На асфальте: Спрос весь вышел

Резкую смену трендов пережил рынок вторичного жилья Подмосковья в первые четыре месяца 2014 г.

Сначала — всплеск спроса на жилье при уменьшении предложения, это продолжалось фактически весь I квартал. Затем — заметный спад интереса покупателей, уменьшение количества сделок и рост предложения уже в апреле.

Повышение покупательской активности — главная тенденция первых месяцев 2014 г. на вторичном рынке вокруг столицы. От былого застоя не осталось и следа, вспоминает Сергей Власенко, президент корпорации риэлторов «Мегаполис-сервис». Покупатели активизировались, количество сделок росло ежемесячно, объем предложения с февраля начал сокращаться (минус 7,5% за март). Но уже в апреле наметился противоположный тренд — число сделок уменьшилось на 9,5%, а количество внесенных авансов — на 19,5%. Впервые с начала года предложение выросло на 8%, новинок было на 13% больше, чем в марте, говорит Власенко.

По данным аналитического центра «Инком-недвижимости», к концу I квартала 2014 г. на вторичном рынке Подмосковья предлагалось 105 392 объекта.

С начала года покупателей подстегивали экономическая и политическая нестабильность в России и на ее границах, стремительное падение курса рубля относительно доллара и евро. Продавцы, снимающие объекты с продажи или откладывающие сделки до более спокойных времен, усиливали напряженность. В таких нервных условиях активность проявляли не только те, кому квартира нужна была «для себя», но и «невольные инвесторы» — люди, имеющие на руках или на счетах в банках свободные средства, рассказывает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум». Например, по подсчетам адвоката Олега Сухова, почти половина заключенных в I квартале сделок была профинансирована снятыми с банковских депозитов средствами. А общий объем «сберегательных» квартирных инвестиций составил около 200-250 млрд руб. На вторичном рынке было заключено около 100 000 сделок, из них менее 15% — в Москве, говорится в распространенном от его имени пресс-релизе.

Также в течение I квартала 2014 г. на рынке вторичного жилья области, по данным «Мегаполис-сервиса», стабильно снижалась доля ипотечных сделок. В марте эта тенденция закрепилась: на покупки в кредит пришлось 30,9% против 34,2% в феврале. В апреле доля ипотечных сделок достигла исторического минимума с начала года — 28,3%.

И современное, и ветхое

По данным компании «Пересвет-инвест», в I квартале 2014 г. структура предложения на вторичном рынке Московской области выглядела следующим образом: 37,6% — панельные дома, 33,9% — кирпичные, монолитных — 28,5%. В Москве монолит постепенно забирает долю у панели (45% предложения в столице — это жилье в панельных домах, 26% — в монолитных), и в дальнейшем эта тенденция будет усиливаться. В Подмосковье такого не произойдет, считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-недвижимость». «В области по-прежнему преобладает панельное домостроение, и разговоры о его запрете хоть и вызывают большой резонанс, но вряд ли грозят серьезными последствиями, ведь обсуждается прекращение возведения лишь устаревших типовых серий».

Вторичный рынок пополняется быстрее в тех городах, где ведется активное жилищное строительство. Татьяна Бердяева, начальник отдела «НДВ-недвижимости», в качестве примера привела Реутов, где многие местные жители выставили на продажу старые квартиры в расчете на переезд в новые дома.

Одновременно поступление более качественного жилья на вторичный рынок области обеспечивают и вчерашние новостройки, введенные в эксплуатацию, говорит Ксения Гришковец, маркетолог «Пересвет-инвеста». Например, в Люберцах в районе «Красная горка» большинство корпусов уже построено, также введены в эксплуатацию новые дома в микрорайоне «Октябрьские проезды». В Подольске сдана часть корпусов в ЖК «Подольские просторы», в Балашихе построен ЖК «Лесной городок», в Одинцове — отдельные корпуса в крупном проекте ЖК «Гусарская баллада». На рынок попадают как инвестиционные квартиры, изначально приобретенные для перепродажи, так и те, которые люди продают по необходимости и другим причинам, объясняет Анна Соколова.

По данным «Бест-новостроя», в Котельниках предложение на вторичном рынке в основном состоит из экс-новостроек — панельных и монолитно-кирпичных домов в микрорайонах Белая Дача, Опытное поле, Ковровый. Бюджет на покупку 1-комнатной квартиры в этих районах в среднем 5,66 млн руб., 2-комнатной — 7,37 млн руб., 3-комнатной — 9,86 млн руб.

На сегодняшний день максимальное количество вторичных объектов, подсчитали в компании «Миэль — сеть офисов недвижимости», представлено в Балашихе. На 2-м месте — Подольск. Чуть уступают Подольску Химки. На 4-м месте — Красногорск. Замыкает пятерку лидеров по объему предложения Одинцово. В предложении в этих городах квартиры как в домах старого фонда, так и в современных, говорит Алексей Шленов, исполнительный директор компании.

Аналитики «Инкома» на 1-е место ставят Подольск (8493 объекта в предложении), а Балашиху (7339 объектов) — на 2-е. Далее также следуют Химки, Красногорск и Одинцово (4700, 4471 и 4237 объектов соответственно). Меньше всего квартир на продажу в Серпухове (1031) и Климовске (1055). Переход объектов с первички на вторичку — процесс инертный и пока никаких взрывов предложения в связи с этим в данных городах нет, комментирует Дмитрий Таганов. Низкие показатели дальних городов он объясняет тем, что чем дальше город, тем активнее там действуют местные агентства недвижимости, которые не поставляют данные в центральные базы.

