Сми о нас

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

На пути к капсульному жилью

Эксперт

На российском рынке жилья формируется новый сегмент малогабаритных квартир, которые по площади меньше «хрущевок». Это ответ на падение реальных доходов населения, а также на пассивную и ограниченную в инструментах государственную жилищную политику

«Нам показали сегодня квартиры в двадцать квадратных метров. Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно», — открыл три года назад тему малогабариток Игорь Шувалов, тогда вице-премьер России. Чтобы у чиновника не было острого шока от столкновения с реальностью, его не стали посвящать в то, что в стране активно строят квартиры намного меньшей площади — по 15-16 «квадратов».

Новый рекорд «компактности» новостроек был поставлен в Москве: недавно появилось два проекта со студиями площадью менее 12 кв. м. По совпадению в это же время губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко пошел войной на малогабаритки в новостройках: новые документы территориального планирования в регионе запрещают строительство квартир площадью менее 25 кв. м.

Меньше парковочного места

Этой осенью девелоперская компания My Space Development вывела на столичный рынок два необычных жилых проекта на Дегунинской и Фрезерной улицах. Площадь квартир в первом из них — 11,1 кв. м, во втором лишь ненамного больше — 11,6. При такой невиданной аскетичности квартира представляет собой комнату площадью 9,1 кв. м с одним окном и крошечный санузел с душевой кабиной (2,5 кв. м).

Сравнивать с минималистичными «хрущевками» даже как-то неудобно: новые квартиры почти в три раза меньше. Компания «Метриум» в своем пресс релизе смогла найти сопоставимый объект для сравнения: «Парадоксально, но подобные квартиры по своей площади даже меньше, чем парковочные места для автомобилей. Согласно установленной властями норме, для машиномест в паркингах минимально допустимая площадь составляет 13,25 квадратного метра при габаритах 5,3×2,5 метра». По данным риелторов, спрос на эти квартиры был весьма высоким из-за их невысокой стоимости — 2,6 млн рублей. Для сравнения: полноценные однокомнатные квартиры в новостройках стоят сегодня не меньше 4,2 млн рублей.

До последнего времени в Москве не строили квартир площадью меньше 17 кв. м. «Прорыв» застройщика My Space Development объясняется нетипичностью проекта: это не новостройки, а реконструкция бывших общежитий полувековой давности. Квартиры площадью менее 12 «квадратов» — это пока эксцесс для рынка, но он хорошо иллюстрирует два важных тренда в строительстве жилья.

Первый тренд — резкое сокращение площади квартир в новостройках всех сегментов. По данным Института развития строительной отрасли, за шесть лет средний метраж новостроек снизился более чем на 25% — c 64 до 48 кв. м. Можно говорить, что планировки стали более эргономичными. Действительно, многие девелоперы стали более тщательно относиться к созданию продукта и стремятся к тому, чтобы каждый метр приносил жильцу пользу. Можно говорить о смене потребительских предпочтений.

Молодые горожане перестают готовить дома, больше пользуются общепитом и, как следствие, не нуждаются в больших кухнях. Атомизация общества все чаще приводит к тому, что люди живут без семьи, в одиночку. Но главная причина того, что россияне вдруг полюбили жить компактно, очевидно лежит в сфере экономики. Упавшие доходы не позволяют покупать даже такие квартиры, как пять лет назад.

Второй тренд — появление и расцвет сегмента небольших студий — квартир, состоящих только из объединенных кухонной и жилой зон. «Пять лет назад апартаменты площадью меньше 25 квадратных метров были представлены в четырех проектах, причем квартир такой площади не было. Количество лотов в продаже составляло на тот момент порядка 260. Сегодня на рынке экспонируется 1120 квартир и апартаментов в 45 проектах», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Данные аналитической платформы bnMAP.pro уточняют, что две трети проектов с небольшими студиями приходится на жилье, оставшееся, — апартаменты.

По данным компании «Метриум», средняя стоимость столичной студии составляет сегодня 5,4 млн рублей. Удельный вес студий на рынке за последние четыре года вырос почти в полтора раза — с 4,5 до 7%. Однако говорить, что будущее в Москве за студиями, некорректно. «Студии стали хитом рынка в 2014-2016 годах. Резко уменьшив площадь квартиры, девелоперам удалось кардинально сократить стоимость покупки. Это предложение хорошо соответствовало снизившимся доходам населения. Но те застройщики, которые на волне успеха первых проектов со студиями запроектировали в своих комплексах их слишком много, просчитались, — говорит независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. — Рынок быстро ими „наелся“. Все-таки на студии довольно ограниченный спрос».

