Максимальная цена бюджетных новостроек Москвы превысила 1 млн рублей за 1 кв. м.

Это связано в том числе со снижением размера скидок у застройщиков

Максимальная стоимость 1 кв. м в сегменте массовых новостроек старой Москвы в январе 2026 г. достигла 1,12 млн руб., говорится в исследовании компании "Метриум". По ее данным, за последний год этот показатель вырос на 53%, в январе 2025 г. рекорд составлял 733 000 руб. за "квадрат". Похожая ситуация и в делюксе и бизнес-классе. В первом максимальная цена, по подсчетам "Метриума", за год увеличилась на 25% до 10,6 млн руб. за 1 кв. м, во втором - на 21% до 1,53 млн руб. А вот премиальные новостройки, наоборот, подешевели на 39% до 2,43 млн руб., уточняет директор управления элитной недвижимости компании "Метриум премиум" Анна Раджабова.

Максимальная цена метра в комфорт-классе с учетом скидок действительно увеличилась на 52,8% до 1,12 млн руб. за "квадрат", подтверждает директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. Бизнес-сегмент, по его словам, подорожал на 12,3% до 1,41 млн руб., делюкс - на 34,8% до 10,7 млн руб. Премиум упал на 35% до 3,6 млн руб. из-за ухода с рынка наиболее дорогих лотов (пентхаусы в жилом комплексе Luzhniki Collection), уточняет эксперт. У руководителя направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерины Ломтевой такая же оценка динамики в бизнес-классе, но массовые новостройки, по ее мнению, прибавили лишь 24%, делюкс - 25%, премиум же просел на 9%. Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ супермаркет недвижимости" Елена Чегодаева считает, что максимальная стоимость метра за год выросла во всех сегментах, в том числе в премиуме - на 54% с 3,4 млн до 5,3 млн руб. В бизнес-классе этот параметр, по данным НДВ, увеличился на 19% (до 2,6 млн руб.), в комфорте - на 26,8% (до 851 000 руб.), в делюксе - на 33,2% (до 10,5 млн руб.).

Среди проектов с максимальной ценой метра в массовом сегменте аналитики называют "Level Звенигородская", "Level Мичуринский" от Level Group, "Матвеевский парк" от ГК ПИК. В бизнесе - "Остров" от "Донстроя", Indy Towers от группы "Аквилон", Amber City от ГК ФСК. В премиуме - Nova от ГК "Самолет", Kings & Sons от October Group. В делюксе - "Обыденский № 1" от Sminex, Armani/Casa Moscow Residences от Vos'hod.

При этом надо учитывать, что максимальные цены могут быть в разы выше средних по проекту, отмечают эксперты. Например, рекорд в Nova - 2,4 млн руб. за 1 кв. м, тогда как основной объем там сейчас продается за 900 000 руб., говорит директор по продукту "Самолета" Леон Пряжников. При этом, как утверждают брокеры, средняя стоимость увеличивается медленнее.

По данным "Метриума", массовые новостройки в старой Москве за год подорожали в среднем на 24% до 417 640 руб. за 1 кв. м, бизнес-класс прибавил 14% до 542 280 руб., премиум - 19% до 893 910 руб., делюкс - 12% до 2,45 млн руб. Эти показатели все же не находятся в прямой зависимости друг от друга, особенно на коротких сроках (квартал, один год), отмечает представитель этой компании. По его словам, максимальная цена - это амбициозная оценка застройщиками пределов финансовых возможностей покупателей. И она зависит от структуры предложения, подчеркивает член совета директоров "Плато девелопмента" Станислав Коновалов. По его мнению, если этот индикатор долгое время остается стабильным или снижается, то это значит, что девелоперы скептически оценивают возможность появления клиентов с большими бюджетами. И напротив, если он устойчиво растет, то это отражает их оптимизм, подчеркивает эксперт.

Максимальные цены растут быстрее средних, так как это уникальные объекты, ориентированные на наиболее платежеспособную часть целевой аудитории, объясняет генеральный директор Vos'hod Диана Нилиповская. Обычно это пентхаусы, квартиры с террасами, дизайнерской отделкой, хорошими видовыми характеристиками и т. п., уточняют консультанты. Такие лоты - дефицитный продукт, лимитированный самой архитектурной концепцией, утверждает директор департамента аналитики и продукта ГК ФСК Ксения Цаплина. По ее словам, это делает их устойчивыми к рыночным колебаниям и привлекательными как для конечных покупателей, так и для стратегических инвесторов. Для клиентов сегмента высокобюджетной недвижимости важна не столько цена, сколько ценностные характеристики: расположение в историческом центре, красивая архитектура, закрытый двор-парк, приватность, перечисляет директор по оценке Sminex Святослав Куланин. Кроме того, подобные квартиры обычно выходят в продажу после завершения строительства, когда покупатели могут вживую оценить их качественные характеристики, добавляет Нилиповская.

Росту максимальных цен в комфорт- и бизнес-классах в этом году способствовало и сокращение размеров скидок по сравнению с прошлым, считает Родионцев. Например, продолжает эксперт, в массовом сегменте дисконт в проектах с максимальной стоимостью по итогам 2025 г. достигал 40%, а в бизнесе - 50%. В делюксе рост на 25% выглядит умеренным и соответствует инфляции и дефициту объектов в хороших районах, полагает коммерческий директор "Балчуг девелопмента" Ирина Соболева.

Опережающие темпы роста предельных цен на массовые новостройки руководитель направления по работе с партнерами "Мангазеи" Кирилл Полумордвинов объясняет традиционно повышенным спросом в этом сегменте. Причем в январе продажи дополнительно стимулировало изменение условий семейной ипотеки с февраля 2026 г., отмечает эксперт. Снижение доли массовых проектов с 48 до 26% за три года усиливает динамику, добавляет Соболева.

Увеличение себестоимости сильнее отражается именно на комфорт-классе, так как маржинальность здесь изначально ниже, подчеркивает управляющий партнер Unikey Айгуль Юсупова. Кроме того, границы сегментов постепенно смещаются вслед за общим ростом цен, продолжает она. По ее словам, то, что несколько лет назад воспринималось как бизнес-класс, сегодня может укладываться в рамки комфорта, но с более высокой стоимостью входа. Разделение недвижимости по классам не закреплено на законодательном уровне, а девелоперы нередко по-разному позиционируют схожие по качеству проекты, соглашается топ-брокер Whitewill Екатерина Левина.

Алексей Орлов / Ведомости