«Лучше, чем ничего»: спасет ли господдержка строительную отрасль

Правительство утвердило пакет мер поддержки рынка недвижимости. Лимиты для программы льготной ипотеки «Господдержка 2020» для Москвы и Петербурга расширены до 12 млн рублей, то есть фактически программа снова запущена в столичных регионах после остановки летом. С 1 апреля ставка по льготной ипотеке будет повышена с 7% до 12%, однако благодаря собственным программам субсидирования застройщики могут снизить ее до 9-10%

Владимир Путин 23 марта провел совещание с членами правительства, на котором утвердил новые меры господдержки строительной отрасли. Они заработают с 1 апреля. Программа льготной ипотеки снова будет востребована в Москве и Санкт-Петербурге, а государство будет субсидировать застройщикам ставки по кредитам в виде проектного финансирования. Ставки проектного финансирования будут субсидированы до 15%.

Опрошенные Forbes участники рынка полагают, что ставки ипотеки на покупку новостроек составят 9-10% за счет дополнительного субсидирования от застройщиков, спрос не удастся восстановить до уровня прошлого года, но получится поддержать его, в том числе и за счет увеличения кредитных лимитов. Проектное финансирование, по мнению опрошенных экспертов, даже с учетом субсидии подойдет только для высоколиквидных проектов.

Ипотека 9%

Условия льготной ипотечной программы «Господдержка 2020» изменятся: ставка вырастет с 7% до 12%, а лимит — с 3 млн рублей до 6 млн рублей по всей стране и до 12 млн рублей для Московской и Санкт-Петербургской агломераций. Застройщики могут вернуться к практике дополнительного субсидирования ставок, так что для покупателей будут доступны кредиты по ставке даже ниже психологической отметки в 10%, рассказали Forbes участники рынка.

Директор по продажам застройщика «Брусника» Максим Молодцов считает, что субсидирование ставок застройщиками вновь будет актуальным инструментом. По его словам, рынок сможет вернуться к программам субсидирования ипотеки, которые в ряде случаев позволят снизить стоимость кредитования до психологически важной отметки в 10%, что дополнительно будет стимулировать спрос.

«При базовой ставке 19-20% в таких программах не было смысла, поскольку даже при снижении стоимости кредита до 17-18% переплата, например, за 20 лет была шестикратной», — подсчитал Молодцов. Он уточняет, что субсидирование более 2-3 процентных пунктов ипотечной ставки для застройщиков нерентабельно.

«В последние несколько лет ставка ипотеки на новостройки была всегда ниже 10%. Можно сказать, что 10% — это был некий психологический порог», — полагает представитель пресс-службы ГК «Инград».

О том, что застройщикам сложно снижать ипотечную ставку за счет собственных субсидий более чем на 3 п. п., участники рынка говорили еще в декабре. Однако для поддержания высокого спроса эта мера работает намного эффективнее скидок. «Эффективным инструментом поддержки покупателей станет дополнительное субсидирование застройщиками ставок на 2-3%, до уровня 9% годовых», — добавляет директор по продажам холдинга «РСТИ» в Москве Андрей Непомнящий.

«Совместные программы субсидирования к новой льготной программе точно появятся», — уверен управляющий директор группы «Самолет» Дмитрий Волков.

Но стоит учитывать, что данные условия будут распространяться, скорее всего, на ограниченное количество проектов или пул квартир, предупреждает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Спрос снизится на 50%

В ходе совещания с членами правительства Путин заявил, что ипотечный портфель должен вырасти не меньше, чем в 2021 году. По данным ЦБ, в 2021 году банки выдали ипотечные кредиты на общую сумму 5,7 трлн рублей, что на 30% больше показателей 2020 года. Опрошенные Forbes участники рынка считают, что ипотека при озвученных мерах господдержки будет пользоваться спросом, но прошлогодних показателей роста достичь не удастся. «Ипотечный портфель будет продолжать расти в любом случае умеренными темпами», — прогнозирует пресс-служба ГК «Инград».

Основная проблема — спрос. «Снижение спроса однозначно будет. Консервативная оценка снижения спроса — до 50% вниз по заключенным сделкам до лета. К лету мы, вероятно, увидим, дополнительные меры поддержки, и можно будет пересмотреть прогноз», — рассуждает партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.

Совладелец группы «Родина» Владимир Щекин сетует, что сейчас невозможно прогнозировать объем спроса, потому что еще неизвестна глубина кризиса, который будет развиваться по нарастающей. «Мы ожидаем, что спрос в апреле-июне включительно будет сопоставим с показателями аналогичных месяцев в 2018-2019 годах. При этом спрос будет заметно ниже, чем в 2020-2021 годах, насколько — пока сложно предположить», — прогнозирует управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

«Спрос со стороны клиентов с реальной потребностью в жилье будет достаточно уверенным. По цифрам он будет, скорее всего, ниже, чем в 2020-2021 годах, но в текущей ситуации вполне нормальным», — отмечает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

«Приемлемые условия»

Застройщики не могут привлекать деньги дольщиков напрямую, они зависят от банков, которые предоставляют проектное финансирование. Ставка проектного финансирования после повышения ключевой ставки превысила 20%, но в рамках новых мер господдержки будет субсидирована государством до уровня 15%.

«Помощь государства в текущей ситуации — знак, который важен сам по себе. Покупатели, застройщики, банки будут уверены, что отрасль имеет приоритетное значение для национальной экономики. А значит, смогут принимать решения, направленные на перспективу», — рассуждает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова.

«Государственное субсидирование ставки проектного финансирования до 15% создает приемлемые условия для реализации проектов, а с учетом объема средств на эскроу-счетах эта ставка может снижаться по ходу реализации проекта», — полагает Волков из «Самолета». «Чисто технически, такие проекты возможны», — добавляет генеральный директор RD Residence Людмила Кондрашова.

При этом оптимисты указывают, что при такой ставке важны хорошие темпы продаж, так как наполнение эскроу-счетов позволяет застройщикам снижать ставку проектного финансирования.

«При высоких темпах продаж и, соответственно, быстрой заполняемости эскроу-счетов банки идут навстречу застройщикам и снижают ставку вплоть до 3-5%», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Другие эксперты считают, что 15% — это «лучше, чем ничего», но все равно это очень дорогие деньги для стройки. «Ставка на проектное финансирование строительных проектов в размере 15% — это очень много. При такой стоимости денег, особенно на фоне того, что спрос, очевидно, сожмется, строительство жилья рискует оказаться бизнесом с нулевой рентабельностью», — уверен Трушин из IPG.Estate.