Мария Литинецкая: год пройдет под знаком демпинга

 - С самого начала года эксперты стали прогнозировать на этот год еще худший сценарий, чем мы пережили в прошлом году: бюджетный дефицит, гиперинфляция, безработица. Каких событий можно ждать на рынке недвижимости в этих условиях?

 - Еще год назад многие эксперты ждали либо стагнацию стоимости на рынке недвижимости, либо ее корректировку в сторону понижения. Однако государство поддержало девелоперскую отрасль, поэтому самые пессимистичные прогнозы не оправдались. В старых границах Москвы объем спроса остался прежним, а вот в проектах Новой Москвы и Подмосковья просел, так как сместился в пользу столичных новостроек. Именно жилые комплексы за МКАД в наибольшей степени испытали на себе последствия экономических потрясений.

В 2016 году ситуация более сложная. В полной мере мы еще не ощутили девальвацию рубля и высокий уровень инфляции. К сожалению, основной рост стоимости продуктов и товаров первого потребления еще впереди. Поэтому платежеспособность населения продолжит снижаться, что не позволяет нам надеяться на улучшение ситуации на рынке недвижимости в ближайшей перспективе. Если изначально мы все надеялись на прохождение дна кризиса в конце 2015 года и ждали первых положительных тенденций уже в начале 2016, то сегодня понятно, что данные прогнозы не оправдались. С учетом текущих негативных экономических событий, наступивший год станет для девелоперской отрасли еще более тяжелым с точки зрения реализации новостроек. Спрос продолжит сокращаться, инфляция набирает обороты, повседневные расходы увеличиваются. Пожалуй, главное, на что мы, как и большинство экспертов, надеемся - прохождение дна во втором полугодии 2016 года.

 - Что наиболее вероятно произойдет, на ваш взгляд, с ценами в 2016 году? Во многих проектах они уже либо не растут, либо снижаются...

 - По итогам 2015 года мы наблюдали стагнацию цен в массовом сегменте и прямое снижение стоимости в новостройках бизнес- и элитного класса. Думаю, данная тенденция сохранится и в 2016 году. Более того, рынок проектов эконом- и комфорт-класса, скорее всего, покажет снижение средних цен в пределах 10 процентов. То есть если за 2015 год стоимость квадратного метра в массовом сегменте практически не изменилась (прирост всего 0,4 процента), то в наступившем году мы прогнозируем ее снижение. И это произойдет именно за счет выхода новых проектов по демпинговой стоимости, что и скорректирует среднюю стоимость. В жилых комплексах, находящихся на высокой стадии реализации, вероятно, цены останутся на том же уровне.

 - Предложение на рынке явно превышает спрос. Насколько рынок затоварен? Не намечается ли у нас еще и "кризис перепроизводства"?

 - Действительно, сегодня на первичном рынке недвижимости мы наблюдаем профицит предложения. По нашим данным, его объем составляет около 37000 лотов, среди которых порядка 27000 - квартиры, 10000 - апартаменты. При текущем уровне спроса такого количества жилья хватит на два с лишним года - это без учета выхода новых проектов. Это самые высокие показатели в посткризисный период после 2008-2009 годов. Однако не стоит вести речь о каком-то аномальном количестве новостроек сегодня. Мы до сих пор догоняем докризисные объемы семи-восьмилетней давности.

 - Как в этих условиях застройщики будут конкурировать? За счет чего?

 - В 2016 году застройщики продолжат придерживаться политики демпинга. Поэтому в большинстве проектов покупатели смогут рассчитывать на скидки в 10-15 процентов при единовременной оплате. Так как власти сообщили о возможном отказе от продления субсидирования ипотечной ставки, девелоперы будут предлагать клиентам совместные с банками программы, в рамках которых купить квартиру можно в кредит по сниженной ставке. На мой взгляд, это самая действенная мера, так как мы прогнозируем увеличение доли ипотечных клиентов. Кроме того, рынок пополнится новыми предложениями длительных рассрочек, которые хоть в какой-то мере смогут стать альтернативным вариантом ипотечному кредитованию.

Также девелоперы будут пытаться всячески удешевить продукт, в том числе за счет уменьшения общей площади квартир и сокращения себестоимости. К сожалению, другого способа "выжить" в условиях жесткой ценовой конкуренции у застройщиков нет. Причем главной задачей перед любым девелопером стоит сохранение изначальной концепции проекта при одновременном сокращении затрат на строительство. В первую очередь это происходит за счет импортозамещения. Например, ничто не мешает запроектировать улучшенную отделку МОПов, но использовать более дешевые стройматериалы от отечественных производителей.

 - Чего можно ждать от рынка вторичной недвижимости в этом году при наихудшем сценарии развития, который многие прогнозируют? Что предпочтут делать в такой ситуации собственники квартир? Что будет с ценами?

 - Вторичный рынок на протяжении всего 2016 года будет конкурировать с первичным. Причем, даже при отмене господдержки первичного рынка и сравнимых ставках по ипотечному кредиту, вряд ли клиенты массового сегмента переориентируются в пользу вторички. Во-первых, девелоперы предлагают хорошие дисконты, во-вторых, во многих новостройках будут действовать собственные с банками программы льготного кредитования и рассрочки.

Тем не менее, часть клиентов все равно выберут вторичку, так как несомненный плюс - приобрести построенное жилье с минимальными рисками. Кроме того, ни для кого не секрет, что именно в кризис повышается вероятность заморозки стройплощадки, поэтому часть клиентов сегодня предпочитают покупать только готовое жилье, несмотря на зачастую более высокую цену. Тем не менее, ситуация 2008 года, когда 80 процентов покупательской активности было сконцентрировано на готовом жилье, не повторится. Собственники будут вынуждены давать дополнительные скидки, некоторые продавцы и вовсе снимут объекты с продажи. Это люди, которые понимают, что сейчас идет гиперинфляция, поэтому сегодня продают квартиры только те, кто остро нуждается в деньгах. Остальные, вероятно, будут ждать, пока рынок стабилизируется и начнется рост цен.

 - Когда можно будет сделать главные выводы о глубине кризиса на рынке недвижимости?

 - Главные выводы о глубине кризиса на рынке недвижимости можно будет сделать только во второй половине 2016 года. Значимым станет второй квартал, когда, вероятно, программа субсидирования ипотечной ставки закончится, и мы увидим, насколько изменится объем спроса. Кроме того, наберет силу гиперинфляция, что в свою очередь также скорректирует покупательскую активность. Поэтому промежуточные итоги мы подведем только во втором полугодии.

 - При благоприятном стечении обстоятельств насколько быстро отечественный рынок недвижимости сможет оправиться от удара, который наносит ему снижение цен на нефть?

 - Ситуация в стране непростая. Выйти из такого затяжного кризиса одномоментно не получится. Потребуется несколько лет для возникновения положительных тенденций. Сначала мы ждем дна рынка, далее - стагнацию, и только потом плавный рост. При столь глобальных потрясениях в экономике требуется достаточно длительное время для восстановления. Самая главная проблема - это девальвация рубля и общее падение платежеспособности населения. К сожалению, крайне маловероятно, что рубль отыграет сданные позиции, поэтому все мы сегодня пытаемся приспособиться к новым условиям жизни.

Время, которое потребуется для стабилизации ситуации, будет полностью зависеть от программ поддержки со стороны государства. Прежде всего, стоит обратить внимание на стимуляцию отечественного производства. Как никогда сегодня для рынка актуально импортозамещение. Это может стать точкой роста для экономики, главное - дать определенные гарантии бизнесу и мотивацию для развития с помощью тех или иных преференций.