Сми о нас
Малышка на миллион
Ведомости. Как потратить
Квартиры-студии в элитных жилых комплексах появились на российском рынке после кризиса 2008-го и с тех пор пользуются неизменным спросом. Как в ближайшие годы будет развиваться этот сегмент престижного жилья?
В России небольшие по размеру (от 30 до 100 кв. м) элитные квартиры появились всего 5-7 лет назад. Формат, конечно, пришел с Запада, где студии — жилье небольшой площади со свободной планировкой — уже давно популярны среди прогрессивных молодых миллионеров и топ-менеджеров. Но раньше он не был востребован в России, а сейчас прижился благодаря финансовым особенностям момента. “В 2005-2008 годах в дорогих жилых комплексах студий практически не было. Были однокомнатные квартиры площадью 100-120 кв. м, и то не более 10%”, — вспоминает генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова. Это был вопрос статуса: у большинства россиян понятие “элитная квартира” ассоциировалась исключительно с большим метражом.
Финансовый кризис 2008-2009 годов изменил спрос, вынудив покупателей снижать расходы на покупку и содержание квартиры. Бизнесмены стали бережнее относиться к деньгам и поэтому больше не хотели платить за избыточные, “статусные” метры. Так возникла мода на студии, и застройщики стали вводить их в свои проекты. Например, после 2008 года были пересмотрены размеры квартир в жилых комплексах “Итальянские кварталы” и “Садовые кварталы” в центре Москвы — в них появились студии по 38-40 кв. м. Сейчас эти проекты с “сокращенными” площадями удачно вписались в экономическую реальность.
География элитных квартир-студий в москве ограничена тремя округами: ЦАО, ЗАО и ЮЗАО
Но и сегодня Москва не может похвастать большим количеством элитных студий. Как отмечает управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин, в премиальном сегменте “малометражки” скорее редкость: на них приходится не более 2% всех квартир. При этом спрос в несколько раз превышает предложение.
Портрет владельца
“Квартиры-студии востребованы разными категориями покупателей, — говорит Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании "Химки групп". — Чаще всего это одинокие люди или молодые семьи, не успевшие обзавестись потомством. Нередко студии покупаются как корпоративные квартиры для сотрудников, приезжающих из других городов и стран в командировку или на работу по контракту”. Квартиры небольшой площади приобретаются для детей-студентов или, наоборот, для родителей, указывают в агентстве недвижимости Tweed. Среди покупателей студий, отмечает управляющий партнер Tweed Ирина Могилатова, много молодых топ-менеджеров, скопивших от $300 000-500 000, чтобы осуществить свою мечту и переехать пусть в небольшую, но современную квартиру в центре, поближе к работе. “Если же у потенциального покупателя бюджет "впритык" только на студию в элитном сегменте, он чаще всего переходит в сегмент бизнес-класса, где за те же деньги может позволить себе квартиру гораздо большей площади”, — добавляет Дмитрий Халин. “Для обеспеченного человека студия, как правило, не первое и не единственное жилье”, — уверен Халин. С ним согласен Дмитрий Котровский: “Самая немногочисленная категория покупателей — проживающие за городом патриархально-семейные мужчины, приобретающие студию в качестве городской "перевалочной", "пиджачной" ("пиджаками" часто называют бизнесменов, офисных сотрудников, менеджеров среднего и высшего звена. — Прим. авт.) квартиры, где можно переждать вечерние пробки, передохнуть после трудового дня, встретиться с коллегами и друзьями”.
“Еще один тип покупателей — инвесторы. Студии весьма интересны с точки зрения инвестиций, так как за счет более низкого порога входа они еще более ликвидны, чем однокомнатные квартиры. К тому же они довольно конкурентны на рынке арендного жилья”, — уточняет Котровский. “Три однушки по 40 кв. м в центре Москвы приносят арендодателю гораздо больше денег, чем одна трешка площадью 120 кв. м. И сдать их значительно проще, такие предложения на рынке не задерживаются”, — поддерживает коллегу Ирина Могилатова.
Занимательная квартирография
“География элитных студий в Москве ограничена практически тремя округами: Центральным, Западным и Юго-Западным. Больше всего их в "Москва-Сити", где площади студий начинаются от 85 кв. м, однако встречаются и по 100-120 кв. м с полной отделкой и меблировкой, причем это настоящие классические студии без отдельной спальни, когда зонирование помещения выполнено с помощью дизайнерских решений”, — рассказывает Дмитрий Котровский.
