Москву покрывают леса

Региональные застройщики потянулись в центр за спросом

Два крупных региона страны по объему строительства - Москва и Подмосковье - по итогам первого квартала этого года показали противоположные результаты. В столице объем таких работ вырос на 15,2%, до 330 млрд руб., в том числе за счет строительства транспортных объектов, а в области, напротив, сократился примерно на такую же величину. Оживление на московском рынке способствовало притоку в город региональных застройщиков, на долю которых приходится уже 10% объема будущих проектов.

В январе - марте 2023 года объем строительных работ в Москве в сопоставимых ценах вырос на 15,2%, до 330 млрд руб., подсчитали в Sherpa Group. Это почти в два раза выше среднего уровня по всей России, где показатель вырос на 8,8%, до 2,26 трлн руб. Такая динамика в Москве связана с реализацией крупных проектов в транспортной инфраструктуре, поясняет гендиректор Sherpa Group Александра Галактионова.

Впрочем, оживление началось ив сегменте жилищного строительства. По данным "Наш.Дом.РФ", в январе - марте 2023 года в городе завершилось строительство 1,96 млн кв. м жилья, что на 25% больше год к году.

Складывающаяся ситуация привлекает на столичный рынок региональных игроков, на долю которых, по подсчетам гендиректора "НДВ Супермаркет недвижимости" Наталии Кузнецовой, приходится 10% от 232 проектов, реализация которых может начаться в ближайшие два года. То есть речь идет о площадках, на которые получена от властей города разрешительная документация. Ранее на долю девелоперов из регионов приходилось 3% проектов в Москве. "Несколько лет назад такие компании можно было пересчитать по пальцам одной руки, а сейчас их список расширился", - говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Управляющий директор "Метриума" Руслан Сырцов добавляет, что сейчас в Москве суммарно работают 14 региональных застройщиков компаний. Коммерческий директор "Неометрии" Ольга Нарт называет важным аргументом региональных застройщиков для выхода в Москву большой объем спроса.

По подсчетам вице-президента GloraX Александра Андрианова, рентабельность девелоперских проектов в Москве сейчас составляет 15-20%, а в регионах - около 10%. Низкий уровень доходности региональных проектов осложняет получение проектного финансирования, добавляет он.

Исполнительный директор Glincom Иван Татаринов обращает внимание на то, что рынок жилищного строительства сейчас в целом не слишком привлекателен из-за сдержанной активности покупателей. Но в крупных городах ситуация традиционно сравнительно лучше, чем на небольших региональных рынках, замечает он.

Негативная динамика в регионах прослеживается и на примере Подмосковья: за первые три месяца этого года объем строительных работ здесь сократился на 15,6% год к году, до 123,5 млрд руб. Ввод жилья в регионе год к году снизился на 36%, почти до 3 млн кв. м. "Спрос на рынке Москвы и Подмосковья изменился в разной пропорции, не в пользу области", - констатирует исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

Однако Александра Галактионова не исключает, что новое строительство в Подмосковье будет ввестись за счет подписанных в предыдущие годы концессионных соглашений.

Кроме того, продолжает она, регион рассчитывает на вложения федерального бюджета в рамках национальных проектов.

Руслан Сырцов прогнозирует, что в будущем можно будет увидеть и другие попытки выхода региональных застройщиков на московский рынок: например, они могут принимать участие в аукционах в рамках проектов комплексного развития территорий. В то же время директор по консалтингу и развитию Key Capital Эвелина Ишметова отмечает, что региональным застройщикам может быть сложно работать в Москве без понимания того, как устроена система согласований. Иван Татаринов констатирует, что многие региональные застройщики начинают работать в Москве с покупки площадок, застройка которых уже согласована мэрией.

Но перспективы в целом всех девелоперов на московском рынке сильно зависят от дальнейшей рыночной конъюнктуры. Член московского регионального отделения "Деловой России" Алексей Хижняк рассчитывает на дальнейший рост объемов строительства в городе, несмотря на текущее падение покупательной способности населения. Наблюдаемое сейчас снижение продаж, по мнению эксперта, "носит краткосрочный характер и в ближайшем будущем динамика вновь станет позитивной". Впрочем, как замечает Владислав Преображенский, в целом экономическая активность в строительстве будет зависеть от стоимости кредитов, на которую напрямую влияет размер ключевой ставки Центробанка.

2,26 триллиона рублей составили объемы строительных работ в РФ в первом квартале 2023 года, по данным Росстата