Меняю Кипр на Одинцово

По объемам инвестиций российские проекты обогнали зарубежные.

Россияне стали более разборчиво относиться к инвестированию свободных денег. Так, в последнее время отмечается сокращение вложений в зарубежную недвижимость. За год объем российских денежных операций по покупке заграничной недвижимости сократился в два раза - с 473 млн до 229 млн долларов (со II квартала 2014-го по II квартал 2015-го). Такие данные приводит портал tranio.ru со ссылкой на данные Банка России. В итоге российские инвестиции в иностранную недвижимость упали до уровня послекризисного 2010 года.

Пик российских инвестиций в недвижимость за рубежом пришелся на четвертый квартал 2013 года - тогда на инвестиции в заграничные дома утекло 676 млн долларов, что почти в три раза больше нынешних показателей. Среди стран дальнего зарубежья во втором квартале 2015 года россияне отдавали предпочтение Китаю, Великобритании, США, Латвии, Швейцарии и Кипру.

В то же время инвестиции в недвижимость в российских регионах остаются привлекательными для игроков рынка. К примеру, более чем на 30% выросли инвестиции в российскую торговую недвижимость в январе-августе 2015 года и составили 657 млн долларов США, говорится в отчете CBRE. Это в 3,4 раза больше объемов, которые были инвестированы в аналогичном периоде 2014 года.

Рынок жилой недвижимости - один из самых устойчивых за счет поддержки государства. Он оказался одним из сегментов отечественной экономики, который на фоне общеэкономической стагнации сохранил высокие темпы роста. По прогнозам экспертов РЭУ им. Г.В. Плеханова, в 2015-2016 гг. рынок жилой недвижимости ожидает рецессия. Дело в том, что, по оценке экспертов, объем спроса на рынке жилой недвижимости падает, но все еще остается выше объема предложения. Кроме того, в первом полугодии этого года цены росли, поэтому сегодняшнее снижение не очень заметно. Рынок ожидает кризис только в 2017-2018 году.

- Инвестиции в недвижимость в рыночных условиях являются одним из важнейших видов инвестиций, - считает первый заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева. - Рынок недвижимости обладает своей собственной структурой и сегментацией, региональными и прочими особенностями.

Наиболее привлекательной для инвестиций по-прежнему является жилая недвижимость в Москве и Московской области, особенно на ранних этапах реализации проектов. Это связано со стабильным спросом и высокой ликвидностью жилья в этом регионе. Также высокой инвестиционной привлекательностью отличается жилая недвижимость в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и в других крупных региональных центрах России.

К примеру, летом этого года стало известно, что один из крупных паевых фондов инвестировал полмиллиарда рублей в городской квартал комфорт-класса, строящийся в Нагатинском Затоне. "Сегодня паевые инвестиционные фонды являются реальной альтернативой банковским депозитам или счетам, номинированным в драгоценных металлах, - рассказывает генеральный директор компании "Метриум" Мария Литинецкая. - Покупка паев позволяет заработать на рынке недвижимости частным инвесторам, не имеющим достаточной суммы для приобретения целой квартиры. Кроме того, пайщик избегает многочисленных сложных и продолжительных процедур, связанных с оформлением сделки на рынке жилья, всю работу берет на себя управляющая компания".

По словам экспертов, основной риск инвестирования в объекты недвижимости на стадии строительства связан с возможной задержкой реализации проекта строительства (что случается очень часто, практически в 80-90%), а также с приостановлением реализации проекта из-за отсутствия полного комплекта исходно-разрешительной документации.

Существует также риск неудачного выбора объекта. Например, плохое месторасположение объекта, отсутствие инженерной, транспортной или социальной инфраструктуры. "Для того чтобы минимизировать риски, необходимо при выборе объекта инвестиций обратить особое внимание на следующие моменты: застройщик проекта должен быть известным, надежным, имеющим успешный опыт реализации подобных проектов; у него должен быть полный комплект проектной и исходно-разрешительной документации проекта, - рассказала "РГ" Елена Николаева.- Немаловажным является также наличие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры или подтвержденные планы по их строительству за время реализации проекта. В области загородной малоэтажной недвижимости риски часто связаны с неправильным оформлением земельного участка под строительство. Поэтому очень важно проверить наличие и правильность всех документов на земельный участок, и в частности категорию земельного участка и вид его разрешенного использования".

Опрошенные "РГ" эксперты советуют инвестировать как в новостройки, так и небольшие проекты с коротким циклом сдачи объекта. "Наиболее ликвидными по-прежнему остаются новостройки на начальной стадии с доступным уровнем цен, то есть эконом- и комфорт-класса (здесь самый высокий спрос и оборачиваемость денег), - пояснила "РГ" Мария Литинецкая. - При этом частному инвестору выгоднее вкладывать свои средства в небольшие проекты с ограниченным количеством корпусов, где четко определен срок завершения строительства (около двух лет). Идеальный вариант - жилой комплекс с несколькими построенными корпусами, где на реализацию выводятся последние объемы с доступным уровнем цен. Наиболее привлекательные локации - спальные районы Москвы, а также небольшие, но активно развивающиеся города ближнего Подмосковья, в частности, Мытищи, Одинцово, Красногорск, Видное, Котельники, Люберцы, Химки и т.д.

Доходность инвестиций в недвижимость практически всегда выше банковских депозитов, отмечают эксперты. За весь срок строительства (около 1,5-2 лет) квартиры, приобретенные на начальной стадии, вырастают в цене, в среднем, на 20-30%. Единственное условие - проект должен быть правильно подобран, тогда и доходность будет выше. Недвижимость остается одним из наиболее надежных сегментов для инвестирования. Глава минстроя Михаил Мень недавно посоветовал вкладывать в строительство именно сейчас, не дожидаясь кризиса на рынке жилья