В новостройках премиального или элитного класса в ЦАО гораздо более популярны студии площадью 55 до 70 кв. м. “Российскому бизнесмену "для счастья" нужно как минимум 60-70 кв. м, — уверена директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева. — Мы сейчас работаем над квартирографией двух новых элитных проектов и особое внимание уделяем формату квартир с одной спальней, причем именно такой площади”.
Доля маленьких квартир в элитном комплексе зависит от концепции и местоположения дома. Чем дальше дом от загруженной магистрали, тем меньше в нем квартир, в том числе студий. Например, в Knightsbridge Private Park в Хамовниках студий нет вообще. Этот жилой комплекс с таунхаусами и особняками в английском стиле рассчитан на состоятельных покупателей с семьями. Другое дело — “Сады Пекина” на Садовом кольце в районе метро “Маяковская”. Там доля студий составляет примерно 50%: проект ориентирован на молодых карьеристов. В ЖК Red Side в районе Пресни компактные квартиры занимают примерно 25%. В числе проектов с небольшими студиями коммерческий директор корпорации “Баркли” Екатерина Фонарева называет “Полянку, 44” и Barkli Residence на Шаболовке. Елизавета Некрасова добавляет к этому списку комплексы St. Nicholas, “Литератор”, “Садовые кварталы”, “Негоцiантъ”, Wine House, Sky House, “Театральный дом”.
Самые маленькие студии, по данным директора по работе с ключевыми клиентами Kalinka Group Полины Меделяновской, расположены в ЖК “Остоженка, 12”. Шесть из восьми предлагающихся там квартир-студий имеют площадь 33,20 кв. м, еще две — 36,70 кв. м. В ЖК “Дом на Красина” продаются 42 студии площадью от 40,3 до 51 кв. м.
В новых объектах застройщики, как правило, предусматривают для квартир площадью больше 50 кв. м возможность разделения на комнаты: делают несколько окон, окно или балкон во всю стену или высокие потолки, предполагающие создание двухсветных пространств. Стоят студии $5000-20 000 за кв. м. “Компактные квартиры быстро разбирают, даже несмотря на то, что стоимость одного квадратного метра в них может быть на 2-3% выше по сравнению с другими предложениями в проекте”, — отмечает Могилатова.
Будущее покажет
По мнению экспертов, ожидать, что престижный сегмент уйдет в малометражки, вряд ли стоит. В первую очередь из-за боязни утратить “элитность”. Ведь на небольшую студию даже в элитном доме может накопить человек, который, по мнению остальных жильцов, не соответствует им по общественному положению. “Отличительный признак и необходимое условие элитного жилья — однородность социальной среды. Чем ниже цена квартиры, тем выше вероятность размывания однородности”, — считает руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости S. A. Ricci Юлия Кравчук. Кроме того, чем больше в доме квартир, тем больше людей, а это ведет к потере камерной атмосферы, которую так ценят состоятельные покупатели, и снижает уровень безопасности. “Проекты, позиционируемые как эксклюзивные, лучше проектировать без студий: высокая стоимость предложения служит надежным фильтром для отбора жильцов высшего социального статуса. Именно по этому пути пошли инвесторы проектов Barkli Virgin House, "Гранатный, 8", Knightsbridge Private Park”, — отмечает Кравчук.
Одни эксперты оценивают оптимальный объем студий в элитном доме в 10%, другие допускают 15-20%: с одной стороны, такое количество не повлияет на статус дома, с другой — сможет удовлетворить спрос на подобный формат. Дальнейшее развитие событий на рынке малометражных элитных квартир никто прогнозировать не берется. Строящиеся сегодня ЖК с запроектированными студиями будут продаваться через год-полтора.
Как себя поведет рынок? Многое будет зависеть от экономической ситуации, уверена гендиректор “Метриум” Мария Литинецкая. Специалисты советуют пока не торопиться с покупкой студий. “В ближайшие годы возможен рост их числа в элитных проектах и уменьшение их площади, что, естественно, приведет к снижению цен. Впрочем, перемены уже не будут столь масштабными, как после кризиса 2008 года: элитный сегмент не может бесконечно сокращать размеры квартир”, — считает генеральный директор агентства недвижимости Point Estate Тимур Сайфутдинов.
