На полпути к дефициту

Этим летом на рынке элитной загородной недвижимости объем проведенных сделок увеличился примерно вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Обрадованные возросшим покупательским спросом, но наученные горьким опытом прошлых лет девелоперы вместо того, чтобы поднимать цены, продолжали все лето давать скидки и объявлять новые акции для привлечения клиентов. В результате вердикт экспертов остался прежним: в дорогостоящих сегментах по-прежнему наблюдается стагнация.

Гонения за три моря

Санкции, объявленные США и европейскими странами в отношении ряда высокопоставленных россиян, похоже, серьезно подорвали уверенность большинства покупателей с большими бюджетами в целесообразности дальнейших приобретений на Западе. Их можно понять: вот так подпишешь договор о купле-продаже виллы, перечислишь всю сумму на счет нотариуса, а на следующее утро твое имя значится в новых санкционных списках.

"У россиян, которые вкладывались в зарубежную недвижимость, появилось желание вернуть деньги домой, ведь, по сути, их больше возвращать некуда",- считает Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости Tweed. При этом набор инструментов для сохранения капитала сузился как за рубежом, так и на родине. Доверие к банковской сфере утрачено, что будет с валютой - не понятно, рассуждает далее эксперт.

Но санкции и война в соседнем государстве - это только половина причин, подталкивающих вкладывать в дорогостоящие загородные объекты. Как известно, большая часть граждан получает и держит свои доходы в рублях. На фоне текущего банковского кризиса, валютной лихорадки и того обстоятельства, что механизмы вывода средств на зарубежные счета существенно усложнились, увеличился поток так называемых целевых клиентов, готовых к быстрому принятию решения о покупке загородного дома. Многие из них долго откладывали это решение, а теперь опасаются потерять свои накопления, и поэтому сделки в летний период заключались довольно быстро, рассказывают специалисты. Особенно заметно это стало в августе.

Опять $10 млн

Альтернативу зарубежным покупкам долго искать не пришлось: в преддверии возможной длительной изоляции высокобюджетные покупатели обратили внимание на рынок элитной загородной недвижимости. "Оживление началось еще в июне, в июле-августе тренд сохранился",- рассказывает господин Артемьев. В отличие от прошлых периодов, когда средняя цена домовладения неуклонно снижалась, этим летом на Рублево-Успенском направлении были замечены сделки в районе $10 млн и выше. Активные продажи шли в проектах "Барвиха XXI", "Жуковка XXI", "Любушкин хутор" (Evergreen), "Раздоры-2", "Николино".

К мнению коллеги присоединяется Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании "Метриум": "Высоколиквидные коттеджные поселки элитного класса, хорошо известные публике, в весенне-летний период показали стабильные темпы реализации. В некоторых поселках девелоперам за эти полгода даже удалось выполнить годовой план продаж". Эксперт добавляет, что в этих наиболее успешных проектах застройщики даже поднимали цены, как правило, на 3-5%.

В других проектах, где спрос был не настолько высоким, всеми силами стремились довести его до уровня удачливых конкурентов и предоставляли внушительные скидки.

Анна Ибатуллина, руководитель департамента загородной недвижимости "Ника Эстейт", утверждает, что дисконты как от застройщиков, так и от продавцов на вторичном рынке составляли до 20%. "Даже в августе, когда в столичном регионе в самом разгаре сезон отпусков, уровень заключенных сделок был высок",- свидетельствует эксперт. В тех же проектах, где продавцы предпочитали не снижать цен, в период колебания курса рубля свою выгоду нашли те клиенты, у которых были денежные накопления в валюте.

Прямо с выставки

Интересно, что продажи высокобюджетных загородных домов поднялись этим летом не только вблизи Москвы, но и в отдаленных локациях. В курортной зоне "Большое Завидово", расположенной в 100 км от Москвы по Ленинградскому шоссе, в этом сезоне отмечен всплеск продаж дорогих домовладений.

"Мы в свое время построили центральную улицу коттеджей, чтобы показать будущим жителям не картинки, а настоящие дома,- рассказывает Дмитрий Окороков, президент компании "Завидоводевелопмент", застраивающей эти земли.- Несколько лет эта улица пребывала в роли выставки, а сейчас практически полностью продана. А в конце весны у нас купили даже наш офис, который был расположен в одном из самых дорогих коттеджей".

В целом за полугодие, по словам Алсу Хамидуллиной, руководителя департамента загородной недвижимости Contact Real Estate, было продано 180 объектов, из которых 122 - коттеджи и участки с подрядом, общая площадь которых составила 63 427 кв. м, а общая сумма вложений - $266,415 млн.

Сдвинулись с мертвой точки продажи даже тех объектов, которые не строились с 2008 года, рассказывает Алексей Артемьев. Причем в наиболее популярных коттеджных поселках предложение уменьшилось на 20-30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. "Думаю, элитный рынок находится на полпути к состоянию дефицита",- резюмирует эксперт.

Мир и деньги

Однако оживление рынка и увеличение клиентского потока пока не привели рынок к положительной динамике. Отдельные успешные проекты не в счет в силу своей немногочисленности. "Фактически цены не меняются уже больше года",- констатирует Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty.

По наблюдениям специалистов компании, в отношении цен предложения этим летом сложилась парадоксальная ситуация. "Откровенно демпинговые интересные предложения не уходили с рынка мгновенно, как раньше",- делится наблюдениями госпожа Панова.

Создается впечатление, что для покупателей сегодня цена не является главным мотивационным стимулом. Решающий фактор при покупке - спокойная геополитическая и экономическая обстановка либо явная необходимость избавиться от имеющихся денежных средств в обмен на объект недвижимого имущества, добавляет эксперт.

Слишком много хорошего

Прогнозы, которые дают эксперты на осень, далеки от негативных. Илья Менжунов считает, что активность покупателей сохранится на высоком уровне. "Это видно по обращениям клиентов в сентябре: количество запросов уже значительно превысило показатели прошлого года",- замечает эксперт.

С ним согласна Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОПИН: "Осень, вероятно, продолжит летний сезон на загородном рынке и сохранит активность как покупателей, так и продавцов". Цены вряд ли будут меняться, добавляет Евгения Панова, поскольку рынок достиг дна, ниже которого теряется всякая доходность для застройщика, с одной стороны, а выше которого, с другой, сложно что-то продать в связи с колоссальной конкуренцией объектов на рынке (перепроизводство недвижимости).

В "Метриум" ожидают, что в среднесрочной перспективе средний бюджет сделки в элитном сегменте увеличится с $1-2 млн до $2,5-4 млн. Видимо, далеко не все дома-рекордсмены высшего ценового сегмента проданы, а значит, запас прочности у элитного рынка еще есть и путь к дефициту предложения будет долгим.

Марта Савенко