Мэрия Москвы не знает, по какому пути пойдет развитие присоединенных территорий

12.11.2012, РБК daily

Столичные власти заговорили о том, что перспективы проекта «Большая Москва» становятся все более туманными. Успех его реализации в мэрии связывали с переездом за МКАД федеральных чиновников. Но их явное нежелание покидать тесные министерства в пределах Садового кольца лишает новые территории центра притяжения деловой активности, призванного избавить старый город от пробок и перенаселенности.

Вельможный город

«Не знаю!» — таков был лаконичный ответ одного из заместителей мэра столицы на вопрос о будущем проекта правительственного центра на новых территориях и перспективах развития Большой Москвы. Этот проект стартовал полтора года назад с подачи экс-президента России Дмитрия Медведева, предложившего освободить столицу от чиновников и создать новый федеральный центр за пределами МКАД. Построить «вельможный город» планировалось в районе племсовхоза «Коммунарка» на землях, принадлежащих совладельцу «Русагро» Вадиму Мошковичу. Новый правительственный кластер должен был стать магнитом для крупного и среднего бизнеса, который вдохнул бы новую жизнь в бывшие подмосковные земли. По словам руководителя столичного стройкомплекса Марата Хуснуллина, только в ближнем поясе присоединенных территорий планируется создать до 1 млн рабочих мест.

«Появление такого количества чиновников, на наш взгляд, должно вызвать всплеск интереса со стороны частных инвесторов. Понятно, что такое сосредоточение властных органов будет вызывать большую потребность в поездках туда, соответствующей транспортной инфраструктуре, инфраструктуре обслуживания, офисных помещениях, сервисах, жилье, наконец. На наш взгляд, это создаст серьезный центр притяжения, в том числе для частных инвестиций», — рассказывал летом РБК заместитель мэра по вопросам экономики Андрей Шаронов (см. РБК daily от 02.08.12).

Без частных инвестиций Большую Москву не построишь, уверены участники международного конкурса на разработку концепции развития московской агломерации. Бюджет этого проекта, по оценке французской Antoine Grumbach et Associes, составляет 7,5 трлн руб. Около 872 млрд руб., правда без учета затрат на жилую и транспортную инфраструктуру, насчитали специалисты архитектурно-дизайнерской мастерской Андрея Чернихова. Присоединение новых территорий на юго-западе станет вызовом для столицы, «резко увеличив дефицит финансовых ресурсов на реконструкцию изношенной инфраструктуры и город­ской среды в традиционных административных границах», уверены разработчики стратегии социально-экономического развития Москвы до 2025 года.

Стимулируя бизнес идти за МКАД в пределы нового федерального центра, правительство Москвы еще до официального расширения столицы начало рисовать грандиозные планы и закачивать бюджетные средства в инфраструктуру присоединяемых земель. Так, в конце 2011 года стройкомплекс приступил к реконструкции Варшавского и Каширского шоссе, которые наряду с Калужским шоссе станут основными транспортными коридорами присоединяемых территорий. Совокупная стоимость строительных работ на двух этих хордах составляет 19,3 млрд руб.

Москва уже финансирует продление Сокольнической ветки метро, которая также выходит на присоединенные территории. Сейчас строители заняты сооружением перегона от станции Юго-Западная до Тропарево -Никулино затем ветка будет продлена до Румянцево и далее до Саларьево. В генплане, утвержденном в 2009 году, строительство метро до Румянцево предусматривалось в 2025 году, а Саларьево не фигурировало вовсе, поскольку до сих пор этот населенный пункт — деревня со 187 жителями. Ради этих станций горадминистрации пришлось пожертвовать строительством метро в Солнцево, 106 тыс. жителей которого ожидают прихода подземки не один десяток лет. Предусматривается, что и у Румянцево, и у Саларьево будут построены крупные транспортно-пересадочные узлы для подвоза жителей со всех концов Новой Москвы.

Программа транспортного развития этих территорий оценивается экспертами в 600 млрд руб. Она предусматривает также расширение до десяти полос Калужского шоссе с устройством дополнительных развязок, строительство в зоне от МКАД до ЦКАД трех поперечных связок, в том числе дороги Солнцево — Видное — Бутово и магистрали между аэропортами Внуково — Остафьево — Домодедово, создание линии скоростного трамвая и двух веток метро до Румянцево и Коммунарки. Между тем на все дорожно-транспортное строитель­ство в Москве в течение ближайших пяти лет планируется выделять не более 200 млрд руб. ежегодно.

Девелоперская активность

Грандиозную инфраструктурную стройку бизнес воспринял как подтверждение намерений федеральных властей покинуть пределы Садового кольца. Чтобы попасть в новую струю, девелоперы на ходу паковали портфели проектов и расширяли земельный банк в юго-западном направлении. За шесть месяцев переходного периода в момент передачи Москве 148 тыс. га юго-западных территорий Подмосковья были сняты все административные барьеры: местные чиновники «всем все раздали — проекты планировок, разрешения на строительство», констатирует Марат Хуснуллин. По его словам, в Новой Москве сегодня возводится 15,6 млн кв. м недвижимости, тогда как в пределах МКАД выданы разрешения на строительство 32 млн кв. м.

