Москва Новостройки Рекорд

В: Предложение новостроек в Москве достигло исторического максимума. В декабре на продажу было выставлено более 70 тысяч квартир и апартаментов. В старых границах столицы — около 52 тысяч, в Новой Москве — 18 тысяч. Данные предоставлены в компании «Метриум». Отмечается, что рекорд достигнут, потому что на рынок продолжают выходить проекты, реализация которых была отложена из-за пандемии. При этом девелоперы рассчитывали на высокий отложенный спрос после отмены ограничений, однако из-за начала спецоперации покупательская активность снизилась. В результате с прошлой весны объем предложений каждый месяц растет быстрее спроса. При этом самым пострадавшим в кризис стал сегмент элитных квартир, дороже 900 тысяч рублей за квадратный метр. Продажи такой недвижимости в прошлом году упали более чем вдвое. Впрочем, как считают эксперты, застройщики уже учли реалии и в этом году сократят запуск новых проектов. Приостановка или активные действия, какой сценарий для рынка недвижимости наиболее вероятен? Как себя будут вести застройщики и что делать инвесторам? Обсудим с Натальей Сазоновой, директором по развитию компании «Метриум». Наталья, я вас приветствую. Ну и все же, о каких последствиях для застройщиков может идти речь, увидим ли мы в ближайшем будущем сокращение числа компаний, возможно, ваш прогноз?

НАТАЛЬЯ САЗОНОВА, ДИРЕКТОР ПО РАЗВИТИЮ КОМПАНИИ «МЕТРИУМ»: Добрый день. Действительно этот год у нас был рекордным с точки зрения появления новых проектов на рынке, и также он был не очень приятным для нас реализаторов новостроек, потому что спрос действительно очень сократился на фоне событий, которые происходили и весной, и осенью прошлого года. Тем не менее цены на недвижимость устояли, в некоторых сегментах они подросли вплоть до 18% — это массовый класс. Ну где-то рост цен был только на уровне инфляции, например, в бизнес, премиум класс. Что делают застройщики в этом... в этой ситуации — застройщики становятся более умными и приспосабливаемыми к текущим реалиям рынка. Мы точно видим, что новые проекты, которые выходят в реализацию сегодня, сокращаются по средней площади квартир, причем это и уменьшение самой квартиры по площади за счет избавления от ненужных и запутанных, например, коридоров. Ну и изменение линейки квартир. То, что мы называем квартирографией, то есть в составе жилых комплексов появляются больше студий, однокомнатных вариантов и меньше четырехкомнатных, например, квартир. Таким образом, застройщики борются за бюджет покупки и находят своего покупателя.

В: Да но вот, кстати, по данным Росстата, с 2020 года такая тенденция наметилась, Россия стала страной малометражек. Но вот по поводу цен еще очень важный момент. Вы сказали, что изменений глобальных нет. И получается, для новостроек предложения выше спроса и ну в классическом, да, варианте эта ситуация должна играть на руку покупателю. Но почему не происходит глобального снижения цен? И, ну разве что если брать какие-то отдельные, да регионы, есть заметная истории. Но вот с чем связаны такие реалии нынешние и что будет дальше с ценами?

НАТАЛЬЯ САЗОНОВА, ДИРЕКТОР ПО РАЗВИТИЮ КОМПАНИИ «МЕТРИУМ»: То что цены на недвижимость не падают, это специфика конкретного рынка. В принципе, цены на недвижимость практически никогда напрямую не снижаются, мы риэлторы шутим, что это как с бензином: нефть дорожает — бензин дорожает, нефть дешевеет — бензин дорожает. Также и с новостройками. Это настолько устойчивый, стабильный актив. К нему всегда прибегают и простое население, и инвесторы в случае каких-то потрясений, поэтому цены на недвижимость остаются довольно стабильны. Но, однако вы очень правильно сказали, при росте предложений и сокращении спроса для покупателей наступают самые лакомые времена. И действительно, в конце 2022 года во многих новостройках были предложены программы стимулирования спроса и скидки на отдельные лоты доходили до 30%. Покупатель, который следит за рынком и действительно сейчас хочет решить жилищный вопрос, сегодня может найти предложение уникальное как по цене, так и по своим характеристикам, потому что благодаря тому, что на рынок вылилось сейчас много новых интересных проектов, они проработаны до мелочей, они очень интересны с точки зрения концепции. Сегодня приобрести квартиру в новостройке, наверное, это лучшее время, если вы действительно решаете свой жилищный вопрос.

