Как запрет на микроквартиры повлияет на рынок жилья
Запрет на проектирование в Москве объектов с квартирами площадью менее 28 кв. м вступил в силу с начала лета 2024 года. По разным оценкам, в прошлом году на долю таких квартир приходилось около 15-18% лотов в новостройках. Аналогичный запрет с 1 января 2025 года вступил в силу и в Московской области. Растет ли в условиях ограничений популярность разделения больших квартир на несколько студий, разбирался "Ъ-Review".
Вне закона
В мае 2024 года появились первые новости о запрете на строительство квартир-студий менее 28 кв. м. По данным аналитического центра М2, тогда в экспозиции по стране находилось более 150 тыс. объектов с такой площадью, из них 22 тыс. (14%) - в Москве. В целом в России каждая четвертая из этих квартир приходится на новостройки, а в Москве - почти каждая вторая.
До объявления ограничений средняя стоимость 1 кв. м в квартирах-студиях в Москве составляла 367 тыс. руб. на вторичном рынке и чуть более 400 тыс. руб. на первичном рынке. В июне цены на такие лоты в новостройках выросли на 4% за месяц, до 420 тыс. руб. Такой всплеск связан не только с новостью о вводе ограничений по площади, но и с ажиотажным спросом в преддверии отмены льготной ипотеки под 8% и пересмотром условий семейной ипотеки, отмечает руководитель департамента аналитики и данных экосистемы недвижимости М2 Дмитрий Смирнов.
В январе средняя цена компактных лотов (9,56 млн руб.) по сравнению с маем 2024 года увеличилась на 5,3% (против роста на 5,8% по рынку в целом). "Средние показатели изменились слабо. Были лишь отдельные случаи, где продавцы резко повышали цены на товар, "которого больше не будет"", - подчеркнул руководитель "ЦИАН.Аналитики" Алексей Попов.
По данным "Домклик", во второй половине 2024 года в Москве сохранялся рост малогабаритного предложения на рынке новостроек, достигавший 50% и более, несмотря на ограничения на строительство малометражного жилья. В свою очередь, цены на микроквартиры в новостройках росли на 7-30%, хотя в Юго-Восточном округе, в частности в Нижегородском районе, студии подешевели на 15% и более.
На вторичном рынке также наблюдался рост предложения малометражного жилья в пределах МКАД, но менее заметно, на 10-20%. Стоимость 1 кв. м микроквартир на вторичном рынке в среднем увеличилась на 5-10%. Наиболее востребованы такие лоты в Алтуфьевском районе, Сокольниках и Бабушкинском районе, в то время как в некоторых локациях Новой Москвы, таких как Внуковское и Филимонковское, цены упали на 11-20%.
Коммуналки возвращаются
В период высокого спроса на компактное жилье была распространена практика нарезки больших квартир на студии, однако с введением ограничений на минимальную площадь квартир ее популярность не увеличилась, рассказывает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.
Нарезка больших квартир на студии несет в себе ряд рисков. Один из главных - несоответствие полученных лотов законодательным нормам и строительным правилам, предупреждает генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева. Это может создать трудности с регистрацией перепланировки, продажей или сдачей в аренду. Другой риск - низкий спрос на студии в конкретном районе.
И это только малая часть всех сложностей такой схемы, добавляет Дмитрий Смирнов. "Но, как обычно бывает, сложные и порой рискованные инвестиции часто приносят высокую доходность", - напоминает он.
В целом законная перепланировка позволяет наделить помещения статусом самостоятельных объектов недвижимости. Однако, согласно действующим нормам жилищного законодательства, при разделении квартиры на несколько лотов необходимо учесть следующие аспекты:
нельзя совмещать кухонные зоны с газовой плитой с жилыми помещениями, а электрическую плиту рекомендуется ограждать перегородкой для обеспечения безопасности и уменьшения запахов;
санузлы должны располагаться над нежилыми помещениями соседей;
выход из санузла следует организовать к коридору, избегая соединения с кухней или жилыми зонами, в соответствии с санитарными нормами;
в каждый объект потребуется обустроить отдельный вход.
Новая жизнь старых площадей
Сейчас рынок аренды достаточно разнообразен: спрос есть как на большие площади, так и на компактные квартиры с высококачественной отделкой, говорит госпожа Гусева. Однако доходность от сдачи в аренду студий, полученных путем нарезки, необязательно будет выше, чем при покупке готовых аналогичных объектов: результат зависит от конкретного проекта, его локации, качества ремонта и уровня инфраструктуры.
Пока тяжело оценить реакцию рынка на запрет микроквартир, рассказывает старший партнер Vysotsky Estate Сергей Смирнов. Значительная доля объектов, находящихся в продаже, была запланирована и введена на рынок задолго до изменений в законодательстве. Коммерческий директор "Яндекс Недвижимости" Евгений Белокуров добавляет, что заметные изменения в динамике доли микроквартир можно будет увидеть, когда на рынок будут выходить объекты, запроектированные во второй половине 2024 года. Не исключено, что стоимость лотов и структура предложений в этом сегменте заметно изменятся только через несколько лет.
Потребительские предпочтения также трансформируются, отмечает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Спрос на компактное жилье сохраняется, однако покупатели становятся более требовательными к качеству, функциональности и инфраструктуре. Так, растет востребованность студий с высококачественной отделкой и полным набором бытовой техники.
Эти тренды влияют на подход к нарезке больших квартир. Теперь недостаточно просто разделить пространство на несколько маленьких помещений. "Люди могут пойти на своеобразный потребительский компромисс с площадью жилья, но не с функциональностью и удобством жилой среды, включающей просторные лобби, благоустроенные дворы-парки, социально близкое окружение", - заключает эксперт.
Этот текст - часть нового проекта ИД "Коммерсантъ", посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок - на странице Review.