Что востребовано

С декабря прошлого года по март нынешнего покупательский спрос, по данным «Инкома», вырос на треть по сравнению с показателями годом ранее. Наибольший интерес у покупателей вызывает недвижимость городов, близко расположенных к Москве, с неплохой транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, перечисляет Татьяна Бердяева. Далее идут крупные города на удалении до 20 км от Москвы, откуда в столицу можно добраться на скоростных электричках.

Однако в структуре спроса с начала года отмечен сдвиг в сторону дешевых вариантов. По итогам продаж в марте в «Мегаполис-сервисе» отмечают наибольший спрос на улучшенные 1-комнатные квартиры (23,8% сделок). Одновременно был зафиксирован и рост продаж 1-комнатных хрущевок. Квартиры в устаревших домах стали вторыми по объему продаж и за I квартал 2014 г. увеличили свою долю на 5% (20,5% сделок). Фавориты последних полутора лет — двушки с улучшенной планировкой — сдали позиции. По итогам I квартала количество сделок по таким квартирам сократилось на 10% до 19,1%. Еще меньше было куплено 3-комнатных квартир: 15,8% пришлось на жилье с улучшенными планировками и всего 6,6% — на хоромы в хрущевках.

В апреле ситуация немного изменилась, хотя 1-комнатные квартиры улучшенной планировки удержались на 1-м месте, лишь на 1% снизив свой показатель (22,8% от всех сделок). 1-комнатные хрущевки в апреле уже потеряли почти 5% и вернулись на прежний уровень сделок (14-16% ежемесячно). А 2-комнатные улучшенные квартиры прибавили 3% к продажам по сравнению с мартом и заняли 2-е место.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-новострой», не советует вкладывать деньги в старый фонд — хрущевки, брежневки, блочные дома, «хотя такие квартиры могут показаться привлекательными за счет меньшего бюджета покупки». Но цены на них вряд ли будут расти в будущем.

Проверенная аудитория

Круг покупателей, по мнению Алексея Шленова, не меняется на протяжении нескольких лет: примерно 50% приходится на жителей области, около 15% — это москвичи, переезжающие в область, и 35% — покупатели из других регионов России. Это люди среднего или чуть ниже среднего достатка, добавляет Дмитрий Таганов.

Самое большое количество «обменов» московских объектов на жилье в Подмосковье происходит при разъездах семей, уточняет Шленов. Бывают ситуации, когда из одной квартиры хотят разъехаться, например, три семьи, а привлечение ипотечного кредита по тем или иным причинам невозможно. Зачастую переезд в область становится единственным решением.

Цена и география

По данным «Миэля», 1 кв. м в зоне ближнего Подмосковья стоит в среднем 100 005 руб., в среднем Подмосковье — 72 940 руб., в дальнем — 48 640 руб. В «Пересвет-инвесте» вычислили, основываясь на базе предложений Winner, средний показатель цены — $2407, или 85 451 руб., за 1 кв. м.

В ближнем Подмосковье самые недорогие объекты (данные «Миэля») предлагаются в городах Щелково (74 990 руб. за 1 кв. м), Подольск (85 970 руб. за 1 кв. м), Балашиха (90 410 руб. за 1 кв. м), Железнодорожный (90 510 руб. за 1 кв. м), Королев (99 280 руб. за 1 кв. м). Самые дорогие варианты — в Реутове (129 440 руб. за 1 кв. м), Мытищах (112 010 руб. за 1 кв. м), Химках (111 090 руб. за 1 кв. м), Одинцове (110 560 руб. за 1 кв. м), Люберцах (109 640 руб. за 1 кв. м) Чем активнее в городе строят, тем дороже жилье на вторичном рынке. По данным «Пересвет-инвеста», за I квартал 2014 г. в сравнении с данными IV квартала 2013 г. 1 кв. м в городах — спутниках Москвы прибавил в цене 2,6%, в городах ближнего Подмосковья — подорожал на 1,9%, в населенных пунктах, расположенных в зоне удаленности 16-30 км, — на 3,5%, на расстоянии 31-60 км от МКАД — на 1,6%, а в самом дальнем Подмосковье цены выросли на 2,3%.

Хотя на карте области есть города-исключения. В числе лидеров по росту цен за март Сергей Власенко назвал Раменское, Рошаль и Чехов, где цены выросли почти на 4%. Цена предложения снизилась в Щелкове (-2,34%), Павловском Посаде (-2,18%) и Воскресенске (-1,3%). По итогам апреля в лидеры роста цен вышло Лыткарино, где цены выросли на 4,52%, 2-е место — у Фрязина (+3,42%), а 3-е — у Дмитрова (+3,33%). Рост цены во всех городах связан с вымыванием более дешевого предложения: люди покупали то, на что хватало денег. Лидер по падению цен — Шатура: минус 4,44%. В Шатуре из базы ушли дорогие объекты, которые долго не продавались, но на волне растущего спроса были проданы и они, объясняет Власенко.

Наиболее ликвидными и дорогими городами ближней зоны Подмосковья в «Миэле» называют города Красногорск, Одинцово, Химки. Реутову добавило очков строительство метро.

Людмила Владимирова