На размер больше

Если бы мегаквартир не было, их стоило придумать. Пять санузлов, гостиная, где можно играть в футбол, изыски вроде массажных, винотек, комнат для медитации и прочее — где еще может так оторваться элита? Продажа этих объектов тоже нетиповая. Одни приобретаются эмоционально, в считаные месяцы, другие висят на рынке годами. Квартиры площадью более 500 кв. м — что это: неликвид или штучный товар для ценителей?

Эпоха посткоммунизма

Размер жилья был синонимом комфорта еще в советский период. Верхом престижа тогда считались номенклатурные пяти-шестикомнатные квартиры на 200 кв. м в сталинках. В 1990-е годы, с началом приватизации, крупный формат получил рыночную оправу. Продавцы объединяли смежные квартиры, шли активные выкуп и расселение коммуналок в центре. В итоге площадь некоторых объектов доходила до 500 кв. м. Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, в качестве примеров приводит квартиры в Староконюшенном переулке, 5/14, 1-м Обыденском переулке, 10, а также "Доме России" на Сретенском бульваре, 6.

В жилищном строительстве пик гигантомании пришелся на 2002-2007 годы, когда большие форматы перекочевали в элитные пентхаусы и многоуровневые квартиры. "Появились площади, стремившиеся к тысяче квадратов,— вспоминает Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер SESEGAR.— Охота на большие метражи начиналась уже с первых дней постройки, как это, например, было в случае с "Дворянским гнездом" в Левшинском переулке и во многих домах Остоженки".

Тренд коснулся и проектов бизнес- и комфорт-классов. "Предложение больших квартир формировал не только центр, но и районы с хорошей экологий и природными ландшафтами,— замечает Ольга Тихонова, генеральный директор офиса "На Фрунзенской" "МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости".

После кризиса в моду вошел рационализм, площади стали уменьшаться. В том же "Гранатном, 6" изначально планировалось создать по одной квартире на этаже размером около 500 кв. м. Однако начало реализации проекта пришлось на 2009 год. В итоге жилье на каждом этаже разделили: в одном корпусе поровну, в другом — на 330 и 190 кв. м соответственно.

По словам Дмитрия Халина, управляющего партнера IntermarkSavills, сегодня застройщики крайне редко делают нарезку более 500 кв. м. В основном это какие-то беспроигрышные варианты и адреса вроде Пречистенки, 13 и Knightsbridge Private Park. При этом в общем объеме элитного предложения на первичном рынке доля гигантов составляет всего 1-2%, говорит Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS.

Впрочем, девелоперы все же оставили большому формату шанс на жизнь и выводят на рынок площади с возможностью объединения. Это привычная практика, уверяет Екатерина Фонарева, коммерческий директор компании "Баркли": "В Barkli Park уже пять-шесть клиентов купили несколько квартир под объединение".

Более ощутимый "потенциал роста" в сегменте апартаментов, где большой метраж изначально предусмотрен в ряде проектов: "Око", "Меркурий Сити", Golden Mile private residence и др. "Квартиры-гиганты не исчезнут с рынка,— убеждена Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум".— Подтверждение тому — пентхаус размером 1,2 тыс. кв. м в комплексе апартаментов "Око". В кризис у девелопера была возможность изменить концепцию, однако он этого не сделал, рассчитывая, что покупатель все-таки найдется".

500-метровая квартира на Якиманке выставлена на продажу, потому что хозяину не хватает 100 кв. м для гардеробной

Дисконт на миллион

Сегодня в границах Москвы предлагается около 300 квартир площадью более 500 кв. м, однако на деле рынок может поглотить в год не более 50, подсчитали в IntermarkSavills. В основном это жилье без отделки, которое продают застройщик либо собственник. Минимальная стоимость начинается с $6,5 тыс. за 1 кв. м. В частности, в этом бюджете предлагаются пентхаусы площадью 520-570 кв. м в проектах Mirax Park, Wellhouse на Ленинском, 111.

"В пересчете на цену за 1 кв. м большие форматы не так уж и дорогостоящи,— говорит Екатерина Фонарева.— Например, при общем бюджете пентхауса в "Доме на Мосфильмовской" 1,4 млрд руб. цена квадрата составляет "всего" около $20 тыс., что далеко не рекордно для элиты".

Вот как выглядит разброс цен на один квадрат "крупняка" в некоторых других проектах: Knightsbridge Private Park — от $18,5 тыс., "Онегин" — $30,6 тыс., "Четыре солнца" — $19,8 тыс. Максимальные отметки — от $35 тыс. до $50 тыс.— зафиксированы в районе Остоженки (Молочный переулок, Бутиковский переулок, Пречистенка, 13 и др.), а также на Патриарших прудах (Гранатный переулок, 6 и 8).

И все-таки за счет метража итоговый бюджет покупателя мегаквартиры часто сопоставим с покупкой виллы на Рублевке. "Журнал Forbes давно ограничил список людей, которые могут себе это позволить,— шутит госпожа Литинецкая.— Если срок экспозиции составит год — это удача". Продажа гиганта иной раз занимает четыре, а то и пять лет, уверяет Денис Попов: "Например, в "Гранатном, 6" было три пентхауса огромной площади. Один застройщик оставил для себя, второй продан, а последний до сих пор находится на стадии переговоров, то есть фактически экспонируется с 2009 года!"

Многое зависит от адекватности ценообразования. Как рассказал Андрей Иванов, исполнительный директор компании Quadro Real Estate, жилье, занимающее целый этаж в ЖК "Камелот", продавалось более двух лет. На первых порах цена за квадрат на 20-30% превышала среднюю стоимость по дому ($25 тыс.). Потом упала до $21 тыс. В итоге квартира так и не была продана, хотя ей занимались ведущие агентства Москвы.

