Сми о нас

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

На западном фронте без перемен

Ведомости. Как потратить

Премиальная недвижимость в Подмосковье традиционно сосредоточена на престижных западном, северо-западном и юго-западном направлениях. Смогут ли другие подмосковные трассы попасть в список элитных?

Главное элитное направление Подмосковья — Рублевка — считалось престижным еще в советские времена. Тогда престижность направлений формировали элитные дачи — генеральские, профессорские, министерские. Их выделяли представителям важнейших советских ведомств — ЦК КПСС, Совета Министров, Минобороны, Союза писателей, Академии наук. В Жуковке, например, с 1930-х годов существовали дачные поселки, где в разное время жили вождь народов И. В. Сталин, лидер испанских коммунистов Долорес Ибаррури, авиаконструктор А. С. Яковлев, академик А. Д. Сахаров и другие важные персоны. Рядом с Жуковкой еще в 1935 году разместился санаторий “Барвиха”, лечивший советскую партийную и хозяйственную элиту, а также видных деятелей международного коммунистического движения.

На Можайском, Минском, Киевском и Калужском шоссе тоже располагались многочисленные дачные поселки, пансионаты и санатории для советской партийной номенклатуры, но статусными были не целиком направления, а лишь места, где находились эти объекты. “Престижными были Рублево-Успенское и Ильинское шоссе до 12-го км, а также отдельные элитные места, в основном стародачные: Николина Гора (22-й км Рублево-Успенского шоссе), Новоглаголево (30-й км Киевского шоссе), пансионаты "Архангельское", "Десна" и "Ватутинки" по Калужскому шоссе, отдельные участки Дмитровского и Ярославского шоссе до 12-го км вдоль водохранилищ”, — перечисляет Наталия Голованова, заместитель генерального директора по работе с ключевыми клиентами Soho Estate.

История с географией

Все изменилось в начале 2000-х с появлением коттеджных поселков — не отдельно стоящих дворцов новорусской знати за высокими заборами, а организованных территорий с продуманными планировочными решениями и жестким запретом на гигантские ограждения вокруг них. С этого момента география элитных трасс под Москвой постоянно расширяется.

Первыми к престижным направлениям естественным образом добавились Минское, Можайское, Калужское и Киевское шоссе на всем своем протяжении. Затем в их ряды влилась Новая Рига (официально — федеральная автодорога “Балтия”).

“Исторически Новорижское шоссе не имело статус элитного, — рассказывает Наталия Голованова, — но при возведении поселка "Никольская Слобода" (9-й км Новорижского шоссе) девелоперская компания "Северо-Запад" принялась активно раскручивать направление как престижное. Появившиеся после 2003 года поселки "Павлово", "Агаларов Эстейт", "Бенилюкс" и др. воспользовались новым статусом направления и продолжили его раскрутку. Спустя 12 лет Новая Рига превратилась в элитную трассу”.

Новорижское шоссе послужило хорошим примером для девелоперов, которые с тех пор не боятся возводить престижные объекты в непрестижных местах. “Секрет успеха элитных проектов в традиционно неэлитных районах — потенциальный спрос, который формируют люди, с детства живущие здесь и не желающие никуда переезжать. И когда в таком районе появляется недвижимость более высокого класса, состоятельные старожилы стараются ее приобрести”, — объясняет Анна Карпова, руководитель департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet.

Так что сегодня, отмечают эксперты “Метриум Групп”, у покупателей элитной загородной недвижимости есть неплохой выбор предложений практически на любой подмосковной трассе. “Еще совсем недавно многие не воспринимали загородную недвижимость как элитную, если она располагалась не на Рублевке, — говорит Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании "Метриум Групп". — Отдельные представители риелторского сообщества даже заявляли, что элитная загородная недвижимость может быть расположена не дальше чем в 15-17 км от МКАД. Но за последние годы ситуация изменилась. Как показывает мониторинг рынка, проведенный нашими экспертами, коттеджи стоимостью в несколько миллионов долларов есть на многих подмосковных шоссе”.

