Льготная ипотека: «Стоит ли отрезать ногу, на которую строительный рынок опирается эффективно и результативно?»

На дворе осень, и все ближе час икс для программы льготной ипотеки на новостройки. Именно осенью должна быть решена судьба госпрограммы, и ключевых сценарных вариантов, по сути, три: программа заканчивается 1 ноября, как и было запланировано изначально; программа продлевается до конца 2020 года; и, наконец, программа продлевается до конца 2021 года, как предусматривает проект Программы действий по развитию жилищного строительства и ипотечного кредитования, принятие которой предусмотрено Общенациональным планом действий, обеспечивающих восстановление занятости и доходов населения, рост экономики и долгосрочные структурные изменения.

Понятно, что льготная ипотека существенно поддержала рынок недвижимости и его клиентов в наиболее сложный для всех период, и понятно, что многие застройщики, да и многие покупатели тоже, не хотели бы, чтобы 1 ноября все закончилось. Но так ли уж трагично, если льготную ипотеку возьмут и не продлят? Приведет ли это к обрушению продаж, массовому разорению застройщиков, коллапсу рынка и всему прочему, о чем еще пару месяцев назад принято было говорить как о неминуемом результате отмены программы господдержки?

Business FM попросила поделиться своим мнением игроков как региональных рынков, так и столичного. Выяснилось, что, по мнению большинства, окончание действия льготной ипотеки не станет для сферы real estate не только трагедией, но даже драмой. И все же, с точки зрения многих профессионалов, разумнее будет продлить программу хотя бы до середины 2021 года.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), Москва:

«По подсчетам „Дом.РФ“, снижение ставок по ипотеке на новостройки привело к росту выдачи кредитов на 20%. В июне по программе субсидирования были выданы две трети всех кредитов на новое жилье, а в сумме с другими мерами господдержки, в частности семейной ипотекой, — 90%. Причем программа субсидирования ставок помогает оживить спрос не только в столичном регионе, но и в других краях, областях и республиках России: во втором квартале доля выдачи ипотеки за пределами столичных регионов выросла с 69% до 76,5%. Это особенно важно в условиях, когда кризис на рынке жилья непросто пережить именно региональным застройщикам. Если программа будет завершена, то ставки поднимутся. В третьей декаде августа средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки без господдержки составила 8,02%, тогда как по кредитам с субсидией — 6,17%. Очевидно, что при отмене программы ставки по кредитам на новостройки вырастут на 1,5-2 процентных пункта, что приведет к снижению спроса на первичном рынке жилья в России. При этом отмечу, что за время действия программы с апреля по июль цены на новостройки в крупнейших городах России возросли в диапазоне 1-8%. На мой взгляд, завершение программы субсидирования в ноябре станет недальновидным решением с точки зрения цели программы — поддержки спроса и застройщиков. В конце года активность покупателей жилья достигает пика, поэтому было бы лучше в этот момент сохранить субсидирование, чтобы получить максимально позитивный эффект от программы. Затем в январе и феврале следует резкий спад, и в этот период также нужно поддержать ипотечный рынок. Полагаю, программу субсидирования необходимо продлить как минимум до весны 2021 года».

Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи»:

«Льготная ипотека в этом году позволила очень быстро адаптироваться рынку недвижимости к сложным экономическим условиям, и в летний период мы отмечаем ажиотажный спрос на рынке новостроек: он на 50% выше, чем в аналогичный период прошлого года. Никакой катастрофы при отмене льготной ипотеки не произойдет, поскольку уже сейчас обычные ипотечные ставки вплотную приблизились к субсидированной процентной ставке. И намного большее значение сейчас играют перспективы изменения доходов населения, дальнейшая политика банков в отношении одобрения и выдачи ипотечных кредитов — как с точки зрения уровня одобряемости, так и в отношении размера первоначального взноса. Если уровень одобряемости будет снижаться, а размер первоначального взноса — увеличиваться, естественно, это приведет к оттоку с рынка части потенциальных клиентов. Плюс ценовая политика самих девелоперов: естественно, сдержанную динамику роста не остановить, но она должна находиться в пределах покупательной способности населения. Принципиально мы не видим сложностей при отмене льготной ипотеки и здесь, скорее всего, нужно больше говорить о психологическом факторе для покупателей. Практически во всех регионах мы отмечаем стабильный рост спроса как на новостройки, так и на вторичное жилье, в том числе растет доля тех, кто приобретает недвижимость без привлечения заемных средств или с их минимальным участием, а это дает повод для позитивного прогноза по рынку при отмене льготной ипотеки».

Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант» (Московская область):

«По моему мнению, если льготную ипотеку отменят, число сделок и размер среднего чека уменьшатся. Однако говорить о катастрофе на рынке новостроек в связи с этой отменой я бы не стал. Во-первых, льготная ипотека поддерживает спрос, а не формирует целевую аудиторию. Другими словами, она является аргументом для тех, кто задумывался о покупке жилья, но не решался сделать это прямо сейчас. Если же у человека в принципе нет средств для приобретения квартиры или нет такой потребности, то ипотека под 6,5% вряд ли в корне изменит дело. Не будем забывать: это не субсидия, не подарок, это кредит, который надо отдавать! Что же касается заемщиков, рассчитывающих на авось, то банки серьезно подходят к андеррайтингу, отсеивая ненадежных. Во-вторых, льготная ипотека становится аргументом в пользу новостройки при выборе между покупкой на вторичном и первичном рынках. Однако если покупка строящегося жилья для человека в принципе неприемлема (например, ему негде жить, пока дом строится, или нужна конкретная локация, или он опасается покупать строящийся объект), то вряд ли он выберет первичный рынок из-за дешевой ипотеки. В-третьих, рост доли ипотечных сделок, который мы наблюдаем после введения ипотеки с господдержкой, скорее связан с выбором более комфортных условий покупки либо более дорогого объекта. Например, имея возможность взять кредит под невысокий процент, ряд покупателей вместо однокомнатной квартиры стали рассматривать покупку двухкомнатной. Таким образом, отмена льготной ипотеки может повлечь за собой переориентацию покупателей на более дешевые лоты, а также снижение числа сделок за счет ухода части потребителей на вторичный рынок или решения подождать с покупкой до лучших времен. Однако костяк целевой аудитории новостроек составляют люди, которые нуждаются в жилье или хотят инвестировать в квадратные метры. И если не случится никаких экономических или законодательных потрясений, этот костяк останется на рынке и будет делать сделки».

Алексей Артошин, коммерческий директор компании «Главстрой-регионы» (Московская область):

«В массовом сегменте подмосковного региона льготная ипотека стала одним из основных драйверов высокого спроса. Если программу льготной ипотеки отменят, то объем спроса может сократиться в первом полугодии 2021 года на 20-30%, пока потребитель не адаптируются к новым реалиям. Но это касается только Московской области — вероятно, в других регионах ситуация может быть совсем другой, так как доходы населения и, следовательно, платежеспособность там существенно ниже, и падение спроса может быть сильнее. При этом не будем забывать и про возможный кризис невозврата, который приведет если не к повышению процентных ставок по ипотеке, то к ужесточению требований банков к заемщикам».

Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (Москва):