Наибольшая девелоперская активность наблюдается в непосредственной близости от Коммунарки. Так, на участ­ке между МКАД, Калужским и Киев­ским шоссе и деревней Мамыри одобрены проекты на 7 млн кв. м, из них 3 млн кв. м уже строится, отмечает г-н Хуснуллин. Сегодня, по данным Penny Lane Realty, в Новой Москве запущено около 50 проектов жилой недвижимости, которая доминирует на карте новостроек присоединенных земель. И сосредоточена она в пределах 15 км от МКАД, добавляет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. «Жилья на новых территориях уже достаточно строится — нам нужны новые рабочие места», — говорит Марат Хуснуллин.

Из-за неопределенности вектора развития юго-западных территорий спрос на коммерческую недвижимость здесь минимален, что влечет за собой ограниченность соответствующих проектов, объясняет региональный директор по исследованиям и аналитике рынка компании Knight Frank Ольга Ясько. Спрос на офисы в Новой Москве пока неочевиден, говорит партнер S.A. Ricci Алексей Богданов. По данным экспертов, един­ственным крупным нежилым проектом, стартовавшим после рождения идеи Большой Москвы, стало строительство в районе Коммунарки торгово-выставочного комплекса «Лотос-Сити» (1,5 млн кв. м).

Практически все девелоперские проекты (95%) были приобретены или анонсированы до объявления о расширении границ, отмечает коммерческий директор компании RDI Алексей Гусев. По его словам, юго-западная экспансия столицы лишь ускорила срок реализации проектов, поскольку девелоперы стремились минимизировать риск утраты земельных активов, утвердить всю граддокументацию и начать стройку. За последние полтора года на рынок недвижимости Новой Москвы вышло около десяти новых проектов многоэтажной застройки, шесть из которых локализованы в районе Коммунарки, добавляет генеральный директор «Метриум» Мария Литинецкая. Этот продукт сформировали компании «Абсолют недвижимость», «Инвесттраст», «Крост», «Масштаб», МИЦ, «Мортон», «Ренова-Стройгруп», «Ферро-Строй» и Sezar Group.

Активизацию девелоперов спровоцировал рост покупательского спроса на жилье, который, в свою очередь, подстегнуло расширение границ Москвы, объясняет руководитель аналитического центра компании ОПИН Екатерина Лобанова. По ее словам, только с начала 2012 года стартовали продажи в 17 жилых комплексах, реклама которых завлекает покупателей московской пропиской. В то же время директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов считает, что «текущие цифры и параметры рынка отражают попытку игроков сыграть на опережение и не показательны со стратегической точки зрения».

Дорога в никуда

На этих землях и раньше можно было строить, но форсировать девелоперский процесс до объявления о выносе федерального центра желающих не было, говорит высокопоставленный чиновник в мэрии. Оправдать надежды делового сообщества на главный центр притяжения, по его словам, Москва теперь не может. Несмотря на поручение Дмитрия Медведева проработать к 18 февраля 2013 года финансовую модель строительства федерального центра за МКАД, чиновники саботируют возможный переезд. Как уже писала РБК daily, первой почила в бозе идея выселить на присоединенные к столице территории Госдуму и Совет Федерации. Такая возможность наверху уже не обсуждается, а поиск площадок для строительства объединенного парламентского центра ограничен старыми границами Москвы.

«Главная проблема сейчас в неопределенности ситуации, — говорит управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. — Даже министерства и ведомства зачастую не знают, что делать. Нередко девелопер, сдающий документы на свой проект, слышит в ответ: «Ждите определенности, мы не знаем, как быть».

Туман вокруг правительственного центра уже заставил столичные власти отложить реализацию ряда дорогостоящих инфраструктурных проектов. Еще весной этого года Ленинский проспект, имеющий прямой выход на новые территории, стоял в перечне приоритетов: реконструкцию этой вылетной магистрали предполагалось начать осенью одновременно с Можайским шоссе. Также на конец текущего года были намечены подготовительные работы на главной артерии Новой Москвы — Калужском шоссе. Эту дорогу планируется расширить до десяти полос и построить несколько крупных развязок, обеспечивающих подъезд в том числе к Троицку и Коммунарке. Стоимость реконструкции Марат Хуснуллин оценивал в 20 млрд руб.

Сейчас горадминистрация скорректировала свои планы. И за Ленинский проспект, и за Калужское направление власти собираются взяться не раньше середины 2013 года. Соответствующий конкурс, по словам заммэра, будет объявлен в первом квартале. Объясняя причины этой отсрочки, Хуснуллин ссылается на необходимость завершить пересмотр проектов планировок в ближнем поясе от МКАД, которыми предусматривается строительство уже названных 7 млн кв. м недвижимости. Также, по словам чиновника, нужно внести корректировки в проект реконструкции Калужского шоссе из-за создания выделенной полосы для общественного транспорта.

