жилье уже не будет, если не будет шоковых событий», — полагает эксперт.

По ее словам, в 2005-2006 годах доступность жилья была примерно в 4 раза ниже, чем сейчас: покупку квартиры могли позволить себе только самые обеспеченные. Сейчас застройщики очень близко подошли к пределу спроса, и им пришлось двигаться в менее доходные группы. Они выкручиваются как могут: придумывают программы якобы дешевой ипотеки, новые форматы малогабаритных квартир. Но для потребителя это не несет улучшений.

«Крупнейшие банки уже заработали на ипотеке хорошие деньги, и им тоже хочется расширения. Но это миф, иллюзия, что за счет ипотеки можно сделать жилье доступным для всех», — подчеркивает Полиди.

Институт экономики города провел собственное исследование, где рассчитал доступность жилья для каждой агломерации. Как выяснилось, в 2021 году в большинстве крупнейших агломераций она снизилась, в некоторых регионах — в два раза. «Мы считаем долю семей, которым доступна ипотека. Она достигла максимума в 2019-2020 годах — около 50% населения. Это предел, мы достигли потолка. По международным оценкам, ситуация, при которой более половине населения будет доступно рыночное приобретение жилья с ипотекой, невозможна даже для развитых стран», — рассказала Полиди.

Не следует специально повышать доступность ипотеки для низкодоходных групп, предупреждает эксперт. Это приведет к значительному увеличению рисков. 10 лет назад весь рынок ипотеки составлял около 5% ВВП, а сейчас только за один год выдали 3-5%. Расчеты показывают, что если до 2030 года будут реализованы все целевые показатели по росту ипотеки, то даже при позитивных темпах экономического роста, которое называет правительство (3% в год) окажется, что долговая нагрузка населения возрастет в два раза. «Если при оформлении ипотеки придется отдавать банку 70% дохода, то делать этого категорически не нужно. Воспользоваться этим инструментом стоит только в том случае, если ежемесячный платеж составит не более 30% дохода, и остальных средств спокойно хватит на обязательные расходы, образование, лечение, отдых», — уверена Татьяна Полиди.