Мэрия Москвы запретит строительство домов с малогабаритными квартирами

Московским квартирам добавят площадей

Такое решение позволит выполнить указ президента России об улучшении жилищных условий жителей страны

В Москве вводится фактический запрет на строительство домов с квартирами небольшой площади. Как следует из письма (адресаты в нем не указаны) Москомэкспертизы от 15 мая, с которым ознакомились «Ведомости», минимальные значения для жилых помещений, согласно действующим Строительным нормам и правилам (СНиП), сейчас составляют 28 кв. м для однокомнатной квартиры и 44 кв. м — для двухкомнатной. Кроме того, Жилищный кодекс России не признает жилыми помещениями студии, говорится в документе. В связи с этим в случае нарушения указанных требований ведомство при согласовании новых проектов будет выдавать отрицательное заключение, сказано там. В Москомэкспертизе на запрос «Ведомостей» не ответили, но подлинность письма подтвердил источник в мэрии Москвы. Кроме того, о его существовании знают два девелопера, строящих жилье в столице. По их словам, сама норма действует давно, только до сегодняшнего времени она была условной и фактически не выполнялась.

Само решение о запрете строительства домов с малогабаритными квартирами Москомэкспертиза в своем письме объясняет указом президента России Владимира Путина от 7 мая 2024 г., согласно которому к 2030 г. обеспеченность россиян жильем должна составлять не менее 33 кв. м на человека, а к 2036 г. — не менее 38 кв. м. По данным Росстата, в 2023 г. этот показатель находился на уровне 28,8 кв. м. Из письма Москомэкспертизы также следует, что действие новых правил не будет распространяться на объекты, в отношении которых по состоянию на 7 мая уже есть положительное заключение экспертизы или выдано разрешение на строительство.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты не ожидают в связи с новыми правилами существенного снижения спроса на жилье, но предупреждают о повышении средней стоимости квартир в среднесрочной перспективе. Пока же малогабаритных лотов в уже строящихся или одобренных проектах довольно много. По словам управляющего партнера Nikoliers Николая Казанского, по самым грубым оценкам, под критерии документа Москомэкспертизы подпадает порядка 1 млн кв. м жилой недвижимости в пределах старой Москвы, это более 37 000 лотов. Часть из них уже проданы, но нереализованными остаются еще около 700 000 кв. м.

В зависимости от объектов общая доля малогабаритных квартир в жилых комплексах Москвы составляет около 20%, говорит один из крупных московских девелоперов. Эту же цифру — правда, только в отношении лотов площадью менее 28 кв. м — приводит и Metrium. По данным этого агентства, малогабаритные квартиры такого формата сейчас есть в 77% строящихся домов комфорт-класса. В бизнес-классе их доля меньше: лоты площадью менее 28 кв. м составляют только 11,4% от всего предложения, они есть лишь в 64 из 128 комплексов. Элитное жилье новые правила не затронут. По словам топ-брокера агентства недвижимости Whitewill Екатерины Левиной, сейчас минимальная площадь студий в премиальных домах и так находится на уровне 28 кв. м, что соответствует заявленным нормам.

Запрет на малогабаритное жилье может привести к увеличению спроса на оставшиеся лоты, что повлечет за собой повышение цен на них, считает генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. Об этом же говорит директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина. По ее словам, в перспективе рынок ждет дефицит лотов маленькой площади, а цены на новостройки в итоге вырастут, поскольку разница в бюджете между жильем в 20 и 28 кв. м довольно существенная, учитывая, что стоимость 1 кв. м в таких лотах и так самая высокая. По данным Metrium, сейчас она составляет в среднем 421 000 руб. за «квадрат». Средняя же стоимость студий площадью до 28 кв. м в Москве находится на уровне 8,75 млн руб., а если брать только старые границы города — то 9,56 млн руб. При этом в целом для рынка жилой недвижимости Москвы уже несколько лет характерна тенденция снижения средней площади сделок, говорит Мамохина. Эту тенденцию подтверждает и Левина. По данным Level Group, по итогам 2023 г. этот показатель был на уровне 49 кв. м, уменьшившись за год на 3%.

Опрошенные «Ведомостями» участники рынка также отмечают, что новые правила на данный момент не затрагивают апартаменты, площадь которых никак не регулируется, а значит, для инвесторов и покупателей с небольшим бюджетом все равно будет достаточно предложений для приобретения недорогих лотов в Москве.

Российская столица при этом, по мнению экспертов, будет не единственным регионом, в котором ввели запрет на возведение домов с малогабаритными квартирами. Они ожидают, что такие меры будут действовать и в Санкт-Петербурге, а также в Московской и Ленинградской областях. Губернатор последней Александр Дрозденко уже дал соответствующее поручение, в итоге минимальная норма будет повышена с 24 до 28 кв. м.