Безальтернативный выбор

Между тем “появление в неэлитных локациях проектов высокого класса может задать вектор развития всего района и проложить дорожку для последующих проектов того же уровня”, — считает Анна Карпова из компании Est-a-Tet. Значит ли это, что практически у каждого направления, где строятся коттеджные поселки премиум-класса, есть шанс стать элитным?

“Чтобы трасса стала более престижной, там должно появиться достаточное число магазинов высокого уровня, частные школы и детские сады, досуговые центры, рестораны и многое другое. В ближайшее время такие изменения невозможны ни на одной из условно неэлитных трасс”, — считает генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости “Усадьба” Надежда Хазова. Коллегу поддерживает Наталия Голованова из Soho Estate: “Элитное не может быть массовым, поэтому бесконечное расширение элитной географии маловероятно. Возможно появление отдельных объектов в неэлитных местах, таких как курорт "Пирогово" в 20 км от Москвы по Осташковскому шоссе, где есть яхт-клуб и поле для гольфа”.

Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства Tweed, тоже сомневается в возможности превращения непрестижной трассы в статусную: “Статус направления определяет прямая хорда из центра вроде Кутузовского проспекта. Вряд ли Кремль будет когда-нибудь напрямую соединен с Яро­славским, Горьковским, Рязанским или Каширским шоссе. Для этого необходима кардинальная перестройка дорожной инфраструктуры. Москва изначально была "заточена" под элитный запад. Именно поэтому Кутузовский проспект — главная трасса, которая ведет к дачам советской и постсоветской элиты”.

Эту точку зрения не разделяет Илья Менжунов. “Наличие инфраструктуры, конечно, влияет на статус загородной недвижимости, но в целом повышению престижности неэлитных направлений может способствовать только улучшение транспортной доступности. Все остальные факторы второстепенны”, — уверен эксперт.

Именно поэтому аналитики “Метриум Групп” считают, что сейчас недооцененным является Ярославское шоссе. “На данном направлении расположено множество красивых мест с великолепными природными пейзажами, — говорит Менжунов. — Однако пропускная способность трассы пока оставляет желать лучшего — вот направление и недооценено. Но в ближайшее время закончится реконструкция Ярославки, и в среднесрочной перспективе мы будем наблюдать увеличение объемов элитного предложения по данному направлению”.

Некоторые перспективы появились и у Дмитровского шоссе благодаря клубному поселку “Целеево” на территории комплекса “Целеево Гольф и Поло-Клуб” в 42 км от МКАД. “Дмитровка всегда считалась престижной лишь до 15-20-го км, особенно среди поклонников большой воды (имеется в виду Клязьминское водохранилище. — Прим. ред.). Этот проект, рассчитанный на очень узкий круг покупателей — яхтсменов, горнолыжников и гольфистов, переломил ситуацию”, — считает Алексей Артемьев.

Проект на Дмитровском шоссе, удачно реализованный за пределами 15-километровой “зоны благополучия”, сподвиг и других застройщиков на смелые решения. В частности, компания “Опин” занялась строительством КП “Пестово” у “большой воды” на Дмитровке в 22 км от МКАД. Коттеджный поселок Smart Village от застройщика ООО “Дмитровка” расположился еще дальше — в 56 км от МКАД. Помимо самих домов, девелопер предлагает покупателям оценить живописную речку, лес и чистый воздух.

А вот у Горьковского шоссе пока шансов мало. “Было несколько более или менее удачных попыток построить жилье класса бизнес и бизнес плюс на Горьковском шоссе, но трафик там таков, что в час пик невозможно доехать до поселка меньше чем за три часа”, — объясняет Надежда Хазова. Превращению восточных направлений в престижные не способствует и экологическая обстановка, которая из-за розы ветров здесь в принципе не способна улучшиться, сходятся во мнении эксперты. Так что пока достойных альтернатив западным направлениям в Подмосковье нет, и они еще долго будут сохранять свой статус элитных.

Марина Ямпольская