Однако источник РБК daily в мэрии называет это отговорками: «Власти медлят, так как надеются, что Кремль более четко сформулирует свою позицию относительно перспектив развития Новой Москвы вообще и правительственного центра в частности». Кстати, в Адресной инвестиционной программе на 2013—2015 годы средства на расширение Калужского шоссе не заложены.

Затихли разговоры и о строитель­стве дополнительной ветки метрополитена в Коммунарку, на которой должна была находится станция «Парламентский центр». По данным столичного департамента транспорта, стоимость строительства 1 км подземки обходится в 4—10 млрд руб. Это значит, что на линию протяженностью 4,5 км городу придется выделить финансирование в объеме 18—45 млрд руб. Впрочем, в стройкомплексе утверждают, что продление метро на новые территории никогда не стояло в списке приоритетов и всегда увязывалось с темпами развития этих территорий.

Первоначально назывался срок 2020 год, однако при ускоренном развитии правительственного центра (вице-премьер Аркадий Дворкович обещал, что чиновники начнут переезжать туда в 2015 году) мэрия готова была завершить работы на три года раньше. Источник РБК daily утверждает, что при этом ставка делалась на федеральные субсидии: «Линию к новым министерствам планировалось построить на средства госбюджета».

Поиск альтернативы

Отказ от переноса за МКАД федерального центра, считавшегося до сих пор основным магнитом для бизнеса, притормозит реализацию стратегии развития российской столицы до 2025 года. Согласно проекту стратегии только «новые территории предоставляют возможность существенно разгрузить центр нынешней Москвы за счет перехода от моноцентрической к полицентрической схеме планировки города». Этот пространственный маневр позволит Белокаменной преодолеть среди прочего «транспортную разобщенность, низкую обеспеченность жильем и отсутствие условий для новых видов экономической деятельности».

Разработчики стратегии считают, что помимо офисов для компаний из сферы IT, медиа и бизнес-услуг на юго-западных землях целесообразно размещать инновационное производство товаров премиум-класса и соответствующие торговые сети.

В ближайшее время наибольший потенциал будут иметь районы, расположенные на расстоянии до 10 км от МКАД: лишь в этой зоне Новой Москвы есть приемлемая инфраструктура и ресурсы для ведения бизнеса, считает заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Александр Закускин. По его мнению, пока не будет решен вопрос о единой концепции развития присоединенных территорий, девелоперы займут выжидательную позицию. Единый генплан Большой Москвы будет разработан до конца 2014 года, обещает Марат Хуснуллин.

Возвращение Новой Москвы в «старое Подмосковье» станет настоящим «геморроем», говорит высокопоставленный чиновник правительства Москвы. Чтобы окупить уже понесенные затраты, мэрии нужно срочно придумать иной магнит деловой активности в юго-западном «замкадье». Альтернативу правительственному кластеру в мэрии пока не называют.

Вообще, последние полтора года в правительстве Москвы не могли ответить на вопрос, как городу удастся заставить бизнес идти на новые территории и размещать там образовательные центры, инновационные производства, промышленность. Декларируемый вывод столичных промзон на периферию возможен при наличии как минимум адекватных площадок. По данным департамента земельных ресурсов столицы, лишь 3% новых территорий — 4 тыс. из 148 тыс. га — принадлежат городу и пригодны для застройки. Около 75 тыс. га занимают леса, а остальная земля находится под контролем лендлордов, которые не застроили лишь 25 тыс. га.

Тем не менее департамент развития новых территорий Москвы уже определил здесь «центры градостроительной активности» и «центры, планируемые под размещение объектов приложения труда», утверждают в стройкомплексе. «При любом исходе мы планируем создать на Калужском шоссе в районе Коммунарки административно-деловой центр на 250—300 тыс. рабочих мест», — говорит Марат Хуснуллин. По его словам, «этот процесс необратим».

Выходом из создавшейся ситуации может стать создание в юго-западных владениях столицы международного финансового центра (МФЦ). Этот проект до последнего времени был визитной карточкой нового западного анклава Москвы — Рублево-Архангельского. Превратить неудавшийся «город миллионеров» в МФЦ рассчитывает Сбербанк, получивший многострадальную девелоперскую площадку в наследство от Сулеймана Керимова и недавно выкупивший ее у Микаила Шишханова. Глава Сбербанка Герман Греф вряд ли ослабит свою лоббистскую хватку в пользу Вадима Мошковича и прочих землевладельцев Новой Москвы, уверены эксперты. Тем не менее судьба этого проекта пока тоже неясна.

По словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, Рублево-Архангельское оказалось в числе «стратегически важных проектов на периферии», которые призваны «децентрализовать дисбалансную концентрацию мест досуга и отдыха в центре города». В стройкомплексе утверждают, что организационные схемы реализации этих проектов уже проработаны. Вопрос о создании МФЦ в районе Коммунарки в правительстве Москвы не обсуждается, заявил РБК daily Марат Хуснуллин. На совещаниях в Белом доме эта тема также не поднималась, сообщили РБК daily в аппарате первого вице-премьера Игоря Шувалова.