«Рынок студий не будет расти в геометрической прогрессии, — соглашается председатель совета директоров компании „БЕСТ-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Девелоперы сейчас пытаются прощупать спрос на микро-лоты. Велика вероятность, что спрос этот довольно ограничен, так как покупатель все-таки ориентирован на комфортное жилье. А комфорт во многом определяется именно площадью квартиры». Ограниченность спроса на студии в Москве также объясняется более высокими доходами населения. Однако в регионах все иначе: там студий строится намного больше. В ряде регионов (Республике Коми, Санкт-Петербурге, Ленинградской области) на студии приходится более 16% рынка новостроек.

Атака на малогабаритки

Первым из чиновников темой малогабаритных квартир попытался заняться губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко. Еще год назад он решительно предложил запретить строительство небольших студий. «Я не хочу, чтобы наше население жило в квартирах-студиях. Это же не квартиры, а пеналы или шкафы-купе», — высказался губернатор.

На то, чтобы реализовать на практике свой замысел, губернатору понадобился год. В декабре он подписал постановление, вносящее изменения в порядок подготовки документации по планировке территории. Маленькие студии все-таки подпали под запрет: минимальная площадь квартир в многоквартирном доме должна составлять 24 кв. м. По новым правилам нормируется и количество квартир площадью меньше 30 кв. м: их может быть не более 40% от общего числа квартир в доме.

Главный аргумент губернатора против маленьких студий — экономический. «Благодаря им у нас вечные проблемы со стоянками, садами, поликлиниками. Мы сжимаем жилье и увеличиваем нагрузку. По факту в студию заселяется не один человек, а два, три или даже целая семья. Застройщикам выгодно строить студии, они быстро продаются. Но для нас это несет большую нагрузку, потому что мы строим социальные объекты исходя не из метража, а из потребностей. Чем больше квартир-студий, тем больше нагрузка на бюджет», — объясняет Александр Дрозденко.

Логику губернатора можно понять. В 2018 году Ленинградская область была одним из лидеров по строительству жилья в стране. Было возведено всего на 25% меньше, чем в Москве, при несопоставимых размерах агломераций и платежеспособного спроса. Высокие темпы строительства в Ленинградской области сочетаются с огромным отставанием по строительству транспортной и социальной инфраструктур — бюджет области не тянет столь масштабную стройку.

Прилегающие к Санкт-Петербургу районы области — один из лидеров по строительству студий в стране. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в прошлом году доля студий в общем объеме предложения составляла около 28%. Например, в проектах застройщика «Петрострой» квартиры площадью до 23 кв. м занимают 40% предложения. Девелоперы Ленобласти пугают, что новые правила окажут сильное негативное влияние на спрос на жилье. «Студии покупают молодые семьи и родители для детей студентов. Для многих это единственный шанс обзавестись жильем. Сейчас небольшую студию в новостройке можно купить за 1,6-1,9 миллиона рублей. После запрета студий минимальная стоимость покупки вырастет на 400-500 тысяч рублей. Для людей это очень существенное подорожание», — говорит питерский застройщик.

Впрочем, пока паники у застройщиков нет: новые правила касаются планирования новых территорий. У девелоперов достаточно площадок, где они могут вести стройку по-старому. Новые правила если и скажутся на рынке, то через полтора-два года.

Коммуналки из студий серого рынка

Тренд миниатюризации жилья затронул и вторичный рынок. «Все чаще в трех или четырехкомнатных квартирах каждая комната перестраивается в отдельную студию. В каждую комнату проводятся коммуникации, выгораживается крошечный санузел и устанавливается мини-кухня, — говорит частный риелтор. — В итоге вместо одной большой квартиры получается несколько студий площадью до 20 квадратных метров».

У таких студий есть несколько минусов. Во-первых, жилищная инспекция будет явно не рада такой перепланировке квартиры. Зарегистрировать ее не удастся, потому «мокрые» зоны появляются над жилыми помещениями соседей снизу, что запрещено законом. Во-вторых, риелторы часто убеждают покупателей, что каждую новую студию они смогут перерегистрировать в самостоятельную квартиру. Однако на практике доверчивые покупатели оказываются не владельцами отдельной студии, а покупателем доли в большой квартире. В-третьих, владельцы квазистудий будут вынуждены вести общий коммунальный быт: платить за общее электричество, воду, убирать места общего пользования и так далее.