В: Ну вот говорили сейчас о пострадавшем сегменте элитных квартир. Тут, конечно, интересна сторона продавца. Вот все-таки лучше переждать в надежде на светлое будущее или все же пробовать продавать тоже с серьезными дисконтами?

НАТАЛЬЯ САЗОНОВА, ДИРЕКТОР ПО РАЗВИТИЮ КОМПАНИИ «МЕТРИУМ»: Здесь следует определиться с продавцом, если это застройщик, который получил проектное финансирование в банке и должен обслуживать этот кредит, у которого есть определенные контрактные обязательства перед поставщиками материалов, у него, к сожалению, нет большого запаса для предоставления скидок. И в этой ситуации застройщик скорее подождет своего покупателя, чем сможет значительно изменить цену. Для продавца вторичной недвижимости, то есть, если вы продаете собственное жилье, следует, наверное, ситуацию рассматривать от личных предпочтений. Если вам нужна сделка сегодня, для того, чтобы найти своего покупателя, придется пойти на некоторые уступки либо срок экспозиции квартиры будет длительным до трех месяцев, до 4 месяцев. Покупателю придется ждать долго.

В: Наталья, что сейчас в целом происходит на рынке вторичной недвижимости? Какие здесь перспективы и тоже, что будет с ценами в ближайшем будущем, учитывая то, что происходит с новостройками?

НАТАЛЬЯ САЗОНОВА, ДИРЕКТОР ПО РАЗВИТИЮ КОМПАНИИ «МЕТРИУМ»: Наши коллеги, которые реализуют вторичную недвижимость, говорят, что спрос оживился. Если в конце года вот, начиная с октября, жаловались на то, что на 10 продавцов недвижимости приходится, дай бог, один покупатель, то сегодня мы видим сделки по вторичной недвижимости. Благодаря этим сделкам покупатель приходит и к нам на рынок первичного жилья. Здесь огромную роль продолжает играть ипотека. К сожалению, на вторичном рынке ставки финансирования по ипотеке выше, чем в первичном жилье, и поэтому покупателей чуть меньше приходит на вторичный рынок. Сегодня инструмент покупки жилья с помощью ипотеки самый распространенные. В некоторых сегментах, в массовом жилье в частности, количество сделок с ипотекой доходит до 90%, то есть каждый 9-й покупатель занимает деньги в банке для того, чтобы решить свой жилищный вопрос. И на рынок вторичного жилья негативно влияют высокие ставки по ипотеке.

В: Ну вот да, в этой связи конечно, кто не успел взять по льготной ипотеке, сейчас, по сути, находятся в таком режиме ожидания, но вот как вы говорите, может быть, есть смысл присмотреться к вторичному жилью. Ну вот еще тоже такой один важный момент, насколько сейчас сектор недвижимости может быть безопасным для инвесторов? Потому что раньше это была такой, такая безопасная гавань для людей, которые хотели бы вложить деньги или там переждать какой-то кризисный момент. Вот что скажете, сейчас стоит с точки зрения инвестиций рассматривать недвижимость?

НАТАЛЬЯ САЗОНОВА, ДИРЕКТОР ПО РАЗВИТИЮ КОМПАНИИ «МЕТРИУМ»: Инвестиции бывают разные. Если речь идет о сохранении средств, то недвижимость всегда стабильна. Если речь идет о том, чтобы заработать, к сожалению, то ценовое ралли, которое показывали 20 и 21 год, на рынке в ближайшее время не повторится. Поэтому для инвесторов, которые ищут быстрый выгоды или там скорого большого возврата инвестиций, ну сегодня это не тот момент. Сегодня это спокойная гавань просто для парковки своих активов.

В: Спасибо, говорили с Наталья Сазоновой, директором по развитию компании «Метриум».