«В большинстве регионов России спрос намного более чутко реагирует на динамику доступности жилья, чем в Москве. В некоторых городах-миллионниках застройщики опасаются повышать цену даже на 1-2 тысячи рублей за квадратный метр, даже если для этого есть объективные причины. Потому что каждое такое повышение, пусть и не на долгий срок, но все же снижает уровень покупательской активности. Сейчас средний рыночный уровень ипотечных ставок колеблется около 8%, и это один из самых низких показателей за долгое время. Тем не менее ипотека с господдержкой снижает уровень ипотечного платежа на 20-25% и таким образом значительно подстегивает спрос. К примеру, в проектах ГК „А101“ в Новомосковском округе Москвы в первый же месяц действия ипотеки с господдержкой продажи выросли на 33%. Можно предположить, что окончание действия ипотеки с господдержкой отразится на спросе в регионах сильнее, чем в Москве. При этом, по прогнозам Росстата, снижение ключевой ставки в ближайшей перспективе маловероятно, и это значит, что существующий средний уровень рыночных ипотечных ставок вряд ли снизится до того, что сегодня показывает ипотека с господдержкой. Для того чтобы прекращение льготной ипотечной программы прошло безболезненно для спроса в регионах, рынку требуются альтернативные способы повышения доступности жилья. К таковым можно отнести снижение требований к первоначальному взносу, гибкие условия ипотечных каникул или перенос первого ипотечного платежа на первый месяц жизни в новой квартире, появление программ „корпоративной ипотеки“ или прямого субсидирования части тела кредита».

Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа» (Москва):

«Ипотека с господдержкой действительно позволила поддержать спрос на квартиры и обеспечить застройщикам стабильные продажи в это непростое время. В столичном регионе льготная ипотека оказала влияние только на рынок подмосковной недвижимости. Подавляющее большинство столичных проектов не подходят под действие программы из-за более высокой стоимости. Также в принципе не подпадают под действие льготной ипотеки абсолютно все московские комплексы с апартаментами, а это сегодня около 500 тысяч квадратных метров в реализации. Да, столичные застройщики также зависят от ипотеки — с помощью заемных средств приобретается более 60% квартир в Москве. Но в столице хорошо работают совместные программы застройщиков и банков, а также огромным плюсом стало снижение стандартных базовых ставок по ипотеке: даже без учета ипотеки с господдержкой сегодня ставки на рынке новостроек минимальные за все время существования рынка. Например, по нашим проектам апартаментов ставки начинаются от 7,4% годовых, а первоначальный взнос — от 10%. Если программа льготный ипотеки перестанет действовать с 1 ноября, это ощутят на себе региональные рынки и рынок Подмосковья. Влияние отмены на жилье в Москве будет минимальным. Кроме того, рынок с большой долей вероятности увидит в октябре всплеск активности покупателей на фоне ожиданий прекращения программы».

Андрей Колочинский, управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» (Москва):

«Если срок действия программы льготной ипотеки не продлят, возврат к базовым ставкам отпугнет потенциальных заемщиков, замедлит темпы выдачи кредитов и снизит покупательскую активность на рынке новостроек. Объемы продаж в ноябре и декабре могут уменьшиться по сравнению с пиковыми месяцами — июнем и июлем, что увеличит отставание по количеству сделок за весь 2020 год по отношению к прошлому году. Насколько существенным окажется снижение спроса, зависит от темпов восстановления экономики и прогнозируемой второй волны пандемии. Вместе с тем надо признать, что сегодня ставки по ипотеке и так находятся на низком уровне: средняя ставка по кредитам без господдержки на рынке новостроек составляет 8,16%. Доступность ипотеки продолжит увеличиваться по мере изменения ключевой ставки ЦБ, потенциал для снижения которой, как заявляют власти, еще не исчерпан. Московский регион с относительно высоким уровнем доходов населения менее болезненно отреагирует на завершение программы льготной ипотеки, чего нельзя сказать о других регионах, для которых субсидирование стало решающей поддержкой. Эту мысль подтверждают данные „Дом.РФ“: благодаря субсидированию во втором квартале суммарная доля регионов в общей выдаче ипотеки на первичном рынке выросла, тогда как доля столичных регионов снизилась на 7,6%. В некоторых регионах завершение программы может привести рынок новостроек к обвалу».

После отмены субсидирования люди, которые нуждаются в жилье, все же будут покупать квартиры, а вот доля инвесторов, которые использовали низкие ставки, чтобы приобрести недвижимость на перепродажу с целью заработать, уменьшится — вновь повышенные проценты сделают такие сделки менее выгодными, резюмирует Андрей Колочинский.

Автор: Мозганова Валерия