07 апреля 2017
Мелькомбинат разберут на "Камушки"
Газета РБК,

Девелоперы подарили столичным властям 3 га земли рядом с "Москва-Сити"

Инвесторы строительства жилого комплекса бизнес-класса на территории Мелькомбината №4 безвозмездно передали городу треть земли. На ней власти построят жилье, в которое переедут жители сносимого квартала "Камушки"

В дар

Инвесторы застройки территории Мелькомбината №4 на Шмитовском проезде в Москве (входит в "Большой Сити"), в числе которых девелоперская компания Capital Group, безвозмездно передали столичным властям права на долгосрочную аренду участка площадью 3 га на этой площадке. Об этом РБК рассказал источник, близкий к топ-менеджменту Capital Group, и подтвердили в пресс-службе столичного Стройкомплекса. Решение о передаче недвижимости по договору дарения было согласовано Градостроительно-земельной комиссией еще 28 ноября 2013 года, однако об этом стало известно только сейчас.

Кто владеет Мелькомбинатом

Расположенный на 10 га Мелькомбинат №4 (ОАО "Мельничный комбинат №4"), основанный в 1960 году, в 2005 году приобрели основатели компании "Вимм-Билль-Данн" Гавриил Юшваев, Давид Якобашвили и Сергей Пластинин. Как писал "Коммерсантъ", сделка оценивалась в $60-65 млн. Спустя год к пулу владельцев присоединился их давний партнер по продуктовому бизнесу Тимофей Клиновский. На территории мелькомбината планировалось построить 1 млн кв. м офисов и жилья, но до реализации проекта дело не дошло. В 2007 году из него вышел Пластинин. В 2013 году Якобашвили договорился о продаже своего пакета ​компании Capital Group Павла Те, Эдуарда Бермана и Владислава Доронина, которая и стала основным подрядчиком по застройке. В том же году еще одним партнером проекта стала компания ООО "Квартал-Инвест" ( по данным "Ведомостей", аффилирована с подмосковным застройщиком "Веста-СФ"). На конец 2016 года все партнеры владели практически равными долями в головном ОАО "Мельничный комбинат №4": Юшваеву и Клиновскому принадлежит по 22,27% акций, структурам Capital Group и "Квартал-Инвест" - по 24,73%. Информация по владельцам остальных долей отсутствует.

В 2015 году, согласно выписке из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН), мельничный комбинат продлил договор аренды на 7 из 10 га, разделенных на четыре участка. Согласно выпискам из ЕГРН, сроки аренды двух из них истекают в 2022 году, третьего - в 2064 году. Срок аренды переданного Москве участка площадью 3 га не указан.

Его стоимость составляет около 1,5 млрд руб., подсчитал партнер Colliers International Владимир Сергунин. После получения разрешительной документации на строительство она может вырасти до 8-10 млрд руб., говорит директор департамента оценки компании Knight Frank Ольга Кочетова.

"Подобную безвозмездную передачу городу земли девелопером можно назвать прецедентом, - считает руководитель департамента аналитики и консалтинга "Бест-Новострой" Сергей Лобжанидзе. - Обычно девелоперы "безвозмездно" расстаются с землей только в результате финансовых проблем или уголовного преследования".

Партнер коллегии адвокатов "Юков и партнеры" Марина Краснобаева также не смогла вспомнить случая, чтобы девелоперы возвращали землю властям, "не получая ничего взамен". "Обычно такая передача оформляется в виде взаимозачета: девелопер отдает свою собственность, получая взамен собственность города, но никак не по договору дарения", - говорит адвокат.

Жители на безвозмездную землю

В 2013 году власти согласовали инвесторам застройку всего мелькомбината. Тогда же было решено, что на подаренный городу участок переедут жители квартала "Камушки" (32 дома поблизости от "Москва-Сити", большая часть которых - пятиэтажки 1950-1960-х годов).

В пресс-службе московского Стройкомплекса РБК подтвердили, что на переданном участке принадлежащее городу КП "УГС" построит жилой комплекс площадью 100 тыс. кв. м в рамках адресной инвестиционной программы по расселению жителей из "Камушков".

О реконструкции "Камушков" речь впервые зашла еще в середине 1990-х годов. На этом месте за счет инвестора предполагалось построить 500 тыс. кв. м элитной недвижимости. Реализации проекта помешал начавшийся в 2008 году кризис. В конце 2011 года городские власти, возглавляемые Сергеем Собяниным, вернулись к этому вопросу. Сергей Байдаков, тогда префект Центрального административного округа, обещал, что переселение жителей "Камушков" завершится в 2014 году. Для их расселения рассматривались участки по трем адресам (ул. Сергея Макеева, вл. 11/9, Пресненский Вал, вл. 14, и Шелепихинская наб., вл. 2А), но ни один из них не подходил по параметрам - жилых площадей для расселения 1565 семей из "Камушков" (100 тыс. кв. м) не хватало, отмечали в мэрии.

"Затраты только на строительно-монтажные работы при реализации 100 тыс. кв. м составят, по нашим оценкам, порядка 6,4 млрд руб.", - подсчитала управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Эта сумма не учитывает снос строений Мелькомбината №4, подключение инженерных коммуникаций, отделку нового жилья и благоустройство территории.

Остальная застройка

Оставшиеся 7 га в Шмитовском проезде Capital Group застроит вместе с девелоперской компанией "Кортрос" Виктора Вексельберга, рассказал источник РБК, близкий к топ-менеджменту Capital Group. О том, что "Кортрос" выступит соинвестором проекта, РБК писал в конце 2016 года. Здесь разместится жилой комплекс бизнес-класса и сопутствующая социальная и коммерческая инфраструктура общей площадью около 400 тыс. кв. м. Площадь продаваемых квартир, по оценкам Литинецкой, составит около 63%, или 252 тыс. кв. м.

Инвестиции девелоперов в этот проект Лобжанидзе оценивает из расчета 90 тыс. руб. на 1 кв. м продаваемой площади. Таким образом, их объем может достичь 22,7 млрд руб., подсчитал РБК. При этом, по приблизительным оценкам "Метриум Групп", выручка девелоперов без учета операционных расходов составит 70-85 млрд руб.

Автор: Алексей Пастушин