Московские новостройки продолжают дорожать

Ноябрьский рост цен в московских новостройках можно было бы назвать статистическим, так как он измеряется в единицах процентов, если бы не ажиотажный спрос. В условиях роста продаж за год почти на 50% девелоперы повышают цены, чтобы регулировать объем реализации квартир в соответствии с этапом строительства. Застройщики готовятся к неопределенности будущего года, когда рынок начнет работать по новым правилам.

В «старых» границах Москвы средняя цена квадратного метра выросла на 1% и составила 200,7 тыс. руб., посчитали в ЦИАН. Цены упали всего в двух округах — Южном и Центральном. Снижение цены в ЮАО на 3,1% руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов объяснил тем, что в одном из крупнейших проектов округа покупателям давали 10-процентные скидки. В ЦАО падение составило 0,7% за счет вымывания квартир небольшой площади. Новую Москву эксперты по-прежнему оценивают отдельно. По словам Алексея Попова, здесь на протяжении второго полугодия цены растут ежемесячно. «На динамику влияет ценообразование в проектах крупнейших застройщиков», — поясняет он. На 8% выросли цены в проектах А101, на 3% повысили цены «Абсолют» и группа ПИК. В целом по территории к началу декабря средняя цена выросла на 4% по сравнению с ноябрем и составила 114,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Алексей Попов говорит, что по той же причине цены начали расти и в ближнем Подмосковье, несмотря на то что предложение увеличилось в 1,3 раза. «Подмосковные застройщики стали активнее индексировать цены после успешных продаж в октябре — тогда за месяц они выросли на 26%», — объясняет эксперт. В начале декабря квадратный метр в Подмосковье подорожал на 3%, до 94,3 тыс. руб.

Управляющий партнер агентства «Метриум» Мария Литинецкая говорит, что снижение ставок по ипотеке в первой половине текущего года настолько повысило активность покупателей (с привлечением кредита проходит 52% сделок в сегменте новостроек в Москве), что 2018 год может стать последним успешным с точки зрения продаж в этом десятилетии. По данным компании «Метриум», спрос на новостройки вырос на 47% (с января по сентябрь), а на жилье на вторичном рынке — на 25%.

Участники рынка сохраняют оптимизм в прогнозах на следующий год. Алексей Попов говорит, что в первой половине года рынок будут поддерживать тенденции второй половины уходящего 2018 года, — спрос сохранится, цены будут плавно расти. Во втором полугодии динамика изменится. Девелоперам придется более существенно повышать цены, они могут вырасти до 10-15% за год, а спрос может пропорционально упасть, не исключает Алексей Попов. Эти риски создает не только грядущее изменение механизма финансирования строительства жилья и продаж квартир в строящихся домах (реформа отраслевого закона № 214), но и рост ставок по ипотеке. «В следующем году базовые ставки банков могут достичь и даже превысить психологически важный уровень в 10% годовых. Рост спроса замедлится или остановится вообще», — считает госпожа Литинецкая.

Реформа федерального закона № 214 повлияет на объем предложения на рынке и цены. Из-за перехода к новой системе финансирования строительства в нынешнем году застройщики торопились получить разрешения на строительство по старым правилам — их выдали на 21 млн кв. м. «До 1 июля нужно начать реализацию этих проектов, чтобы создать запас проектов, которые можно продавать по старым правилам», — предупреждает Мария Литинецкая.

Екатерина Геращенко