Еще один пример — пентхаус с отделкой в ЖК "Квартал на Ленинском" (570 кв. м, три этажа), который находится в продаже уже более двух лет. Цена — 470 тыс. руб. за 1 кв. м. "Прогнозировать срок реализации не представляется возможным,— комментирует господин Иванов.— Стоимость квадрата на 30% превышает средние цены в ЖК. Такое докризисное ценообразование сейчас не работает".

Все чаще предоставление существенных скидок — единственный путь реализации "крупноформата". "Если не брать во внимание действительно эксклюзивные предложения в историческом центре, то средняя цена 1 кв. м даже в супервидовых комплексах бизнес-класса для квартир большой площади будет на 10-30% ниже, чем для обычного жилья в том же или аналогичном доме на высоких этажах",— уверяет господин Халин.

Даже в элите дисконт вхож на огромные площади. Яркий пример — "Венский дом" класса "де люкс". По информации Knight Frank Russia & CIS, сначала пентхаус площадью 1,8 тыс. кв. м был выставлен на продажу за $100 млн. Позже цена была скорректирована до $80 млн, а потом и вовсе до $60 млн. Скидка "за опт" — то, чего ожидает практически любой покупатель больших площадей сегодня, говорят риэлторы.

В 800-метровом пентхаусе в ЖК "Алиса" одна только терраса площадью с полноразмерную квартиру

Битва гигантов

Крупногабаритное жилье — товар штучный, логика его ценителей тоже своеобразна. Среди них все больше тех, кто по тем или иным причинам не может жить за городом, но ищет прежний уровень комфорта в мегаполисе.

"Пока дети маленькие, семья живет на Рублевке,— объясняет Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton.— Потом появляется необходимость возить их в школу, досуговые центры и так далее, а ездить каждый день в город утомительно. После просторного загородного особняка психологически сложно вернуться в квартиру меньшей площади. Например, если в семье три-четыре ребенка, необходимо жилье с четырьмя-пятью спальнями. А такие предложения на рынке еще надо поискать. В современных квартирах площадью 250 кв. м данное количество спален спланировать проблематично. Тем более что у каждой должны быть собственные санузел, гардеробная".

Скажем, вариантом решения этой задачи может стать экспонирующийся на рынке не один год пентхаус площадью 800 кв. м в ЖК "Алиса" на Иваньковском шоссе. Объект продается с отделкой, стоимость — $10 млн. Здесь четыре спальни, пять санузлов, просторная гостиная, разделенная на несколько функциональных зон (обеденную, каминную, для приемов и отдыха), библиотека, комната для хранения и дегустации вин, тренажерный зал и пр.

По функционалу подобные квартиры действительно приближены к большим коттеджам, развивает тему Алена Якубенко, ведущий специалист по продаже городской недвижимости SOHO Estate. Они могут быть двух-трехуровневыми, имеют террасы площадью до 100-500 кв. м, зону с сауной, джакузи, хамамом, бильярдную, рабочую кухню, отдельный блок для персонала с санузлом.

Встречаются на рынке гигантов и варианты, которые больше подходят для джентльменов. Так, в одном из домов Якиманки сегодня продается квартира в пять сотен квадратов, которую риэлторы негласно называют эгоистичной. Хозяин, владеющий недвижимостью по всему миру, бывает здесь нечасто, зато ценит комфорт. "Строгий, отделанный деревом мужской кабинет и обтянутый шелком дамский, расположенные в разных концах квартиры, могут долго поддерживать отношения в паре свежими, ведь идти навстречу друг к другу придется долго: через бильярдную, гостиную, столовую и пр.,— шутит госпожа Жарова-Райт, чья компания продает объект эксклюзивно.— И все-таки причина реализации — дефицит места.— Не хватает самой малости —100-120 кв. м для гардеробной. Та, что сейчас,— площадью 25 кв. м в духе магазина Steffano Ricci — никак не вмещает вещи спутницы. Поэтому мы присматриваем квартиру метров на 800".

Как правило, квартиры больших площадей имеют два уровня или больше

Тяжелая ноша

Даже при относительно умеренных затратах стоимость отделки гиганта превышает $1 млн. Зачастую бюджет обустройства даже сопоставим с итоговой ценой жилья. Стоимость элитной отделки с меблировкой обычно составляет $5-7 тыс. за квадрат, в отдельных случаях доходит и до $10 тыс. В домах бизнес-класса в бюджете $10 тыс. за 1 кв. м в интерьер вкладывают, как правило, не больше $2 тыс. за квадрат.

"Даже в домах не самого высокого уровня приходится видеть фрески с позолотой, дорогую заказную итальянскую мебель из ценных пород дерева, обилие мрамора, фонтаны,— замечает Дмитрий Халин.— Однако масштабные вложения очень редко приводят к тому, что цена при продаже пропорционально увеличивается. То есть это фактически убыточные инвестиции".

Не стоит также сбрасывать со счетов и такую деталь, как затраты на эксплуатацию квартиры-гиганта. Как подсказали эксперты, эта часть расходов в домах категории бизнес-класса составляет около $2 за 1 кв. м, а в премиальных клубных объектах доходит до $7-12. В среднем элита отталкивается от $5-7 . Плюс еще может набегать 50-100% суммы за коммунальные платежи. Террасы и кровли, как правило, указаны и включены в общий метраж с коэффициентом 0,3% или 0,5%. Однако их площадь существенна, а по факту используется на 100% три-четыре месяца в году. В общей сложности содержание даже небольшого гиганта в пять сотен метров обходится хозяину в $3,5-5 тыс. в месяц.

Наталья Денисова