Для части покупателей минусы схемы компенсируются ее достоинствами. Такие 15-метровые студии в Москве продаются по цене порядка трех миллионов рублей, то есть всего чуть дороже, чем обычная комната. Но сдавать в аренду такую студию в разы прибыльнее, чем просто квартиру. Посуточная аренда даже в окраинной части Москвы может доходить до 2000-2500 рублей, то есть даже при годовой загрузке 50% доходность получается выше 10% годовых.

Подобные схемы распространены и на загородном рынке. На землях с назначением «индивидуальное жилищное строительство» еще недавно активно возводились трех или четырехэтажные дома, состоящие из студий. Студии распродавались в розницу, покупатели приобретали долю в жилом здании. По такой схеме в Подмосковье построены сотни зданий, но популярность таких проектов резко пошла на убыль после того, как показательно был снесен один из таких многоквартирных коттеджей.

Несколько лет назад появилась и схема перестройки существующих коттеджей в конгломерат малогабаритных студий. Инициаторы проекта искали большой неотделанный коттедж недалеко от железнодорожной станции, благо в Подмосковье предложение домов многократно превышает спрос. Дом дробили на малогабаритные студии и затем искали покупателей. Набрав пул покупателей на студии, весь коттедж выкупался в складчину у хозяина. По такой схеме была перестроена как минимум сотня домов, но достоверной статистики по этому серому рынку нет.

На пути к капсульному жилью

Маленькие студии, естественно, не российское изобретение. Квартиры площадью 12-18 «квадратов» нередко можно встретить в Париже и Лондоне, Шанхае и Нью-Йорке. Тренд миниатюризации жилья, связанный с падением доходов населения и ростом неравенства, характерен для многих мегаполисов мира. Однако в российских условиях эти тренды имеют существенное отличие.

Во-первых, в других странах маленькие квартиры обычно расположены в центре города. Там небольшой размер квартиры компенсируется разнообразными «прелестями» местоположения.

При удалении от центра размер квартир увеличивается. В центре неисторических городов обычно высокая этажность и плотность застройки — это связано с высокой стоимостью земли. В России высокоплотное и высотное жилье активно строится не в центре, а на периферии, там же весьма велик и процент микроквартир.

Во-вторых, европейская традиция пытается компенсировать небольшие площади квартир высоким качеством городской среды, транспортной доступностью и разнообразием общественных сервисов. Российские маленькие квартиры лишены этой компенсации. Во многом из-за крайне низких государственных инвестиций в развитие городов.

В-третьих, в России государство активно развивает лишь один инструмент решения жилищного вопроса — ипотеку.

Да и та очень дорога. О развитии арендного жилья, стройсберкассах, некоммерческих жилищных ассоциациях и других механизмах многие годы идут лишь разговоры. Ограниченность государственной жилищной политики толкает потребителей покупать очень спорный продукт, маленькие квартиры на периферии, потому что нет альтернатив.

Тренд на развитие микроквартир поднимает еще два важных пласта вопросов. Первый: несогласованность жилищной и демографической политики. Отсутствие жилья — одна из главных причин того, что молодые семьи не заводят детей. Но массовое строительство маленьких студий и однокомнатных квартир не решает этого вопроса. Российским семьям нужны многокомнатные квартиры, но их не строят, так как у населения не хватит на них денег. Второе: вопрос качества жилья.

В прошлом году были ослаблены правила инсоляции квартир. Можно пойти и дальше — полностью их отменить и начать строить дешевое жилье, как сто пятьдесят лет назад: окна в окна, на расстоянии нескольких метров. Можно пойти этим опасным путем и еще дальше — отменить другие санитарные нормы и разрешить строить без окон вовсе. В конце концов, мы можем прийти к огромным вентилируемым ангарам, нарезанным на крошечные комнатки без окон площадью 5-10 «квадратов». Что-то типа капсульных отелей. И понятно, что при нынешней ситуации с жильем в Москве и на такое квазижилье при определенных ценах найдется покупатель. Но как далеко можно опускать планку качества жилья, двигаясь навстречу низким доходам населения? Где предел уменьшения и упрощения?

Автор: Щукин Алексей